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专家:悉尼2月房价止跌回涨,但澳洲房市恐持续走低(图)

2023-02-27 来源: AFR 原文链接 评论8条

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Coolabah Capital投资组合经理Christopher Joye在《澳洲金融评论》发布了一篇题为《房地产大崩盘已停滞,但远未结束》的文章。他表示,预计房价将在2023年下跌,从峰值到低谷的总跌幅在15%至25%之间。

专家:悉尼2月房价止跌回涨,但澳洲房市恐持续走低(图) - 1

全文内容如下:

有好消息也有坏消息。坏消息是,好消息更可能是坏消息。

无论如何,好消息是澳洲房地产市场的大崩盘突然停滞,这场崩盘导致全国房价较峰值下跌约10%,跌幅在43年以来的排名第二。

今年2月,CoreLogic的五个首府城市指数走势偏离。虽然布里斯班、墨尔本和阿德莱德的房价进一步下滑,但下降速度已大幅放缓。

悉尼房价小幅反弹0.3%。这是否预示着调整即将结束?我们现在是否都应该出手购买房产?我并不这么认为。

首先要明白的是,这些数据都没有经过季节性调整。CoreLogic发现,房价在2月至5月间普遍上涨。就资本收益而言,3月是一年中季节性最强劲的月份。

CoreLogic表示,最近一段时间,首府城市的住宅价值通常受益于2月份0.2%的季节性上涨。

如果你对2月份的原始数据进行季节性调整,就会发现房价有可能继续走低。

悉尼可能还受益于其他两个因素。从明年1月开始,新州政府将允许首次购房者选择不支付任何印花税,而是选择按年缴纳土地税,以提高他们的前期购买力。

另一个因素是关于学生移民人数大幅增加,中国买家回归的传闻,但这一说法尚未得到充分证实。

专家:悉尼2月房价止跌回涨,但澳洲房市恐持续走低(图) - 2

(图片来源:《澳洲金融评论》)

坏消息是,到目前为止,借款人只感受到澳联储加息325个基点的一部分。

央行估计,大约三分之一的住房贷款借款人使用的是固定利率产品。到目前为止,这些固定利率借款人根本没有经历过任何利率变化。

如果考察一下抵押贷款利率的上升,包括浮动利率和固定利率产品,自澳联储去年5月开始收紧货币政策以来,利率只上升了约210个基点。

换句话说,澳联储加息325个基点,其中约115个基点(占总加息的35%)尚未对澳洲家庭造成冲击。

借贷、购买能力受到挤压

澳联储的分析表明,在所有固定利率借款人中,约有一半,或总价值3500亿澳元的抵押贷款债务(近90万笔贷款),将在2023年转向浮动利率。而这些借款人将被其资金成本的大幅上升击垮——在大多数情况下,资本成本将从约2%跃升至6%。

CBA在本周公布的报告中强调了利率上升对购买力的影响。迄今为止,联合业主购房者的最高借贷能力下降了33%,因此独立屋房价可预料地呈自由下跌。

令人担忧的是,澳联储还远未完成任务,它承诺将多次加息,这只会进一步收缩购买力。该行目前的目标现金利率为3.35%。

但债券市场的定价显示,现金利率峰值约为4.25%,这意味着澳联储将再加息90个基点。

用澳联储董事会的话说,“委员们一致认为,未来几个月可能需要进一步加息”。

西太银行资深的澳联储观察人士Bill Evans上周五表示,他已将现金利率峰值预测上调至4.1%。

短暂的住房惯性

在澳联储于2022年5月开始加息后,我们在去年6月发布了自己的内部模型,即如果现金利率达到4.25%,然后在2025年小幅下降,澳洲房价将会发生什么变化。

这一分析使用了澳联储的住房市场模型的更新和改进版本,该模型几乎涵盖了你能想到的每一个需求和供应方面的因素。澳联储的模型显示,价格需要修正30%以上。

澳联储喜欢谈论家庭在疫情期间积累的超额储蓄缓冲,将如何帮助他们度过这场前所未有的利率冲击。

然而,最新数据显示,家庭储蓄率几乎已经回到了历史平均水平。我们一直像1999年那样花钱,很快就把这些缓冲耗尽了。超额储蓄主张的另一个问题是,这些现金大部分由55岁以上的人持有,他们的债务很少。

这凸显了澳联储2022年压力测试所揭示的担忧,该测试发现,如果现金利率上升到3.6%,大约15%的借款人的自由现金流将为负值(后者的定义是收入减去抵押贷款还款和基本生活支出)。

如果现金利率为4.25%,这个数字显然会更高。

另一个所谓的缓和因素是,澳洲借款人平均会提前好几个月偿还住房贷款。不过,尽管总体而言这可能是事实,但澳联储的数据显示,40%的借款人还款时间提前不到3个月。我们社会的很大一部分人确实非常脆弱。

总之,正如我们在2021年10月概述的那样,我们继续预计房价将在2023年下跌,从峰值到低谷的总跌幅在15%至25%之间。

目前的惯性很可能是暂时的,并将被另一段持续的疲软所取代,因为借款人尚未感受到的加息(115个基点)正在慢慢传导,因为未来的加息会进一步压缩购买力,而且这种前所未有的货币政策收紧会破坏需求,并迫使失业率大幅上升。

令人担忧的是,可能受即将到来的违约周期不利影响最大的市场,其定价并不一定反映出经济逆境(如果有的话)的严重程度。

尽管流动性较高的高等级债券市场清楚地显示,美国和欧洲很可能在明年陷入衰退,但“高收益”或“垃圾”债券市场并非如此。

自2007年以来,美国单一“B”级高收益债券的年利率,比更安全、流动性更强的BBB级(或投资级)债券高出约3.5个百分点,以弥补B级债券更高的违约风险。

目前,这一风险溢价仅为约3个百分点(比正常水平低13%)。

更引人注目的是,在经济衰退和违约上升期间,比如本世纪初全球金融危机期间、2012财年和2016财年,以及2020年3月,高收益债券与投资级债券的利差一直飙升至6个百分点以上。

然而,在2022年,这一比例仅达到4.5个百分点的峰值。如果我们即将经历一个严重的违约周期,目前的高收益风险溢价可以说是处于应有水平的一半。

因此,要么是世界很美好,违约将保持良性(尽管利率创纪录的增长),要么是发生了其他事情。一种解释可能是流动性不足。

交易员报告称,自2021年以来,债券市场中风险较高的高收益部分一直受到极度流动性不足的困扰。如果你看看新发行或初级市场,目前的发行量只有正常水平的三分之一左右。

事实上,美国高收益债券的发行一直处于10多年来的最低水平。就像非上市商业房地产市(由于交易量很少,估值没有得到适当的调整)一样,同样的非流动性动态可能也在高收益债券方面显现出来。

缺乏交易意味着利差被人为地保持在较低的水平,直到违约成为现实,或者高收益债券发行人被迫筹集资金,为未来两年即将到期的债券进行再融资。

流动性市场已经适应了这样一个事实:无风险现金支付给你的利率为4%至5%或更高。非流动性投资可能需要数年时间,才能赶上这种高现金利率扼杀了投资者对收益的追求的新体制。

(Jo)

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最新评论(8)
JoanneK
JoanneK 2023-03-01 回复
房租涨了约20%-23%,利率早期定2%,如果今年变成6%,也就上涨4%,投资房的房东能扛不住吗?轻松应对。
JoanneK
JoanneK 2023-03-02
你正在经历阵痛吧,理解好投资理财就能轻松应对。
swanhello
swanhello 2023-03-01
你的数学是体育老师教的么?
陈淑华Csh_
陈淑华Csh_ 2023-02-27 回复
不管是投资者还是自住买家,都要掌握实时数据,进行分析对比。
定蠢
定蠢 2023-02-27 回复
那就还没到买房的好时机啊,在观望下也不迟。
薇薇不安
薇薇不安 2023-02-27 回复
再等等呗,就怕吃亏呢。
Vera--SY
Vera--SY 2023-02-27 回复
就算上涨也不会一下子就飞涨,会有个过程的。


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