深度长文:持续数年上涨 澳洲楼市真的是最坚硬的泡沫？

近年来，自然环境优美、教育资源丰富、经济体系稳定的澳洲已经成为最受中国购房者欢迎的海外市场之一，澳洲楼市之火爆，人尽皆知，房价水平也因此节节攀升。不过，澳洲四大银行纷纷收紧针对外国投资者的购房贷款措施，不再向非公民或没有适当居留签证的海外客户提供贷款，但澳洲的楼市依然火热，悉尼的房价水平依然坚挺。

12月,澳洲西太平洋银行宣布在将针对海外投资客的贷款利率提高0.5%,并把有海外收入的借款人的贷款估值比从80%降至70%。西太银行表示,此举是考虑到银行风险、经济格局和房贷市场的资本调整。

在此之前,澳洲联邦银行已经宣布不再发放贷款给使用海外收入申请的澳洲临时居民,例如持有学生签证、工作签证等。这将意味着留学生和在澳工作的海外人员都将无法申请房贷。

事实上，从2016年4月开始，澳洲四大银行都在不断收紧外资购房信贷政策。澳洲金鼎集团的一位销售表示，如今，中国买家在澳洲购房的贷款全面收紧，基本已经申请不到贷款了。

一位从事海外房产代理工作的负责人则指出：“原本在澳洲购买房屋的中国购房者，现在在购买过程中就要切实考虑这样的问题，在未来两到三年交房时，是否能申请到贷款。一旦不能贷款，那就必须要全额筹措资金，全额筹措资金就很容易导致另一个问题，就是国内人民币购汇的问题。如果不能贷款，全额资金又凑不到，那么，之前支付的10%的购房定金就会被扣掉，因为在海外是严格履行合约的，你就会成为一个到期未付款的违约者。”

可以想见，澳洲房贷收紧对于海外买家的数量其实会造成一定影响。不过，当前在澳洲买房的海外购房者和原来的也会有所区别。原先的海外购房者可能更多是抱着炒房目的去的，因为资金门槛低，只要10%就可以，两年以后再贷款，对客户来讲，在澳洲购买一套房子，等于是锁定了两三年后的价格；如今的海外购房者在购房之初就要考虑两年以后能不能支付全款，为此还要把每年的购汇指标用足。这样的投资行为更长期，减少了原来短期投机可能。

最近几年，随着房价不断攀升，澳洲也在多方面限制海外购房。除了房贷收紧以外，早在2016年7月1日，维州就将外国人购房印花税从3%提升至7%和1.5%的土地税；新州外国人投资印花税为4%及0.75%的附加土地税，昆州为3%。

但海外购房者对于澳洲的热情似乎未受影响。澳洲麦克兰投资集团的一位销售表示：“澳洲当地的房产市场依旧火热，当地买家也很多。虽然海外买家在房贷收紧的几个月来确实有所减少，但是现在适应期已经过了，自然也就恢复了。而且贷款政策改变后，海外买家的人群也会有所调整。首付准备比较少的客人会有所减少，但是海外买家的购买力还是相对较大的，首付一半或者全款的也是大有人在。”

“悉尼和墨尔本的成交量并没有明显降低，尤其是悉尼，是购买最活跃的城市，由人口需求和供应量决定，房价预计会越来越高。”她进一步透露。

值得一提的是，在澳洲银行纷纷收紧海外贷款以后，已经有大量外资进入这个利润丰厚的市场。据了解，包括大华银行(UOB)和汇丰银行(HSBC)在内的外资银行，已经进场填补大型银行留下的缺口。非银行的放款机构也看中这块市场，咨询公司基点(Basis Point)称，已收到来自非银行放款机构以及借款人不计其数的咨询。

日前，据Domain报道，Ladbrokes博彩公司首席执行官香农名下黄金海岸希望岛(Hope Island)超级豪宅挂牌入市不到2周时间就已成功售出，被海外买家拿下。

这栋超级豪宅占地5371平米，建筑面积2709平米，共有7个卧室和10个卫生间。豪宅北面临水，带遮挡码头可停靠160英尺长船只。顶楼阳台可供直升飞机起降。2014年，香农耗资1050万澳元购入希望岛豪宅，至今仍保持区域住宅售价记录。如今被海外买家购得，虽然地产中介并未透露具体交易金额，但有传言售价已再次打破记录。

根据RP Data最新房屋价值指数显示，从1996年11月至2016年11月的过去20年，悉尼的房价已经累积增长了330.1%。

截至12月08日，RP Data官方统计，澳洲五大首府城市房价平均上涨了9.49%，悉尼再次领涨，涨幅为14.38%。墨尔本位于第二位，10.88%。首府城市中只有珀斯下跌5.19%。大区间数据也同样显示，从2011年初起至2016年末，悉尼的房价的涨幅一直是处于澳洲首府城市首位，已经连续几年保持2位数稳定增长。

房产信息公司CoreLogic数据显示，悉尼住房中位价比墨尔本(64.12万澳元)高出1/3，比布里斯班(48.6万澳元)高75%，2016年升幅比澳洲首府城市平均值高50%。其中，独立屋中位价升16.7%，达99.1万澳元；公寓升9.6%，达72.26万澳元。

2004年移民至澳洲并一直居住在悉尼的陈女士用“不可思议”来形容悉尼近几年的房价增长，“不知道为什么，悉尼房价就突然涨得这么高了，一般的工薪阶层实际上已经越来越不可能在悉尼市中心购置住房了。”

尤其是悉尼内西区房价更是不断蹿升，以康宝树(Homebush)为例，其中位价目前已经达到200万澳元。LJ Hooker地产经纪霍伍德(Ben Horwood)建议，内西区业主可以趁势出手套现，然后在北海岸购置更大型住宅。

CoreLogic调研主管劳利斯(Tim Lawless)警告，澳洲储备银行(Reserve Bank)将会复审现金利率，可能宣布加息，借此压制房价增长。他指出：“2016年末，尽管澳储行并无动作，各大银行已经开始上调按揭利率。”

但仲量联行研究报告显示，国家一级投资者在2016年8月份的所有住房贷款中占35.5%的份额，比前一年的38.9%有所下降。从数量上来说，这意味着到2016年8月，投资者的新贷款比前一年8年放缓15.6%。

与此同时，在2019年计划完成的项目中，近50%目前没有获得理事会的规划批准。因为其目的是高度投机，如果需求在短期内下降，开发商有调整供应的空间。

仲量联行数据表示，墨尔本在2016年6月的12个月中的中位数价格为48.5万澳元，同比增长2.5%。这仍然高于5年的年平均增长率1.6%。

RP Data房屋买家指数显示，在2016年9月，澳洲八大首府城市的新房出售时间约为39天。其中，悉尼和墨尔本两个首府城市依然处于“极度的卖方市场”，新屋销售速度更是快得多。墨尔本房地产市场仍然保持强劲，主要归因于受限的供应、净移民人口的增加、投资者高涨的活动以及相对的低利率。

有业内人士认为，房产更重要的是受供求关系的影响。墨尔本房产的价格不像悉尼那么高，还没有达到不可持续的增长高度。从中长期来看，墨尔本房产市场是健康的，因为从中长期来看人口不断增长需要住房，政府限制开发导致的房屋供应稀缺，不会产生市场供过于求。

此外，仲量联行研究报告指出，墨尔本公寓的总租金收益率在过去12个月内保持稳定，至4.01%。虽然墨尔本的租金收益率略低于5年平均水平(4.12%)，但这一租金收益率仍然高于悉尼(3.83%)24个基点。

不过，在接下来的两年内(特别是在城市内部)，大量项目完工可能会给投资者租金回报带来风险。汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham就预测因为供应过量，墨尔本市中心的公寓楼将会在2017年下降多至6%。

（图片来源：网络）

大悉尼委员会最近公布了一份宏远的40年悉尼发展规划草案，旨在变革整个城市的结构。根据《悉尼2026》规划显示，未来10—20年内悉尼人口将增加210万。

大悉尼委员会主席Lucy Turnbull表示，政府将着手新增住房供应、新增悉尼就业岗位以积极应对悉尼日益增长的人口压力。

在未来10年，悉尼将大力促进住房供应，预计在未来5年在CBD和Parramatta等地区新建18.91万套住房。此外还包括建设5%至10%的廉租房，以帮助年收入低于6.76万澳元的家庭。

根据新州政府所发布的预测称，在未来5—10年，悉尼将迎来历史上最大的住房建设繁荣期。政府预计，截止到2021年，悉尼将新增近18.91万套独立屋和公寓，比前5年建设的数量增加了约85%。