悉尼房价翻倍涨炒房有盼头?没那么回事!
2015-03-25
来源:
澳华网
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前几天的一条报道引起了大家的眼球 - 《澳大利亚金融评论》(AFR)上有这样一个醒目的标题:“澳大利亚联邦银行CEO成为悉尼房产热潮的最新赢家(CBA chief Ian Narev the latest winner from Sydney's house boom)”。
Narev先生卖掉了自己位于悉尼内城区的terrace联排别墅房,售价为290万澳元 - 这位银行家从中赚取了$640,000“巨额”利润。
这笔利润斩获听起来却是令人羡慕 - 至少从账面上一眼看去很诱人。
但作为一个投资者,重要的是看标题后面的故事。那么Narev先生的投资回报究竟有多好呢?
Narev先生此房产的总增值大约为28%。已复利息公式计算,相当于每年3.7%的增长(七年为复利息计算基础)。这么看来,这个投资回报其实还真不咋滴!
不要忘了,我们还需要考虑包括房屋买卖的各项成本 - 特别是中介代理人的佣金和政府印花税。
根据新州政府的印花税税率计算,Narev先生的印花税高达$109,790。房屋中介销售佣金方面,即使我们慷慨地假设他很会谈判,将佣金压低至1% - 那么也要给中介销售代理费$29,000。
在考虑以上两项费用后,Narev先生的“赚头”一下被缩小到了$501,210 - 总利润22%,或相当于每年2.9%的复利收益。
投资的三大因素
对任何投资者来说 - 无论是投资股票,房地产或是其他任何东西 - 一定要搞清楚三个因素:
1.你的成本
维修成本,中介费用,印花税 - 这些费用都在蚕食你的回报。
2.时间成本
价值翻倍是件好事 - 但在两年翻倍,与在20年翻倍之间的差异是巨大的。
3.与其他投资回报横向比较
作为澳大利亚联邦银行这个最大商业银行的CEO,Narev先生如果将同样的钱购入自己银行的股票(股票代号:CBA),那么他在此期间(2008 - 2015)的回报将会是傲人的13%! 并且,他每年还会收到平均8%的股息分红!
无论是资本增值,还是从租金对股息分红的比较,他都应该购买自己公司的股票,而不是将钱用来买房子。
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土澳居民ZibUh
2015-07-04
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土澳居民ZibUh
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