预测 | 专家：澳房市今年或狂涨10%，借款更易，降息减税锦上添花（组图）

专家表示，由于降息和减税政策的综合效应，今年全澳房价可能会上涨约10%，借款能力也可能会增加同样的幅度。

Jarden首席经济学家卡洛斯·卡乔（Carlos Cacho）表示，即使没有降息，房价预计今年仍将上涨，但借款成本的下降可能会推动房价更大幅度上涨。

澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia）预计将在周二为期两天的会议后保持现金利率不变，但如果该银行在8月份降息，正如市场普遍预期的那样，那么到11月份，房地产价格的涨幅可能会加大。

Cacho先生表示：“我们估计，现金利率每下降0.5个百分点，房价就会上涨约4%至5%。”“我们的预测是，即使不降息，房价今年也将上涨约5%，这意味着房价涨幅可能接近10%”不过，Jarden预测澳大利亚储备银行将推迟开始降息，并预计首次降息将发生在明年2月，最早则在11月。

Cacho先生表示：“我们认为澳大利亚储备银行将需要更长时间才开始降息，但我们也知道我们的预测存在上行风险。”“但如果我们今年能看到降息，那么今年下半年房价可能会出现更强劲的反弹。”Cacho先生表示，抵押贷款成本的降低和借款能力的增加可能会迅速刺激需求。“利率降低会或多或少地立即影响借款能力，”他说。

“我们过去四个周期中看到的一般情况是，在首次降息后的12个月内，房价上涨约7%。“这种反应略有不同，但一般而言，我们在三到六个月内看到了房价增长速度的加快。”然而，对澳大利亚储备银行降息的预期可能会加剧过度繁荣，特别是对那些在最近一次繁荣中错失良机的人来说。

对房贷限制的担忧

如果情况确实如此，Cacho先生表示，澳大利亚审慎监管局可能会介入并控制市场动量。

“如果审慎监管局确实想单独行动，以抵消市场的一些强势，他们可能会决定增加服务能力缓冲，”他说。

“他们可能会决定将该缓冲从3%提高到3.5%，因为澳大利亚储备银行正在降息，试图抵消已经相对稳健的市场中的一些动量。

“因此，家庭仍然可以从可支配收入和经济中获得较低利率的好处，但如果发生这种情况，购买力的好处就不会那么明显。”

（图片来源：AFR）

国际货币基金组织在上个月对澳大利亚经济的年度例行检查中敦促监管机构重新对住房贷款实施限制，以冷却火爆的房地产市场并减少风险借款。

目前，澳大利亚审慎监管局要求银行在评估住房贷款申请人时，将服务能力缓冲设定为现行住房贷款利率的3个百分点，高于2021年的2.5个百分点。

借款能力提高10%

Confidence Finance抵押贷款经纪人Redom Syed计算，新的减税措施和利率可能下降0.5个百分点的预期共同作用，可以使借款能力提高10%。

如果利率下降0.75个百分点，借款能力将增加12.5%。

根据Syed先生的计算，一个年收入为12万澳元的单身人士，在修改后的减税措施和利率下降0.5个百分点的情况下，最多可以借款68.7万澳元。如果利率下降0.75个百分点，这个数字将增加到70.3125万澳元。

与此同时，一个年收入为18万澳元的人，在新的减税措施和利率下降0.5个百分点的情况下，最多可以借款98.175万澳元。利率下降0.75个百分点将使他们的借款能力提高到100.4万澳元。

（图片来源：AFR）

“这种组合将提高人们对房地产的信心，支持经济活动，并提高借款能力。它可能会在我们的主要城市中再次引发价格增长，”Syed先生说。

德意志银行首席经济学家Phil O’Donaghoe表示，澳大利亚储备银行可能早在5月就开始降息，这比他之前的第三季度预测要早得多。然而，他并不认为房价会暴涨。

“我认为降低利率并不意味着房地产市场会爆炸，”他说。“尽管利率上升，但去年房价还是上涨了，因此市场得到了其他因素的支持，这可能是强劲的劳动力市场、创纪录的移民和飙升的租金共同作用的结果。

“这些因素现在正在减弱，尤其是劳动力市场。目前失业率为3.5%，但正在上升，今年可能达到4.5%。

“我认为这将对需求产生负面影响，并对房价产生比利率更重要的影响。”

AMP首席经济学家Shane Oliver预计澳大利亚储备银行将在6月开始降息，并认为较弱的经济状况可能会抑制价格上涨，至少一开始是这样。

“降息对房地产市场是有利的，但如果它与经济大幅放缓同时出现，那么最初我们可能看不到积极的影响，而且房地产市场可能需要更长的时间才能作出回应，”他说。

“降息可能比我们的预期来得更早，但它将在经济状况更加疲软的大背景下发生，这对房地产市场来说可能不是好消息。”