美国大城市商厦楼价暴跌、税收锐减,引发“末日循环”担忧(图)
美国各大城市的商业房地产价格暴跌,导致城市税收减少,引起地方财政吃紧的担忧。
《纽约时报》报道,加州三藩巿一栋20层大楼10年前以1.46亿美元交易,去年12月叫价仅8000万美元;芝加哥一栋20万平方尺的办公楼在2004年以近9000万美元交易,上个月只以2000万美元脱手,降价近八成;在华盛顿,一栋距离白宫三个街区的12层办公与零售混合的大楼,2018年以1亿美元出售,最近的交易价仅3600万美元。
报道说,随着混合式办公和远程工作的趋势持续,市区一带变得冷清,这种大幅降价出售已成为美国各地办公楼市场的常态。这样一来,蒙受亏损的不只是商业房地产投资者,大城市也首当其冲,因为房地产估价降低,税收跟着少了,对依赖商业房地产相关税收的市政府来说,这是财政方面的损失。
三藩巿监事会主席佩斯金说,三藩巿的办公楼大幅降价出售,
商业房地产税收减少的趋势再持续几年,未来几年三藩巿将面临10亿美元的财政缺口。
自冠病疫情以来,全美各地得益于经济反弹和2021年美国联邦政府发放的数十亿美元救援资金,各城市的市政府现金充裕,可以为市政工作人员加薪、翻新地方设施与污水系统,但现在预算开始收紧。全国城市联盟去年发布的一份财政报告指出,联邦政府即将结束发放救援资金,加上房地产销售疲软和房地产税减少,让市财政官员开始担心资金问题。
纽约大学斯特恩商学院教授古普塔和同僚去年底发表的研究报告说,从2019年至2022年,全美办公楼市场价值减少了6641亿美元,为了填补税收损失,城市可以削减市政服务或提高其他类型的税务。不过,这么做会逼使企业和居民迁离,进一步侵蚀税基,反使问题加剧。古普塔把这种情况比作「城市末日循环」(urban doom loop)。
他说,过去曾发生类似情况,1960年代和70年代「铁锈地带」(rust belt)的制造业者纷纷倒闭,地方政府难以平衡预算。「当时一些城市试图提高税务和削减公共服务,结果发现这些举措反而加快城市人口外逃的速度。这个问题是比较复杂棘手的。」
美国各个主要大都市已做好最坏的打算。三藩巿市政府不得不推迟城市设施的维护以节省资金;纽约市审计长去年夏天已提出「末日」情景:
纽约市办公楼的价值将比疫情前的峰值低四成,这意味着2025年财政预算缺口将达3.22亿美元,到了2027年预算缺口更高达11亿美元。
华盛顿去年底的办公楼空置率超过20%,首都一些优质办公楼挂满了招租广告牌,市中心的零售商场冷清清。华盛顿市府首席财务官格伦·李去年预测,因为商业房地产税收下降及其他因素,从2024年至2026年,华盛顿将面临4.64亿美元的预算缺口。
格伦·李说:「总体而言,新冠疫情和转向远程工作,可能会对华府产生深远的经济影响。」