工党上台，政府下场炒房？这项政策谁最受益？

2022年澳洲联邦大选落下帷幕，工党胜选。

这次大选，两党在房市政策方面竞争激烈，双方都推出了一些新颖的甚至激进的政策提议。在选举结果揭晓之前，这些都可能只是空头支票，现在既然工党即将执政下届政府，那我们就可以来看一下工党的这些政策了。

在工党推出的各项房产政策中，最博人眼球的一项，当属Shared  Equity Scheme，中文可以称之为共享产权计划。

这项政策说白了，就是政府出30~40%的股份，与买家一起合资购买房产。

也就是说，买房者只需要负担房价的60~70%就好了。不仅如此，买房者所需的首付款最低只要2%，并且不需要购买抵押贷款保险。

这项政策毋庸置疑，会大大降低购房者的入市门槛，可以大幅改善住房可负担性。

由于在澳洲，不同的州，不同的城市之间，以及城市与郊区之间的房价差异非常大，所以工党的这个计划，也是按照不同区域设置了不同的房价上限。具体可以参见屏幕上这张表。

工党为这个计划设置了每年1万个名额，同时对于符合条件的申请者的收入也是有限制的。单身人士年收入的上限是9万澳元，而夫妻收入上限是12万。

这个收入上限应该说是非常宽松的。这点上体现了工党在大选上的算计。因为如果把收入上限定的太低，就会把太多人排除在该政策之外，不利于工党拉拢选票。

当然这也就意味着，工党在真正开始实施这项计划的时候，必须得从其他方面限定申请的资质，要不然这1万个名额肯定分分钟就秒光了。

而且这项政策，不仅针对首次置业者，所有目前不拥有任何房产的人都可以申请。

这个设计也体现了工党在拉选票上的心机。因为长期以来，不管自由党还是工党执政，首次置业者都是被重点帮扶的对象。这个群体对于政策的敏感性已经不那么强了。反倒是那些已经拥有过房产，因而丧失了首次置业资格的低收入群体，一定会被这个政策所吸引。

工党在这个政策的设计上，所花的心思还不止于此。

因为大家都知道，政府不是一个创收部门，政府花的所有钱最终都是来自于纳税人。而反对工党的各种论调中，一个比较典型的代表，就是说工党喜欢乱花钱。总是拿着纳税人的钱去补贴那些穷人。

但是不论哪个党派执政，只要想缓解房产可负担性的问题，能用的招数无非就那么几个。要么搞廉租房、搞公屋，政府拿纳税人的钱盖房子，然后免费或低价提供给低收入群体。

要么就是减免各种税收，比如首次置业者所获得的印花税减免。

要么就是干脆拿现金补贴，比如首次置业者的1万块钱补贴，就是这种。

以上种种策略，说到底都是政府拿纳税人的钱去补贴低收入群体，来改善他们的住房可负担性。

但是工党这个政策的设计，比较新颖的一点是，政府的钱不是直接给出去了，而是换取了房产的一部分产权。

这就给了选民一个想象空间，就是政府的这种产权投资或者股权投资，未来是有获得收益的可能性的。

其实，只要世界仍然运行在信用货币体系下，长期趋势必然是货币持续贬值，而资产价格会持续上升。

从这个角度来说，政府把钱投入到房子的产权上，长期来看也必然是会升值的。

于是工党通过这样一种设计，把对于低收入群体的补贴，变成了一种产权投资，从而能够部分抵消选民对于工党乱花钱的质疑。

凯文这里并不是在吹工党的彩虹屁啊，只是实事求是的分析。工党之所以这次变得比较机智，是因为历史上曾因为不恰当的房产政策而吃了大亏。

远的不说，就在2019年上次联邦大选时，工党曾经一度在大选前的民调中领先。结果在选举中却败给了自由党，其中很重要的一个原因，就是因为工党主张取消负扣税政策。那会动了太多人的奶酪。

所以这一次，工党吸取了上一次大选的教训。在房产政策上不再那么偏激，而是考虑到更多人的利益。同时在政策的包装上，也变得聪明和温和了许多。

分析一下，从工党这个房市政策中，最为受益的人群有哪些。

第1类人就是那些不拥有任何房产，正在租房的人士。

最近，澳洲很多区域的住房空置率已经下降到了有史以来的最低水平，促使房租一直在上涨。

所以那些满足条件的租房人士，如果能够凑足最低只要2%的首付款，就能够买到自己的一套房产，同时还只需要背负60~70%的还贷金额。那他们就能从高额的租金压力下面解脱出来。

第2类人群，就是那些不满足首次置业的无房者。他们要么是之前曾经拥有过房产，后来又卖掉了，要么是虽然自己没买过房，但是因为在过去的婚姻中，曾经以夫妻名义拥有过房产，导致自己丧失了首次置业的条件。

在过去1年多房价暴涨，租金也暴涨的环境下，这两类人群确实是比较弱势的群体，确实需要得到政府的帮助。

从这个角度上来讲，工党的这项房产政策，对于社会的公平与安定还是有正面意义的。

但是这个政策，目前在缺乏更多细节披露的情况下，还是会引起很多人的担忧。最大的一个担忧就是，这是不是意味着政府要亲自下场炒房了？

首先要承认的一点是，这项政策必定会增加低端房产的需求，影响供需变化，从而影响到价格。在需求增加的预期之下，房价肯定会有向上走的动力。

但是由于这项政策主要针对的是低端房产，所以对整个房市的影响不会太大。

同时，由于我们现在已经进入加息周期，房价有下行的压力。这也能抵消掉一部分因为需求增加而导致的房价上涨压力。

其次，在这种政策下，政府对于房产是个长期持有的策略，而不是短线炒作。并且政府也有自己的退出策略，主要通过两种方法退出：一种就是买房者不断回购由政府持有的那部分产权，直到完全拥有房子100%的产权。

可能有人会问，如果买房者就是不买政府的产权怎么办呢？工党给出的对策是：会持续评估买房者的收入情况。如果买房者的收入增加，他们就会被要求从政府手中回购更多的房产份额。

政府的另一个退出机制，就是在房产持有人卖出房产时，获得政府所持有的那部分资本收益。

但在操作细节上，肯定还有待于进一步的细化，来堵住一些可能的漏洞。比如说，如果房产持有人在市场不好的时候，坚持以一个非常低的价格出售房产，那会不会造成政府蒙受较大的亏损呢？

如果这种情况出现，政府该不该要求房产持有人，也就是做出卖房决定的决策者承担更高比例的损失呢？还是政府依然按照所持有的产权比例来分摊损失呢？

还有一个问题，就是政府在持有这种物业期间，所持有的那部分产权收不到任何现金流回报，相当于是一笔无息贷款。政府出资却拿不到回报，最后损失的还是背后的纳税人。

针对这一点，凯文的建议是，政府应该对出资部分收取一个适当比例的利息，也可以称之为租金。这个利息可以明显低于市场上的银行贷款利息，但是不能不收。这样一方面作为纳税人的投资收益，另一方面也对政策受益人有一定压力，鼓励他们在能力具备时尽早从政府手中回购产权。政府也好尽快回笼资金后再去帮助更多需要帮助的人。

当然没有任何事情是十全十美的，我们也不必求全责备。接下来还是对工党这项新的房市政策拭目以待。等有了更多的细节披露，我们可以再做更深入的解读。