房产观察：房价上涨能否成为澳洲后疫情时期新现实？

图片来源：The Australian

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1. 公寓之王：没人买唯有出租

2. 赚赔报告：更多房子亏本卖

3. 解禁之初：试探与观望

4. 那些表现更好的市场

5. 房价上涨会成新现实吗？

ACB News《澳华财经在线》10月13日讯 一场疫情大流行，打破了许多常规和平衡。非常时期的澳洲房地产市场，买家、卖家、中介、开发商可能比的是谁更受煎熬。

公寓之王：没人买唯有出租

“买家都吓跑了，所以只有租出去”。

这是澳洲房地产界元老级人物、亿万富豪开发商特里古波夫（Harry Triguboff）的最新想法，由于别无选择，他正推动数百套单元房和上千套服务式公寓进入新州和昆州的租赁池。

作为美利通（Meriton Apartments）创始人的特里古波夫说，当下没办法卖房子，因为常见的买家——学生和移民——都消失了。“没有人来……我们等不到人来买”。

买房人少，租房的人却多。据澳相关媒体援引他的话称，投身租房市场是因为“我们面临很大的租房需求，每周能租出去的公寓能有200套，那些人没钱买（所以租）”。

上周二，特里古波夫又将300套新公寓投入了租赁市场，分别在悉尼的车士活、Mascot、Zetland、肯特街、亚瑟街、北悉尼和Bondi Junction的格拉弗顿街。 

在昆士兰，由于卖不出去，布里斯班Herschel街，以及黄金海岸的Pegasus项目公寓也都转成了出租。“这些公寓能吸引到好的价格，周租金大概500-800澳元”。

除了住宅销售受影响，由于没有游客并且商务旅行停滞，美利通的服务式公寓需求不容乐观。

在悉尼郊区、Parramatta、Pagewood、Rosebery和Homebush有约1000套服务公寓在租。“我大量的业务都在服务式公寓上，通常它们都用于举办午宴和聚会，但现在没有人来”。

“情况会改变，最终会变好的，现下，我不得不把这些物业租出去”。本地人当然需要住房，但并没有足够多的人有能力买房。

“一切最终会平定下来，但我们得知道学生、游客、工作者和移民什么时候能回来，而政府必须告诉我们他们何时能返回”。

买家缺位，是疫情期间澳洲房市最大的现实。

而与此同时，卖家，也很“受伤”。

赚赔报告：更多房子亏本卖

10月7日，房地产研究机构CoreLogic发布最新一期房产交易赚赔报告（Pain & Gain）揭示，今年二季度完成的二手房交易中，八个首府城市中有六个亏本出售的比例出现上升。

今年4-6月，全澳房产转手交易量环比下降28.2%至5.2万起，亏本出售比例总体上升了50个基点至12.8%。其背景是社会与经济面临较大范围挑战：第一波社交限制与封锁规定，就业率、通胀和GDP的大幅下行。

CoreLogic住宅研究部主管欧文（Eliza Owen）表示，房子实际上是一种流动很慢的资产，所以当经济受冲击时房产市场能够维持相对强劲的表现。“亏损交易上升反映出，有一些市场更为脆弱，（因为）人们预期那里的价值水平会恶化，租赁市场将有更多压力。”

与以往相同，赔本比例较高的地区仍以“二线”首府为主。根据报告，二季度亏损比率上升最多的是首领地，升至12.8%，公寓比例更高，接近25%；达尔文（52.1%）和珀斯（36.2%）再次领先亏损榜；而珀斯的房产赔本比例没有出现上升，暗示当地市场有企稳复苏迹象。

值得注意的是，报告发现，今年二季度投资房卖家比自住房卖家有更高的亏损比例。

多少说明，在前景混沌的情况下，炒房者更加沉不住气。

解禁之初：试探与观望

海外买家缺位，本地需求却持续涌动。

10月9日澳统计局（ABS）发布的月度数据显示，8月份全澳新增按揭贷款承诺213亿澳元，环比飙升12.6%，自住性购房需求尤为强劲。

ABS金融与财富部主管塞纳维拉特纳（Amanda Seneviratne）指出，自住房按揭贷款增加163亿澳元，增幅达13.6%，为有记录以来最高水平，刷新了7月创下的10.7%历史纪录。

塞纳维拉特纳表示，根据贷款机构的信息，8月数据实际反映的是6月份和7月初维州第三阶段封锁实施前的客户需求。据ABS数据，8月房贷增长最显著的部分是维州、昆州和新州的自住房贷款者。

RateCity研究部主管廷德尔（Sally Tindall）认为近期按揭贷款量猛增也可能与4、5月份封锁令初期未能完成的贷款申请大量积压有关。她同时指出，全国范围的封锁使得房产销售在五月急刹车，但此后市场已逆势反弹。

疫情期房价上涨放缓，官方利率保持低位，都在刺激购房需求。与此同时，政府官方和贷款机构正在努力“放水”。

为简化银行审批按揭贷款及小企业贷款流程，9月底澳政府宣布放松信贷法规，允许银行不经核实，可依赖借贷者提供的信息核准贷款。10月6日发布的联邦预算案扩大首套房贷款计划实施范围，以支持更多民众购买新房或新建住宅。

西太银行于近日进一步降低房贷申请标准，在四大行中率先将还款能力评估指标SAR利率下限由5.35%下调到5.05%，这意味着更多先前不符合标准的申请者将能获得住房贷款。

但是，这波以自住性购房者为主的需求势头是否可持续仍然存在疑问。由于疫情引致经济衰退，不确定性萦绕，更多澳人正寻求减少个人债务以降低未来财务风险：据澳统计局数据，8月全澳新增个人债务为14亿澳元，环比跌幅12.5%。

换言之，解禁初期需求的释放性反弹，以及按揭贷款政策宽松或多或少推升了购房需求，但需求前景总体上不明朗，引致的一个局面是——卖家仍在观望。

据SQM Research数据，9月全国市场在售房产总数是289,566套，环比下降1.2%，同比下降7.4%。八首府有六个城市挂售数量呈现下降，仅悉尼（+1.8%）和珀斯（+0.9%）有所上升。

似乎，只有本地买家的市场，一时热不起来。

那些表现更好的市场

今年的春季房市“有点冷”，但也并非无亮点。

CoreLogic的房价指数显示，受疫情冲击严重的悉尼与墨尔本，房价分别下跌0.3%和0.9%。由于两市占到全国市场约40%份额，拖累全澳房价接连第五个月下跌，整体下降0.1%。

然而，其它“二线”首府城市房价普遍上涨。如下图所示，布里斯班上涨0.5%，阿德莱德上涨0.8%，霍巴特与堪培拉分别上涨0.4%，珀斯上涨0.2%。达尔文房价表现持续强势，当月上涨1.6%，且季度涨幅大幅领先（+2.3%）。

截止9月底各首府与全澳房价变化（图片来源：CoreLogic、《澳华财经在线》）

值得注意的是，向往乡村生活的购房者（treechanger）和向往傍海居住的购房者（seachanger）正在不断推高地方市场的房价：9月各州的区域市场房价总体上涨0.4%，高于首府城市房价上涨幅度（+0.2%）。

事实上，这种需求分化的势头不断增强。由下图可见，过去一年，各州地方市场房价普遍上涨。截至2020年9月，首府城市与地方城市房价年涨幅已十分接近，分别为4.9%与4.3%。

地方房市复燃的星星之火在西澳主矿区皮尔巴拉市可窥见一斑：受需求拉动，当地住建审批额在2018-19财年为2.12亿澳元，到2019-20财年则跳涨至3.59亿澳元。

首府城市与地方市场房价变化趋势（图片来源：CoreLogic、《澳华财经在线》）

低价房产受追捧。由于住房可负担性相对较高，且首次置业者买房意愿积极，二线首府城市的中低端市场受到支撑。据CoreLogic，今年第三季度首府城市房价整体下跌1.5%的情况下，位于价格区间底部1/4的房产价格逆势上涨了0.4%。而高端房产价格同期下跌2.6%，形成鲜明对比。

从投资的角度看，根据Corelogic的赚赔报告，房屋比公寓的情形要好一些，全澳房屋转手获利比率是89.6%，公寓是79.3%。并且，地方城市比大都市亏损率低，两市场差距不断拉大。

二线首府、地方城市、低价位房产，疫情期间澳洲房产市场的调整显然正进一步深化。

Corelogic研究部主管劳利斯（Tim Lawless）表示，需求正由大城市向区域中心城市转移，尤其是城市周边通勤便利的地区。远程工作安排无疑是支撑这些市场需求的一个因素，而生活方式变化，以及对低密度住宅的偏好也在起作用。

房价上涨会成新现实吗？

今年疫情的特殊时期，全球股市的坚韧表现令人惊讶，然而人们很少注意到另一资产类别的表现同样惊艳：房地产。在许多富有国家，感染率再次上升房价却也飙升——今年二季度尽管许多经济体处于封锁状态，全球前10中高收入国家里有8个房价上涨。

据《经济学人》援引非政府官方数据，8月份美国房价较一年前上涨5%，德国上涨11%，英国的房价在8月创下历史新高。房价大涨与股市的支撑因素有部分重叠，但更多揭示了疫情对各经济体的长远影响。

与股票类似，房价受到宽松货币政策的支持。过去一年美国人能够拿到的30年期固定利率按揭利率下降了近四分之一，降到接近2.9%。低利率不但意味着月供更容易，由于其它资产类型回报受到挤压，房产投资变得更具吸引力。

经济政策也起了帮助作用：对居民收入的大规模财政补贴、按揭还款延缓政策帮助失业人员避免被迫出售房产，而英国还暂停征收印花税。

而房价大涨并非完全是政策的结果，结构性力量也在发挥作用。今年失业情形集中在低收入的服务业从业人员，这类人群更倾向于租房而非买房。而作主高收入群体的专业人士由于在家办公削减部分支出，手头累积了更多现金，当有大量时间待在家，还有比出手选套大房子更好的时机吗？

上述《经济学人》的文章指出，疫情造成的不平等效应使得房价飙涨，即使是银行限制高风险贷款的情况下——在美国，最高信用级别的借贷者所占贷款份额不断增长。在英国，房价上涨似乎是由有房者之间的竞价战驱动，而非首次置业者，因他们更年轻，也更易受经济下行影响。

“伴随政府对经济的政策性支持减弱，房价涨势或许会缓解，然而疫情对长期利率的影响不太可能改变，人们想要换大房的愿望也不会减弱。高房价将成为COVID-19的一个持久遗产。”

到目前为止，澳洲似乎并未加入这场“狂欢”。

疫情以来本地房价上涨势头不断放缓。据Corelogic的研究数据，截止今年二季度，全澳房价较去年同期仍上涨7.8%，但5月至9月已连续五个月环比下降，市场降温势头明显。

那么，和英国、美国、德国类似的房价上涨会不会到来？

如果说，其它中高收入国家房价的这轮上涨是低利率刺激之下，富有者对更安全资产的竞争，这个逻辑在当前的澳洲并不完全适用。

三个层层递进的现况是：第一，由于边境封锁，澳洲两大主力房市悉尼与墨尔本重要的购买力——学生与海外买家缺位；第二，本地房产持有者和投资者驻足观望；第三，市场去中心化，首次置业者和生活方式改变者的需求开始向地方市场分散和转移。

疫情封锁造成需求真空的背景下，悉尼与墨尔本房市暂时供需两淡，房价难以寻获有力支撑。至于这种局面何时改变，恐怕要等到边境开放，真正的购买力回归市场。

长期来看，COVID-19引致的货币宽松与低利率将持续刺激房市，推动房价上行。

而由于地方市场分解需求，悉尼、墨尔本的房价上涨压力可能会有所减弱。