澳财有道｜今年或登跌幅榜首位，墨尔本房产市场没戏了？

2018年12月，澳大利亚房价环比下跌1.3%，创1983年弗雷泽（Malcolm Fraser）执政以来的最大单月跌幅。回到当时，工党现任领袖Bill Shorten还在上小学。悉尼和墨尔本的中位房价也不过为81,000澳元和52,000澳元。

可以说，澳大利亚的房地产市场“跌进了”2019年。

新年假期之后，各大投行和金融机构相续对澳洲房地产市场的走向发表了看法，当然，悲观态度仍然是主流。投行摩根士丹利（Morgan Stanley）表示，澳大利亚目前的房价跌幅已经创过去35年以来的最高水平，增加了市场无序调整和经济陷入衰退的可能性。

相关数据显示，2018年第四季度，悉尼和墨尔本房价年率分别下跌了15％和12%。同期，其他主要首府城市房价也录得大幅下跌。

摩根士丹利分析师Daniel Blake警告称：“鉴于澳洲楼市各个方面疲态尽显，2019年亦难有起色。”

根据摩根士丹利的报告，目前市场广泛关注的焦点是房价持续调整对经济的影响。另外，进一步的迹象表明市场环境出现持续恶化。与此相反，澳洲楼市触底反弹的迹象却没有出现。

博满金资首席执行官高松谕在澳财有道节目中对澳洲房产市场的情况进行了评论。

澳财有道 | 墨尔本房市今年没戏了？

楼市“无序调整”风险正在加大

房产的持续下行、消费者信心的走软可能会给澳洲经济带来一系列连锁反应。尤其是对于汽车制造业和零售业等，更是如此。

摩根士丹利分析师表示：“在资产价格下跌、负债水平提高和工资增长停滞不前的影响下，澳洲居民家庭关注的重心开始转移至去杠杆化和收入增长。在财富效应明显消退的背景下，一些大额非必需支出（如汽车销售）将首当其冲地受到影响。”

另外，据其预测，在出口保持强劲、政府支出上升、新增就业稳定的情况下，澳洲联储（RBA）进一步减息的概率明显处于低位（33%左右）。

我们看到一些负债率较高的业主开始选择抛售房产，导致资产负债表衰退现象日趋上升。澳洲楼市在2019年出现“无序调整”的概率相应明加剧。去年12月份，澳洲房价跌幅扩大就是一个明显的迹象。

所谓的资产负债表衰退（balance sheet recession）是指当资产价格（如股市、楼市）发生暴跌，使得企业/个人发生资不抵债的情况。在这样的情况下，个人或企业关注的重点是降低负债，增加储蓄而不是增加支出或投资，因此会造成经济增速放缓或衰退的情况。

展望2019年，我们依旧看到澳洲楼市面临诸多利空因素。一方面，贷款机构持续受到监管机构的压力，继而导致信贷紧缩。另一方面，澳洲居民负债水平高企、皇家委员会最终报告的出炉，以及联邦大选的到来都导致整个楼市充满了不确定性因素。

根据澳新银行的最新预测，悉尼和墨尔本楼市在任何复苏迹象出现之前或下跌20%左右。

墨尔本今年或登上跌幅榜首位

每每提到悉尼楼市，墨尔本总是第一个拿出来作对比的首府城市。据专家预测，墨尔本在2019年或取代悉尼成为全澳房价表现最糟糕的首府城市。

Corelogic提供的数据显示，2018年12月，悉尼和墨尔本房价双双录得下跌，但是悉尼的跌幅更多一些大。两地房价环比分别下跌1.8% vs. 1.5%。

相比悉尼，墨尔本楼市进入上涨周期要慢，同时步入下行周期也相对要慢。相关数据显示，墨尔本楼市于2017年11月开始宣告长达六年的牛市结束，比悉尼整整慢了四个月。

那么，展望2019年，墨尔本是否会取代悉尼成为全澳房价表现最糟糕的首府城市？

至少从当地部分市场来看，这一点已经成为现实。截至去年12月的一年内，墨尔本内城东郊地区已经成为澳洲房价下跌最狠的地区，跌幅高达13.4%。

同时，据澳新银行经济学家的预测，2019年墨尔本房价整体或下跌7%，高于同期悉尼6%的跌幅。澳新银行经济学家Jack Chambers说道：“在过去，悉尼房价的跌幅一直领先于墨尔本。从这一角度而言，悉尼房价也会快于墨尔本出现企稳回升。”

目前，墨尔本的开发商开始持续关注那些更具弹性的地区，例如那些手头宽裕、存在置换需求的人群。

据墨尔本当地的房产中介机构Lachlan Castran透露，去年9月，墨尔本当地一个开发商Foursquare Property Development斥资1600万澳元在墨尔本的Kew地区拿下了一处5297平米的地块，相当于每平米地价在3000-4000澳币左右。

他说：“我们目前正在进行推广活动来吸引潜在买家的关注。同时开发商也在就相关营销和开发战略进行研究。” 据其透露，这一地区的潜在买家需求表现强劲，但是相比之下，墨尔本内城区则是另一番景象。

房产研究机构Coregloic联合评级机构穆迪发布的报告显示，墨尔本独栋屋房价或出现跌幅加快的情况。在内城区领跌的情况下，2019年或下跌6%，较2018年0.1%的跌幅明显扩大。

另外，伴随贷款条件在2019年可能出现进一步收紧，大墨尔本地区房价在2019年或出现加剧下行，随后在2020年出现温和回升。其中跌幅最大的地区预计是墨尔本内城东区和内城南区，这两个地区的房价跌幅可能或超过10%。

公寓/楼花市场缩水严重

就公寓/楼花市场而言，2018年墨尔本新交付的公寓结算价较最初合约价下跌已高达20％。展望2019年，在新建公寓增加、信贷收紧、房产税改革等不确定性的影响，交付公寓的结算价仍面临进一步下行的压力。

据《澳洲金融评论报》报道，咨询公司BIS Oxford Economics提供的数据显示，今年墨尔本交付的高层公寓（≥4层）将从去年的13,500套增加至17,000套。悉尼今年交付公寓的数量虽然未有上升，但是同样保持在历史高位，达到26,300套。伴随完工项目的增加，银行二次评估的进行，两大城市公寓价格面临进一步下行压力。

BIS Oxford Economics住房部门副主管AngieZigomanis表示：“对于悉尼而言，最大的挑战是2019年完工交付的公寓数量依旧保持高位。对于墨尔本而言，今年交付的公寓数量则仍在上升。由此可能出现空置率上升和租金下降，继而导致投资者投资意愿降低，对公寓房价进一步走低造成压力。”

澳大利亚房产研究机构CoreLogic提供的数据显示，过去一年，澳大利亚公寓房价整体下跌4.3％。其中悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文公寓房价跌幅更大，分别为6.3％、2.3％、6.5％和10.4％。

另外，公寓市场承压迹象已经开始凸显。根据《澳大利亚金融评论报》的报道，由新加坡开发商WorldClass Land开发的澳大利亚最高公寓塔楼，即“澳大利亚108”交付房产的结算价开始出现持续下跌的情况。

正在建设中的“澳大利亚108”公寓（图片来自维基百科）

这幢101层的超高建筑在2015年曾以2500万澳币的价格出售了一套顶层复式公寓（每平米单价超过3.3万，刷新了当时的成交记录）。而这座高楼的其他公寓价格也是售价不菲。

例如，2015年4月，海外买家曾以708,000澳元的价格购买了28层的一套两居室公寓、但是就在去年6月完工交付时，这套公寓的估值已经降至56万澳元，缩水近21％。

当然，并非所有公寓都出现贬值的情况。但是相关数据显示，每平米单价高于每10,000澳元的公寓交付时结算价格较最初的合约价往往跌幅最大。

澳大利亚房产研究机构CoreLogic说道：“多层公寓市场开始受到需求放缓、供应增加的夹击，继而推动悉尼和墨尔本这两大公寓开发最为集中的市场环境进一步走软。”

墨尔本街头的房屋拍卖指示标记

“从需求侧来看，悉尼和墨尔本两地多层公寓市场承压非常明显，一方面，两地海外移民和国内人口呈现持续流出的情况，另一方面投资者（多层公寓目标市场）投资活动持续回落，第三，期房完工结算价持续走低，外加上信贷条件收紧等等利空因素给两地公寓市场都造成了一场完美风暴。”

Reference

https://www.afr.com/real-estate/house-prices-fall-at-fastest-rate-in-35-years-as-credit-tightens-sentiment-slips-20190107-h19stn

https://www.afr.com/real-estate/new-apartment-settlements-to-increase-pressure-on-melbourne-sydney-prices-20190106-h19rzb

https://www.afr.com/real-estate/city-outlook-melbourne-to-take-sydneys-crown-in-the-falling-house-price-stakes-20190103-h19p2w