【重说三】“漏=坑！”谈谈澳洲房产捡漏那点事

01 捡漏那点事儿

继上回我的中介朋友和我谈了“掌握了普通人与屌丝的买房心态和套路，你就不愁卖不出去手中的房子”之后，我的另一位中介朋友给我讲了另一种套路---★捡漏。

我和这位中介朋友一起吃早餐，我跟他讲，我的一位客户想把手里今年成交的楼花出售。他的贷款没问题，还款没问题，首付也是有的，但就是他最近看多了我写的文章，手有点痒痒，想出手去买一个悉尼的二手House，但手里没有资金。

中介朋友好心劝我不要让客户现在卖，他说现在肯高价买新房的都是老外，但是人家要实际看到房子建好的样子。换句话说，老外不要看图纸，而是眼见为实的二手房。中介朋友继续说现在的楼花市场的人气主要还是这帮跃跃欲试的华人捡漏大军。捡漏市场已经从两年前的价格平价出售，到亏损3%-5%不等，当然卖家所能承受的底线最多也只能是当年交的10%首付让出来罢了。

关于捡漏，有一个问题市场人很少有人深究的---大家乐此不疲忙活半天，都赚钱了吗？您捡到的是宝贝还是贝壳呢？

万邦君对捡漏这种事只有一个态度，那是骗小朋友的。

很多人说我写的文章，太片面，太极端。对不起，我的文章只尊重事实。现实和理论相冲突，那一定是理论错了。你所向往的那种，屋主傻X到把价值一百万的房子，便宜20万卖你---呵，那是不可能的，地产投资领域里真正的捡漏是不存在的。

让我问您一句话，您在大街上捡到过钱吗？如果您没有，可以借用一下你周围朋友的经历，请问谁在大街上捡到过1000块钱，那请问200元呢？ 100元呢？万邦君的经历是如果能捡到100元就是传奇，一人捡到周围每个人都口耳相传，成为传说。大部分捡到钱的人，捡到的也就是几个硬币，捡到10块都可以晒朋友圈了。

为啥捡到100元或100元以上不是经常发生的事呢？因为没人是SB， 谁都知道钱的价值，肯定不会让大额钞票这么轻而易举的丢失。如果真有100元的钞票掉到地上，概率上它会在瞬间消失，被人捡走。只有钢蹦，零钱和硬币才会有掉到地上，并且被你捡走的可能性，因为它们 不！值！钱。任何教你如何以低于市场价20%-30%的价格买到房子的课程，那都是骗人的。你能想象Bondi junction的海景公寓一下子从120万变成卖90万吗？急售的人不是失去理智的人。

话题回到房子这个话题上，普通人看到漏都不是漏，普通人看到的是伪装成漏的坑。

漏=坑

漏=坑

漏=坑

重要的事说三遍

普通人能轻易接触到的都不是发财机会，因为发财机会不会无缘无故来找普通人，来的都是伪装的陷阱。

我们来说几个普通人能接触到的捡漏机会

1.  楼花捡漏

你有没有想过一个问题----从屋主意识到自己的房子无法成交，到您看到这则忍痛割爱的售楼广告，这中间经过了多少环节？一个正常的屋主在卖之前肯定周围的亲戚朋友问了一圈，说不定微信朋友圈接连打广告，就是希望可以内部消化，在看到周边没人买的情况下他/她才把房子交给了中介。

如果真是漏，中介的七大姑八大姨也早消化了，也是轮不到你的。等房源信息放到公司系统里的时候，每个公司都有一个现成的客户群，如果是漏那这些VIP也拿走了。在放到市场一个月后，在连出价的人都没有的情况下，你看到了后却如获珍宝，觉得卖家肯把两年前的房屋以低于合同价5%的情况下卖给你，你觉得真是太值了。这不得不让我想起了一则段子，某小伙突然娶到了一位来自东莞的白富美，女方自带车房，只要男方老实本分，身体健康，有正经工作即可。这个段子和上个案例一样，我只能说恭喜您，您不是捡漏而是做了接盘侠。

我对2015年之前开发商的定价，只能用一句话形容，人傻，钱多，速来。一个楼盘本身就高出当地市场价很多，再被很多项目管理公司加上6，7万转手卖。所以你就算亏20%我都不买。很多楼盘的区域本身都供大过求了，你捡了漏难道要指望另一个傻瓜像你一样接盘吗？

2.海外房产捡漏  

不只是国人在海外买房被套路过，澳洲本地人也是。最常见的就是邀请你去美国投资。开发商会告诉你 “很多美国三，四线城市的租金回报可以高达15%-20%不等，5-7年就回本，以房养房，澳洲还要负扣税还要贴钱，这简直是好的不能再好了。美国的房价廉价的惊人，十几万到二十万就可以买独栋别墅，这就是和做梦一样。”

等你真买了就知道，在宏观上美国有超过一半以上的人是贷不了款的。他们在金融危机中不但因为无法还款失去了房屋，而且还上了信用记录的黑名单。这就是为什么美国人大部分都是租客的原因，因为银行不会贷款给他们，而这意味着房屋增值遥遥无期。

在微观上，美国有些地区收租是要穿防弹衣的。以前就有案例，澳洲房东去美国催租金被租客一枪打死。美国更奇葩的是，一旦租客在头一个月按时交租，他/她就是房屋居民，如果他/她不按时交租，你必须走法院程序才能驱逐租客，为了省律师费，很多房东只能无奈和租客私了。

美国还有出了名的高物业管理费和房产税。美国房产真那么好，本地人怎么不去买呢？

3.外省房产捡漏  

便宜的价格，和贷款利息持平的租金回报，加上未来的基建消息是宣传外省不变的套路。我的朋友圈先是被布里斯本的楼盘刷屏，那个即将修建的布里斯本的赌场让无数售楼员高潮与兴奋，他们说布里斯本会不一样，它将是澳洲的拉斯维加斯，会永远改变布里斯本的城市格局。说实在的这个比喻还真不太好，因为拉斯维加斯2016年的房价还比曾经的最高点低34%，人家纽约早就超越金融危机房价最高点了。布里斯本现在什么德行不用我说了吧，市区都是冷清清的，连个人都没有。

后来朋友圈被黄金海岸刷屏，用的最多的是联邦运动会的噱头。我估计很多华人都不了解联邦运动会，我告诉您一声，联邦运动会4月份就结束了。黄金海岸的房子二手house涨了6.6%,，二手公寓涨了4.3%，所以没骗您，这两年房子确实涨了，运动会对城市升值有帮助，墨尔本也会大涨，因为每年要开澳洲网球赛（有点编不下去了）。

那些年朋友圈真的很精彩，有些靠的是王健林珠宝三塔来卖噱头，口号是跟着富翁投资准没错，你看王健林的公寓都卖到300万了，我的coomera全新别墅卖50多万很合理。 有人的靠鸡汤，天天刷马云图片，什么今天你对我不理不睬，明天我让你高攀不起。马云说，跟我商量几千万的事，你却去问赚几千块的人，什么格局，心态，远见，诸如此类的东西一大堆。

机会无限多，租金无限好，但价格却只有悉尼的一半，请问您捡到漏了吗？咱们不举数据，从2010年到现在，有谁在昆士兰买房子赚到钱的华人吗？我一个没听说过，开发商除外。

4.法拍房捡漏  

万邦君花过大价钱去上过很多地产炒家的课程，老师在课堂里一板一眼的告诉你，买那种被银行拍买的房子或政府拿出来的廉租房，这种总是能碰到便宜货，你还可以敲门自己和屋主谈等等。抱着学以致用的态度，万邦君杀向市场，通过内部渠道我知道去年年底Bankstown council拿出了很多政府的廉租房出来拍卖，原本抱着捡漏态度的我跃跃欲试，谁曾想政府的房子几乎都流拍了。因为政府要的价格竟然比市场价还高，这事还上报纸的（详见我的文章《手把手教你翻新房屋》）。

随后我还参加过银行法拍，屋主急售拍卖，和屋主私下谈价等等，没有一次拿到所谓课上老师说的那种低于市场价10%-20%的价格，很多银行法拍也因价格无法达到共识而流拍。

没有人会把随意把1000元丢到大街上，把别人当傻子是普通人最爱犯的错误。悉尼这座城市以每天三位数的速度流失人口，因为弱者根本就无法在这座物价高昂的城市生存下去，所以悉尼人智商都不低。

4.破房子捡漏  

一个破的不能再破的旧房子拿出来拍卖，比正常新的房子价格低10万，你觉得捡漏了。结果装修花了15万，成本加上利息和时间，你亏了。

看过太多旧房改造的节目，觉得旧房子买来便宜，换个地板，涂个油漆，房子厨房厕所换一换，这一翻新说不定房子马上多卖20，30万。普通人出问题就是这，房屋翻新没错，错的是成本估算10个有9个算错了，装修真正花大钱的都是你看不到的管道，地基，线路等关于房子结构的维修。悉尼builder实在太多，算上那些无证的但有手艺的师傅，几乎每个人都比你懂。如果翻修成本低，定价便宜，这个房子不可能在市场上放太久的时间，情况是自从澳洲旧房翻新的节目“block”出现以后，便宜的破房子就真没再便宜过，不信你看看那些所谓的破房子加上装修的价格比买装修好的房子还贵。能以旧翻新赚钱的基本都是得师傅自己亲自干活，加上御用中介卖力宣传。

破房子是漏吗？我看更多是坑。原本应该低三下四的求你买，结果破房子挂出来都是Renovator delight，搞的好像翻新后真能赚大钱。

什么是捡漏？

既然按照万邦君的逻辑---漏等于坑，我们是不是买不到便宜房子了？其实是可以的，只不过不是捡漏。期待着某人发疯以低于市场20-30%的价格卖给你，这种机会往往轮不到你，只能化为教科书案例。

我认为真正的买到低于实际价值的房屋靠的是问题的交换，就是所谓的此之蜜糖，彼之砒霜。什么意思呢？烂家具对我来说是问题，我一般都丢到大街上，但有些经营二手家具的人，专门去捡烂家具，人家花很少的钱修复和清洗一下，加上可以送货上门，很快就把我们丢弃的破烂高价卖掉了。又例如万邦君本人是做贷款的，所以我砍价的方法，都是告诉屋主你给我这个价格，我可以当天交10%大定金给你，30天成交也没问题。我这么自信是因为万邦君是搞贷款的。我帮助屋主解决的问题是帮他省了后续卖房的麻烦事与时间，让他确定房子可以卖出，就算市场下跌他也不用害怕，给了他足够的certainty 。

所以真正可以买到低价房子有两个关键点：

第一，屋主愿意为他无法解决的问题低价出售这间房屋，因为你解决问题会比别人更容易，花费更少。机会是不是机会，往往和你自己的背景有关，例如万邦君看到一个破房子，要价是很低，但是银行只肯按地价的80%借，房屋价值完全不考虑。那这时候对普通人就是坑，而具备两项资源任一的人可以考虑，要不你有钱，首付35%对你不成问题，要不你懂贷款，可以让银行借给你这个房屋的价值80%。

所以你不是在捡漏，你是用别人没有的效率和低成本结决了问题，所以你买到了便宜的房子。你不是期待在大街上期待捡到1000元，而是你的资源与个人经历让你具备以500元修好1000元问题的能力。

第二，你有解决问题的资源，比如说你是中介，低价买了不能成交人的楼花，那些房子亏10%还是贵，但是如果你有现成的客户群，你可以直接低买高卖转手出去。你是牛逼的建筑师你可以买别人拿不到开发许可的地，对别人来说是坑，但你可以搞定。

我还记得有一个捡漏的故事，故事的主人公每次见到我都要洋洋得意地叙述一遍他是如何买到低于市场价20万Epping的house。但是他没提的事情是，他没有钱，其实不具备我所说的捡漏的资源，所以为了买个这个房子，他贷款90%，付了贷款保险费，同时也急售了自己手里的两套房子，所以是急售抵消急售的利润。

没有捡漏只有problem solving。