每日地产丨2025年墨尔本房价会继续下跌吗？（组图）

尽管墨尔本房价目前处于低迷状态，最新数据显示最近一个季度房价又下跌了1.5%，但预计到 2025年墨尔本房价将上涨3%至5%。

Domain的《2024年年终总结》报告预测，各首府城市的房价都将上涨，尤其是在下半年降息期间。不过，墨尔本的房价增长预计将是明年全国最慢的城市之一。

预计2025年利率将下降，Domain 研究和经济学主管Nicola Powell博士表示，这将使借贷变得更加实惠，刺激买家活动并推高价格。

“如果APRA将抵押贷款偿还能力缓冲从3%降低，借贷能力将进一步增加，”她说。“这些变化加在一起可能会加速进入房地产市场，增加需求，并对房价施加上行压力。2024年底现金利率下调的前景，加上偿还能力缓冲的减少，可能预示着房地产价格将发生重大转变。”

但墨尔本的专家表示，房地产市场陷入如此困境，正在彻底改变人们将房地产视为创造财富的投资这一传统观念。

由于公寓的售价比购买价低15%至20%，而且一些房屋甚至在持有八年后仍出现亏损，因此很少有人认为短期内情况会有太大改善。

墨尔本房地产业务增长总监Steve Fitzsimon表示：“房价如此疲软，现在在墨尔本购买一套公寓的价格甚至可以比建造成本低30%左右。”

“在Richmond，一套公寓的建造和销售成本为每平方米14,000-15,000澳元，也就是700,000澳元左右，但现在你只需花费500,000澳元甚至更少的钱就能买到。

“过去几年，我们没有看到太多的资本增长，利率也涨得如此之高，即使降息一两个百分点，也只能让人们感觉好一点。然后我们又对土地税进行了改革。这改变了人们认为拥有房产是增加财富的好方法的想法。这将是未来六到七年的一个真正痛点。”

受疫情和随后的几轮快速加息的冲击，房价也因一批新公寓的建设而下跌，导致供应过剩。随后，土地税也发生了根本性变化。

维多利亚州房地产协会会长Jacob Caine表示：“这是压垮骆驼的最后一根稻草。”

“我认为降息会对市场产生积极影响，但我们确实也需要对监管环境进行某种改革，比如恢复以前的土地税制度、提供长期租赁房产的折扣和印花税减免。但我看不到这些。”

Caine说，房价实在太糟糕了，一位朋友2017年在Collingwood以130万的价格购买了一套两居室联排别墅，最近却只以115万的价格将其出售。持续的高利率和令人厌恶的土地税也导致投资者退出市场，造成更多的租赁物业短缺，并进一步推高了租金。

“人们普遍感到悲观，消费者信心低迷，”Caine说。“但我们必须记住基本原则——维多利亚州非常适合居住，生活质量高，设施齐全，工作和就业机会充足，这些都没有改变。”

与此同时，墨尔本的房价如此低廉，以至于现在吸引了大量州际买家，利用这个市场。2023年，Ray White发现墨尔本的买家中有3.1%来自其他州。现在，这一比例几乎翻了一番，达到 5.8%。

墨尔本银行首席经济学家Besa Dada也指出，新的土地税率对市场产生了重大抑制作用，而在此之前，墨尔本受新冠疫情的打击比其他首府城市更为严重。

“当降息真正实现时，形势将发生改变；这可能会对市场有所帮助，”她说道。“但根据澳大利亚储备银行最近的会议纪要，高利率可能会持续更长时间，可能持续到明年年中以后。”

“因此，我们可能会看到市场疲软和拍卖清盘率低的状况持续下去。”

皇家墨尔本理工大学住房经济学家Peyman Khezr博士表示，导致房价增长缓慢的另一个因素是疫情期间大量人口迁出维多利亚州。

“该州为解决住房危机制定了比其他大多数州都全面的计划，并释放了新土地，允许建造公寓，重新规划并允许土地细分，”他说。“这意味着在需求减少的时候，供应量增加了。

“再加上高利率和新法规，你就能明白为什么墨尔本已经成为如此强大的买方市场。未来六个月到一年内，这里还会有便宜货。”