在即将解封的乐观情绪下，悉尼九月房价增速加快

悉尼房价在九月上涨1.9%，这一早期信号表明了在即将解封的乐观情绪中，房屋价值将继续走高。

但与此同时，在更严格的疫情限制下，墨尔本的房价增速较上月放缓了40个基点，仅为0.8%。根据CoreLogic将于本周五发布的房价数据显示，布里斯班和阿德莱德的房屋价值也分别攀升了1.8%和1.9%。首府城市的房价平均上涨了1.3%，与八月的1.5%相比略有下滑。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，有迹象表明，悉尼房价的增速略有回升，但远低于今年早些时候的3.7%。

他表示：“随着待售房屋的库存水平出现了上升的早期预兆，再加上购房首付的挑战和融资交易成本的增加，房价的攀升速度有可能在夏季继续放缓。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，解封可能进一步提振市场信心，但新增待售房产的上市可能抑制房价增长。他指出：“我认为，墨尔本和悉尼的重新开放可能增加市场上的乐观情绪，房价也可能因此而再度加速；但另一方面，待售房产供应的增加或许会起到一些抑制作用。不过，墨尔本的风险应该会比悉尼更大。”CoreLogic的分析显示，截至9月19日，悉尼的新挂牌上市的房产数量攀升了31%；而墨尔本的新房源数量也飙升了48.5%，也是所有首府城市中涨幅最大的。堪培拉的卖家和购房者也同样经历了长期的封锁，当地的房产新增挂牌数量上涨了28%。

Lawless表示，尽管大部分首府城市的新房源数量都在增加，但总体待售房产水平仍然极低。“在全澳范围内，总体活跃挂牌房产数量仍较五年间平均水平低28%，每一个首府城市的总体房源水平也低于平均值。然而，悉尼、墨尔本、霍巴特、达尔文和堪培拉出现了上涨的趋势。”“目前看来，房产挂牌库存水平还不会抑制房价的增长。但如果我们真正看到待售房源超过平均水平，且由于可负担性限制和潜在的更严格的信贷条件导致的需求下降，那么总体待售房产库存将会回升，有助于再度平衡买家和业主的关系，进一步为市场降温。”

信贷限制措施将减缓购房活动

Lawless表示，即将实施的贷款限制可能会提振购房活动，因为购房者提前推进了购房计划，以避开贷款政策的任何变化。而随着悉尼、墨尔本和堪培拉的封锁状况缓解，被压抑的需求也将释放。

不过，他表示，信贷政策的收紧将无疑对需求产生负面影响，并导致房价增速放缓。

“其对市场活动的影响将与政策限制的范围和重点一致，”Lawless表示。“上一轮宏观审慎政策，即2017年3月出台的对只付利息的新贷款占所有新住房贷款的比例设定30%的上限表明，一旦新的贷款限制生效，我们可能会看到购房活动的放缓。”“2017年3月之后，国家层面上的市场反应是迅速但渐进的。但在投资活动更集中的悉尼和墨尔本，房产销售活动出现了快速的降温。”

自3月以来，由于进入房产市场的门槛提高，房价涨幅一直在放缓。而随着针对房地产市场的刺激措施减少，部分市场的首付要求令人难以承受。

Lawless表示：“如果住房贷款变得难以申请，那么在新待售房产数量上涨、住房建设增加之际，市场活动将减弱。”

“考虑到供需两方的力量，随着挂牌上市房屋的库存水平上升，我们可能会看到一个业主和买家之间更加平衡的房地产市场，能为积极的买家提供更多选择，而不那么紧迫。”

澳洲明年房价涨幅将放缓至7%

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，由于宏观审慎政策加剧了不断恶化的可负担性，再加上移民和刺激措施的减少以及可能上涨的贷款利率，澳大利亚明年的房价增速将放缓至7%。Oliver表示，由于可能会出台由监管机构驱动的某种形式的贷款限制措施，他已经预计房价将从今年20%的可能涨幅下降。利率的上涨通常会限制资本流入房地产市场，但澳洲经济的脆弱让储备银行几乎没有依靠货币政策的空间。

Oliver表示，周三金融监管委员会Council of Financial regulatory宣布计划引入宏观审慎措施的消息证实了他自己的预测。

他表示：“这让我更坚信明年的房价增长将会放缓。”

“如果这些措施足够严厉，我可能还会下调我的预测。但如果它们并不严格，或者说程度较轻，这一数字也许会被上调。”

负担能力在澳大利亚也是一个越来越棘手的问题。

根据2021年全球人口住房负担能力调查2021 Demographia Housing Affordability Survey显示，澳大利亚的房价中值是平均收入的7.7倍，远高于英国的4.8倍和美国的4.2倍。

而在本周出台措施来提高人们的负担能力的新西兰，这一比值为10倍，香港为20.7倍。