深圳减商办增住宅!上海会跟进么?
本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。
深圳地产圈最近“变天”!
一次性推出22宗居住用地,促成史上规模最大宅地挂牌潮不说,还提出要控制商业类建筑,加大住宅供给!
一石激起千层浪。
经过40多年的土地开发和利用,深圳可供建设的新增土地所剩无几,城市的开发与利用已进入存量时代。
大规模缩减商办用地,大幅度增加居住用地,深圳终于意识到住房供求紧张,由此带来的高房价现象,进而影响城市人才引入、经济持续发展。
调整供地结构,是这一轮深圳房地产调控的抓手之一。
除了出台限制性政策,压制过多的需求泡沫,当地政府还希冀通过从供给端入手,彻底解决问题。
这样的思路,会成为譬如上海等热点城市,下一轮调控的方向吗?
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其实,深圳自去年底开始,就已经酝酿增加居住用地供应了。
2020年10月份,中办、国办印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》。
深圳由此获得土地审批放权。
今年4月份,深圳就将原规划新型产业、工业性质的7宗地块,调整为二类居住用地,并新设学校。
刚土地放权,深圳就如此急迫推进落实。
不得不说,高房价问题,已经成为这座城市的顽疾,长期刺痛社会神经。
这座南中国炒房第一城的共识是,长期限制居住用地供应,是造成高房价根子上的原因。
长久以来,深圳在城市土地的开发与利用上,一直设置有两条红线:工业控制线、生态控制线。
由于深圳制造业对经济的贡献率明显偏高,30%的工业用地红线,一直被认为是重要保障因素。
多年来,牵扯到城市经济发展利益,居住用地多次让位与产业用地。
而深圳2005年设立的基本生态控制线,更是让城市在建设及开发中受限颇多。
至今,深圳的城市建成区面积,仅为全市陆域面积的近50%。
再加上为求经济发展、引进优质企业,深圳历年都大量供应商业用地,导致商办市场长期供过于求,空置率也因而居高不下。
目前,深圳存量商办物业规模1.6亿平方米,远超新加坡和香港。
截止2021年一季度末,深圳写字楼空置率高达25.50%。
住宅紧缺、商办产业盲目供应,导致在深圳核心地段,住宅售价、租金比写字楼都要高,存在严重价格倒挂!
一座城市能吸引高精尖企业,高房价却无法高精尖人才居留,深圳已经充分意识到这个问题,发狠要重整土地供应的根子。
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深圳要确保2035年全市常住人口人均住房面积>40平方米。
今年1月份,深圳已经公开征求意见,研究将商业和办公用房改建为租赁住房。
为此,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。并且,深圳还允许商业用途部分改为居住用途,商品房占比最高可达30%。
旧改项目也明确提及,引导旧改项目建住宅,已批规划商业可改成可售的公共住房。
理想状态下,“十四五”深圳整备的居住潜力用地不少于10平方公里,前三年不少于7平方公里。
相当于拿前海一半的面积建住宅!
这是不是说,深圳未来5-10年,将会涌现一大批商品住房入市?答案是否定的。
仔细研读最近几个月深圳接连出台的政策,以及用地、用房供应计划,就会发现这一次深圳“减商办加住宅”的逻辑,重点落在了租赁上。
最新印发的《深圳市住房发展2021年度实施计划》中,提出自今年开始供应租赁住房用地。
因此,前段时间一次性出让的22宗居住用地中,首次包含了两宗建设“全年期自持的市场租赁住房”的地块。
按照计划,深圳今年要么通过新建项目,要么通过存量项目整合,要筹集到10万套租赁住房!
比商品住房供应要多出一半多。
国办印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,很好解释了租赁住房要给谁:要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
以后,市场需求由商品住房解决,保障需求由公共住房解决,新需求由租赁住房解决,这是国策!
15-59岁流动人口占比较大的热点城市,将是租赁住房供应的重点城市。
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与深圳今年才开始不同,在租赁的步子上,上海迈的步伐比深圳早。
去年底,《上海市租赁住房规划建设导则》出台,明确规范和指导了上海租赁住房的开发、设计和运营管理。
更别说上海去年,已经有17宗租赁居住用地的出让。
上海的情况,似乎可以作为深圳今年租赁住房用地出让的参照。
国企拿地、定向出让、底价成交,在保障新市民、青年人这一领域,传统开发商的劲头确实没有那么大。
此外,上海租赁居住用地的出让,超过五成是在青浦区。
总体思路上,上海租赁居住用地的供应,主要是作为产业配套存在的。
也就是说,在上海租赁住房集中的地方,一定是产业聚集成规模的地方。比如青浦、比如奉贤、比如宝山。
今年6月份上海第一批集中供地,其中31宗地块为含商品住房用地,17宗为征收安置房用地,8宗为租赁住房用地。
数据显示,31宗涉宅地块平均溢价率为5.46%,除了崇明陈家镇地块溢价12.89%成交,30宗宅地溢价率被控制在10%以下。
相比去年,上海已经实现了稳地价的预期目标。
与深圳土地的基本面不同,上海商品住房、商办、产业用地的供应相对比较均衡。2019年,尤其是上海商品住房用地的放量年份,为近五年最高。
相对来说,上海居住用地的紧迫态势,并未有深圳如此严重。
不过作为新市民、青年人快速流入的热点城市,上海在居住用地的分配上,已经有向着租赁住房用地倾斜的态势。
“十四五”期间,上海新增100万套住房中,40%是租赁住房。
目标高,任务重,会有更多新土地,用于建设租赁住房。
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看上去,上海深圳都是一副大力发展租赁住房的势头,可是其中的内生逻辑又完全不同。
一句话:上海模式,一定不会照搬深圳!
首先,上海并不是一个居住用地供应紧张的城市,每年宅地推地宗数多。
今年,还将有第二批住宅用地在8-9月集中出让,第三批将在10-11月集中出让。
比对深圳现在才大量拿出居住用地集中出让,上海在土地供应结构的合理性上,要领先深圳好几个身位。
再次,上海和深圳不一样,商办物业与住宅物业的价格,并没有严重倒挂。
举个例子,南京东路次新住宅与次新写字楼的挂牌单价,差不多都在8-9万/㎡的水平。
由于稀缺性,上海核心地段商办物业价值甚至更高。
至于商办用地的供应,上海更不会按照“减商办加住宅”的思路去削减相应商地指标的供应。就在前段时间,上海还成交了3块纯商办用地。
在市中心区,上海更倾向于推出更多含住宅的混合用地。
当然,要拿居住用地出来搞租赁住房的决心,上海和深圳是一致的。不过落实到具体怎么搞,上海模式和深圳模式肯定完全不同。
在上海,我们看到主要以国企拿地建设大型租赁社区为主,由上而下推动租赁作为民生、作为保障的社会功能实现。
可是深圳,大量的租房需求是在城中村满足的。
曾经有机构做过调查,深圳2000万的实际管理人口,至少70%人口租住在城中村内。
这就导致深圳很难成规模搞好住房租赁市场,千军万马都住城中村,更多只能靠对市场、对二房东的补贴了。
何况深圳用地紧缺,搞租赁更多靠盘活存量房、闲置商用房;上海用地平衡,搞租赁还有大量新空间。
所以,深圳唯有“减商办加住宅”搞租赁,上海根本无此担忧。