全球房地产市场齐上涨，泡沫正在快速形成？

目前，澳大利亚的住房市场可以说是，如火如荼，一派繁荣景象。随着大量潜在买家迫切想要入市，几乎每个周末，都会有疯狂的住房拍卖消息，成交价和拍卖底价之间的差距越拉越大。

澳大利亚统计局昨天（3月16日）发布的数据显示，2020年第四季度全澳住房价格上涨了3%。更重要的是，房价涨势暂时没有减缓的感觉。大多数经济学家预计，未来1-2年全国房价将继续上涨，推动房价总计上涨约20％。

房价快速上涨并不仅仅发生在澳大利亚，而是一个全球性的现象。在全球范围内，房价都在急剧攀升，很多国家的房价涨幅创至少十年新高。

尽管澳大利亚房价正在以1980年代末以来的最快速度上涨，但相比新西兰，涨幅也瞬间黯然失色。在截至今年2月的一年内，新西兰房价飙升了21.5％，奥克兰已经成为全球房价可负担性最差的市场之一。有一些新西兰人已经开始考虑为了能买得起房，移民澳大利亚。

而据《华尔街日报》报道，美国房地产市场也出现了自2006年以来“久违的火爆景象”。2020年四季度的房价相较前一年同期上涨了10.8%。英国房价2020年增长也达到7.3%，为六年来最高水平。

这次和全球金融危机时不同

当然，考虑到各国政府和央行都在巨量放水，全球房价上涨并不奇怪。

正如澳联储（RBA）行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）一直以来的立场，低利率的副作用是资产价格上涨，包括房价。

而且，和金融危机时期不同，全球银行系统现有状况要好得多。这意味着，金融机构有足够的资本储备来向家庭提供贷款。

在金融危机时期，许多银行损失惨重，放贷能力受到限制。

在美国投资银行雷曼兄弟倒闭后的十年中，全球发达经济体的房价实际或经通胀调整后仅上涨了1％。

只有少数发达经济体例外，包括澳大利亚、瑞典和加拿大，由于当地的银行体系相对不受金融危机的影响，几乎毫发无损。

在危机发生十年后，澳大利亚的实际房价上涨了25％，加拿大为41％，瑞典为55％。

然而，这一次，大多数发达经济体似乎都在见证房价的飙升。

国际清算银行（通常被称为央行的央行）在上月发布的一份报告中指出：“全球实际房价在2020年第三季度的同比增速加快至2.5％。在这段时期，新冠疫情的持续影响，推动出台了重大的财政和货币刺激措施。”

根据国际清算银行的说法，“发达经济体的实际住房价格出现普涨，平均涨幅达到4.4％，为2016年以来最快的同比涨幅”。

相比之下，新兴市场的实际住房价格涨幅相对要小得多，同比仅上涨0.9％。

正如国际清算银行所指出的那样，自2020年大流行开始以来，发达经济体的实际住房价格似乎已加速上涨，到2020年第三季度同比增速达到4.4％，超过一年前的2％。

国际清算银行的报告说：“加拿大（上涨9％）、欧元区和美国（均上涨5％）的实际房价上涨非常明显。”

“相比之下，澳大利亚（上涨4％）和英国（上涨2％）的房价上涨相对温和，日本则保持稳定。”

“在欧元区，实际房价涨幅创自2005年以来的最高水平，主要由几个大型成员国的强劲涨幅所推动（德国上涨8％，荷兰和葡萄牙上涨7％，以及法国上涨5％）。”

放贷失控是风险

当然，在短期内，随着人们利用较低的借贷成本来建造新房或翻新现有住房，央行倾向于欢迎房价上涨对经济活动的推动作用。

房价上涨也可带来心理效应，主要表现在人们对自身的财务状况更有信心，继而消费起来更放松。

然而，房价飙升会引发人们对住房负担能力的担忧。由于收入基本停滞不前，住房负担能力下降可能导致一系列问题，例如抵押贷款压力和转移其他消费者支出的行为，这也会对经济造成了伤害。

而且，在房价上涨的过程中，必然使得家庭债务急剧增加。房价上涨会推动家庭杠杆率上升，从而导致更高的房价。由于房价的上涨，借款人的胆子也会更大，愿意承担更高的债务水平。同时，随着房价上涨推动抵押估值上升，银行也愿意为他们提供更多的信贷。

目前，澳联储正在密切关注房价的走势，主要是超低的借贷利率是否有助长债务推动的投机周期。

澳联储行长Lowe上周表示：“资产价格上涨，贷款标准恶化以及借款行为离谱——这些才是值得担忧的问题”。

他还补充说：“这也是我们非常关注确保贷款标准健全的原因。如果我们看到债务融资推动的资产价格投机热潮，那就会是大问题。”

不过，现在信贷还似乎没有明显不健康的迹象。在截至2021年1月的一年中，住房信贷增长相对稳定，增幅为3.6％。相比之下，五年前的住房信贷的增长一度达到了7.3％。

此外，尽管四大银行为争夺房贷市场份额而展开了激烈的竞争。但是，银行业皇家委员会的教训足够让他们仍心存“畏惧”。这也意味着，短期内贷款标准不至于偏离太远。

值得注意的是，澳大利亚审慎监管局（APRA）的数据显示，高风险房屋贷款在2020年第四季度显着上升。新住房贷款中，债务收入比率（DTI）“高”的占比升至59.3％，“非常高”也达到16.9％，都是“创纪录”水平。

澳联储虽然一再强调对于房价“并不担心”，但也警告，如果放贷失控，它将与监管机构一起采取行动，保障金融稳定。