中国投资者持续涌入澳洲楼市 2016年近四成住宅用地由中国人买下

中国开发商和投资者已经成为澳大利亚房地产市场上最活跃的力量之一。

据莱坊国际（knight frank）的统计，2016年，中国开发商和投资者花了24亿澳元在澳大利亚投资住宅用地，占总交易额的38%，较2015年增长9.4%。

“这一增长速度比2014年的峰值下降11.2%。”莱坊国际住房研究主任Michelle Ciesielski说道。

投资多元，不执着核心区

莱坊国际的报告指出，中国开发商在澳大利亚市场的信心逐渐提升，房地产开发趋向低密度、多样化，交易地块平均面积大幅增长，自2012年以来增长17倍以上。

2012年时的交易地块平均面积为1200平方米，平均每个地块能够开发大约103座住宅。到了2016年，中国开发商和投资者在澳大利亚购入的普通规模地块平均达到约2.1万平方米，能够建造约502座住宅。转向偏远郊区开发的趋势，预计在2017年仍会继续。

公开资料显示，包括绿地、万达、碧桂园、保利、复星、首创、大华、中国海外集团、中锐等在内的众多知名品牌开发商近年相继进入澳大利亚市场。

首创置业总经理（香港总部）及投资者关系总监冯瑜坚在2月20日举行的2016年业绩发布会上透露，首创正考虑进入墨尔本，接下来将“重点发力澳大利亚，把市场做透。” 

2016年初，中国海外集团有限公司也高调进军澳大利亚，以8000万澳元买下悉尼北部麦考瑞公园(Macquarie Park)一块5022平方米的住宅开发地皮。

2015年10月，绿地集团拿下了澳大利亚新南威尔士州政府最看重的资产之一，位于悉尼北区麦考瑞公园，被称为Lachlan’s Line的1.5公顷土地。当时，绿地集团董事长张玉良表示，希望能在澳大利亚开展更多的项目，“投资不设限。”

一些非房地产主业的中国企业也对澳大利亚市场充满兴趣。

2016年6月，中国银行花费9500万美元买下了悉尼的一处写字楼。

2016年10月，以现代农业和食品产业为主导的新希望集团在悉尼成立了澳新平台总部，透露将在悉尼北部打造一座43层的地标性建筑，在未来继续扩大对悉尼房地产的投资规模。

中国开发商尤为青睐悉尼和墨尔本这两大城市。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰指出，“悉尼和墨尔本这些‘安全港’目前仍是中国投资者在澳大利亚的首选，并且这一趋势将仍会持续一段时间。随着这些大城市物业投资竞争愈发激烈以及土地供应稀缺，中国开发商也会适时着眼于澳大利亚的其他城市。”

专注海外房产投资开发多年的上海连合房地产投资有限公司总经理许仰东告诉澎湃新闻记者，“中资房企已将澳大利亚视为国际房地产投资热点地区，城市排序为悉尼、墨尔本、布里斯班，其中新南威尔士州吸引中资房企投资量超过50%。”

（图片来源：澎湃新闻网）

短期波动不影响“走出去”

据澳大利亚投资审查委员会（FIRB）公布的数据，2009-2010年度，中国投资澳大利亚的房产总金额还只有24.21亿澳元，但到了2014-2015年度，这一数字已经飙升至243.5亿澳元（约合人民币1200亿元），相当于5年前的10倍。

林荣杰认为，澳大利亚是规模较大、市场透明高，可供开发商与投资者选择的标的比较丰富。同时，物业资产投资回报率较高，经济稳定，一直以来都是华人最喜爱的投资移民国家之一，因此也吸引了中国开发商接踵而至。

许仰东分析，房地产市场政策的稳定、透明，供需关系稳定等原因，形成了澳大利亚良好的投资环境。最重要的是，这一市场的投资收益良好，“无论资产持有的回报还是投资开发的盈利能力，澳大利亚房地产都具有较大吸引力。”

不过，中国房企在澳大利亚的道路并非没有障碍。

中国房企在澳大利亚开发的物业主要客群为投资移民的中国人，但早在2015年4月，澳大利亚移民部就正式暂停受理500万澳元重大投资签证申请，提高了投资移民门槛。

2016年7月，墨尔本所处的维多利亚州又将外籍人士购置澳大利亚物业的土地特别税从0.5%增加至1.5%，印花税从3%增加至7%。

许仰东透露，澳大利亚四大银行2016年纷纷收紧贷款，使面临交房的许多中国投资者难以使用杠杆而放弃交割。

“2017年2月，澳大利亚各大银行再次提高投资房的贷款利率，对于中国海外直接投资人的打击是巨大的。” 许仰东认为，这些情况在一段时间内影响到中国散户赴澳置业，间接影响中国开发商的发展。

“对于投资而言，在审批过程中澳大利亚政府的立场，以及任何现有或即将出台的政策都会对投资造成显著影响。最近澳大利亚土地开发融资政策的收紧势必会影响一部分对澳大利亚感兴趣的开发商。”林荣杰说道。

另一方面，由于被指“不断推升房价”，中国开发商在澳大利亚的扩张也引起了当地人的不满。今年2月初，澳大利亚《新快报》援引当地媒体报道称，悉尼一个中资投资的房地产在建项目广告牌就遭到当地人破坏。

值得注意的是，瑞银集团公布的全球房市泡沫排行榜，也把悉尼列为继温哥华、伦敦和斯德哥尔摩之后，房地产泡沫危险第四大的城市。

里昂证券（CLSA）也在近期的一份报告中指出：“澳大利亚房地产市场的调整将从低档公寓入住问题开始。最糟情况下，将使所有地区住宅价格下跌，最终导致经济衰退。”

但一些业内人士仍然非常看好中国房企在澳大利亚的发展。莱坊新州住宅部商务执行总监燕赵表示，“有一点很清楚，中国开发商希望在澳大利亚市场取得成功，这种势头可能会维持几十年。”

林荣杰也很乐观，“虽然短期内投资开发活动可能由于政策的限制有所放缓，但从长远来看，澳大利亚市场不太可能仅因为近期的政策约束而发生巨大改变。因此，无论是现在还是将来，中国投资者及开发商都仍将是澳大利亚房地产市场的活跃参与者。”