“低息效应”继续引爆房市 房价预测又要“变天”？

在距离圣诞节只有十周的上一个周末，悉尼和墨尔本的房产拍卖市场继续升温，强劲的清盘率为复苏中的市场注入了活力。

对于房地产拍卖商来说，这又是一个繁忙的周末，拍卖房产数量已连续增加了三周。房地产研究机构CoreLogic的初步数据显示，拍卖清盘率为75.3％。

墨尔本的拍卖房产为1,528套，清盘率为77.1％。悉尼拍卖房产为761套，并且再次创下了全国最高的初步清盘率79.7％。

清盘率的持续增长正在影响房产竞拍人的决定和价格。My Housing Market首席经济学家安德鲁·威尔逊（Andrew Wilson）称，拍卖出售的房产中位价正在上涨。

拍卖房产中位价格远远领先于整体房价。9月份悉尼房价中位数为805,424澳元，但拍卖房产中位价为1,322,500澳元，相差超过50万澳元。墨尔本拍卖房产中位价为92万澳元，而整体市场中位价为634,913澳元。

经济学家预计，当CoreLogic在周五发布10月份房价数据时，中位数价格将再次上涨。

在其它首府城市，上周阿德莱德和堪培拉的清盘率分别为68％和55.6％，即有一半以上在拍卖中售出，而布里斯班和珀斯清盘率分别为46.6％和43.5％。。

CoreLogic的拍卖评论员凯文·布罗根（Kevin Brogan）说，星期六的拍卖量强劲，表明买家活跃。“清关率实际上高于上周，因此这确实表明了潜在需求的韧性和深度。

维州房产中介Ray White首席拍卖师马修·康登（Matthew Condon）看到，需求和供应量都在增加，买家的信心继续保持高水平，竞购者希望在圣诞节前能够将房子入手。

过去三个月，悉尼和墨尔本两大首府城市的房价均上涨了3％。全国范围内，澳新银行预计，在悉尼和墨尔本的推动下，房价将在2019年底前强劲上涨，此后预计涨幅将在2020年放缓至6％左右，在2021年降至4％。

但是，最近房价上涨的趋势主要集中在悉尼和墨尔本。悉尼和墨尔本的拍卖清盘率在2018年12月触底，此后一直在上升。

5月份，拍卖清盘率急剧上升，导致房价从6月开始上涨。澳新银行预计，悉尼和墨尔本房价年增长率将在2020年中达到两位数。

最近究竟是什么再次“引爆”了房市？

澳统计局发布的最新住房融资数据显示，降息已经对房贷产生了直接影响。信贷似乎再次开始流动，从6月到8月的三个月里，自住房贷承诺增加了11.9％，投资房贷承诺增加了11.6％。

但是结果却是好坏参半，自住贷款批准的数量低于预期，而投资房贷总值又开始强劲增长。

总体而言，房贷批准的情况与拍卖市场活动、价格和成交量的回升相一致，并且看起来可能会持续到未来几个月。并且，这种转变是由自住者和投资者共同推动的，尽管后者是上一轮房价下跌中的“领头因素”。

澳新银行认为，房市这次逆转主要是由三大原因共同推动：利率下调、更容易获得信贷以及住房税的确定性。其中最不可忽视的是低息效应。

在这轮房市复苏之前，不少经济学家都认为，处于“后皇家委员会时代”，房贷收紧必然会对房价形成抑制。但是，尽管银行房贷的规定比几年前收紧了，现在获得房贷批准比几个月前要容易得多。

澳新银行承认，他们曾认为，其它紧缩措施，例如更新的家庭支出措施（HEM）和引入全面的信用报告，至少会部分抵消楼市的“低息效应”。但是事实并非如此。事实上，房贷的“放松”加剧了“低息效应”（低息降低了获得贷款的成本），并导致投资者和自用房客的新住房融资承诺急剧增加。

不过，澳新银行认为，信贷标准仍比皇家委员会调查之前更为严格，这可能会限制最终的房价上涨的幅度。

在房价又一次“起飞”之时，首次置业者似乎又一次面临“何时上车”的抉择。

过去几年房价的下跌在一定程度上改善了悉尼和墨尔本的住房可负担性。不过，最近房价的急剧上升最终将降低可负担性，尤其是在悉尼和墨尔本。首次购房者的平均贷款规模比以往任何时候都要高。

自住房贷和投资房贷平均规模

来源：澳新银行

此外，全国家庭债务与收入之比仍然很高，几乎是家庭收入水平的两倍。尽管目前还没有迹象表明信贷增速回升，但最近住房融资的增加以及房价可能进一步上涨最终可能导致家庭债务增加，而高债务的影响会加剧导致失业率上升的负面冲击。这也是为何从去年以来特别关注失业率变化的原因。

上周五晚，内阁于7月月底讨论的部长级文件发布，文件中极端货币政策可能带来风险，例如“资产价格（包括房价）过快增长”以及取消这些措施的难度。

所以问题是，如果房价再次“疯长”，新的监管措施是否又将出手抑制？澳洲房价是否又会继续“上涨——监管收紧——低迷——放松监管——上涨”的循环？