台湾专家：人家都怕了！澳银行不放贷给海外买家是因为中国人喜欢弄虚作假

最近许多房产投资人很好奇地询问，为什么我们最近并不积极推出澳洲房产？是不看好澳洲房产的前景？还是有另外的想法。

对此，我认为主要是，目前澳洲对外国人置产之房屋抵押贷款控管相当严格。澳洲四大银行，包括NAB（澳洲国民银行）、CBA（澳洲联邦银行）、Westpac（西太平洋银行）和ANZ（澳盛银行）都停止对外国人在澳洲置产提供房屋抵押贷。

过去几年澳洲房价飞涨，许多国外买家均为投资而非自住，使得许多当地年轻人越来越买不起房子自住，引起当地居民反弹；另一个原因，据了解，是因为先前部分不肖的中国投资人，提供不实的财力证明或薪资证明取得房屋抵押贷款后，没多久就缴不出利息，而将烂摊子丢给银行收拾。使得这四大银行投鼠忌器，干脆不放贷给国外买家，根据统计，外国人投资澳洲房产，中国人占77%居于首位。

当然，有些国际级银行在全世界各地都有分行业务，针对其VIP客户，仍愿意提供国外买家在澳洲置产的房屋抵押贷款，不过成数一般约在5成、顶多6成。以汇丰银行HSBC为例，客户需于贷款前六个月即为该行的卓越理财贵宾客户（帐户每月最低平均余额需达等值新台币300万元以上)才能申请，目前贷款利率4.5 %起。

另外，有些小型银行、私人金融公司或私募基金，看好这大量外国人置产澳洲但贷款取得困难的商机，开始提供当初买预售屋即将交屋，但向当地银行申请房贷困能的外国买家伸出援手，不过利率从9.99%起跳。

（图片来源：网络）

另外有两点值得提醒：

外国投资人若购买50平方米(约15.13坪)以下面积的公寓，更是难取得贷款，这个跟许多台湾银行有些采“权状坪数20坪以下”或“室内坪数12坪以下”不放贷政策，有异曲同工之妙。

此外，澳洲相对保障买方，在预售屋买卖契约书中，有特别一项会询问买方购买此物件是否银行贷款，买方要明确表示“需要”或是“不需要”。

“需要”指的是，买方购置本房产，是在银行同意就本物件提供抵押贷款的前提下才算成立。白话一点，就是本买卖契约有但书，非一般正常条件交易。用法律的用语，就是这个预售屋买卖契约是附停止条件的法律行为，亦即本法律行为尚未生效，于条件成就（除非交屋前银行同意房屋抵押贷款给买方时)，此买卖行为才发生效力。相对地，若买方选择不需要银行贷款，就是无论如何，买方就是要履行买屋过户的义务，除非卖方未能如期盖完本房产。因此，站在买方的立场，自然偏好需要银行贷款的选项。

站在卖方与代销业者的角度，若买方勾选这个需要贷款之选项，等于这个买卖仍属未定之数，等交屋前才知道银行是否愿意放款给买方，进而确认交易成功与否。从签约至交屋少说1～2年，因此有少数不肖业者，为避免日久生变，隐瞒或忽略解释本重要交易条件的真正意义，损害买家权益与可能造成日后纠纷。

当然，还有许多银行看到建案销售比率未超过一半以上（以不须银行贷款的合约才纳入计算)，放款银行就很可能将本开发案建筑融资的金额不予拨款，将导致建商资金吃紧，甚至无法开工。

话说至此，如果以为澳洲的房价就因此大跌，那也就有些以偏概全。事实上，澳洲四大银行相当欢迎有澳洲合法身身份（永久居民与公民)的民众来申请购屋置产贷款，不仅申请容易，且贷款金额可以高达90～95%(永久居民身份住在澳洲为95 %、永久居民身份不住在澳洲为90%)。相较目前国外买家很难申请当地银行贷款，真是天差地远，可以看出澳洲政府希望房市维持合理正常秩序，并不欢迎短期炒作的心态。

（图片来源：网络）

从另外一个角度来看，目前应是真正想在澳洲中长期置产的良机。因为前几年澳洲房价疯狂飙升，许多外国买家一窝蜂投资预售屋，今年起陆续开始交屋。若无法顺利取得当地银行贷款，且当初预售买卖合约又不明究里地选不需要银行贷款的投资人，可能面临“断头”的窘境。

此时，若手上有现金，或是能在台湾取得相对便宜资金的投资人，这时候可以挑选即将面临预售屋交屋多，且买方多为国外买家的建案。因为交屋时，许多外国投资人若无法顺利从澳洲银行取得足额的抵押贷款，很可能发生违约、放弃过户而被建商没收头期款(10~20%买价)、原预售的房屋被建商收回的窘境。这时，建商手上的余屋，若要顺利去化，就必须降价以求。更况且建商已经没收许多违约买家10~20%的头期款项，更有条件降价给新的买家。

所以，若国民这时想前往澳洲置产，最好先准备好充足的现金，或许可以用较低的市价取得新成屋。千万不要误信，外国人容易取得当地银行房贷的天方夜谭，否则吃亏的还是投资人自己。