继续放大招！澳监管机构出台新规 严控只还息贷款增长

本周五，澳洲审慎监管局公布了一份声明，声明中说道：自2014年底起，我们就和财务监管机构的理事会成员们一起，密切地监控着住房抵押贷款的趋势，以及其对借贷机构和家庭的影响。在房价不断高涨、家庭债务高企、人们收入增长疲软、低利率以及强劲的竞争压力下，我们认为有必要采取进一步措施，以应对抵押贷款市场不断加剧的风险。

澳洲审慎监管局今早向所有授权的存款机构（authorised deposit-taking institutions，即银行）的信里要求银行遵从以下措施：

1.新审批的仅还息贷款不得超过新审批的住房抵押贷款总额的30%。

此外，银行需要严格控制贷款价值比（Loan-to-value ratios）高于80%的仅还息贷款金额不超过某一内部限制，并且确保对贷款价值比高于90%的仅还息贷款进行严密的审查和判断。

澳洲审慎监管局视较高的仅还息贷款占比为一大风险。目前，澳洲仅还息贷款与总住房抵押贷款的比例约为40%左右，不论是与历史标准水平相比还是与国际水平相比都偏高。由于绝大多数房产投资者都使用仅还息贷款产品，因此，银行实施监管局30%的占比限制之后，投资者的总信贷增长也可能会因此有所降温。

2.合理管理投资者贷款，以保障年增速低于10%

此前一些人认为，由于10%的增长限制有着很好的成效，他们预计监管局将会进一步降低增长率上限，更好地控制投资者贷款增长。但是，澳洲审慎监管局的主席Wayne Byres指出：投资者贷款增长限制在当前环境下持续提供适当的制约，有效地平衡了市场需求。因此，我们决定沿用2014年底所提出的投资者信贷年增速限额10%的政策。

（图片来源：金钱抱）

3.审查并确保贷款服务标准，如：利率和净收入，处于吻合当前市场条件的适当水平

尽管目前还没有更严格的贷款服务标准被引入，但澳洲审慎监管局警告说未来对借贷人可能会出台更严格的贷款申请标准。因此，借款人需要保留一定金额的财务，以缓存意外事件所造成的资金短缺，尤其是那些目前负债较高的借款人。

4.继续限制投资组合风险较高的贷款增长，如：高贷款价值比的贷款、高贷款与收入比的贷款以及周期较长的贷款

监管局的目标是确保银行能够明白贷款环境的风险正在加剧，并且对贷款标准适当的调整。如果有银行在这些高风险贷款中占很大比例，或者在新增贷款中高风险贷款的比例不断增大，那么可能会触发澳洲审慎监管局的进一步监管行为。

（澳洲近十年投资者房贷数据，来源：business insider）

虽然澳洲审慎监管局的新规定仅适用于银行，但是监管局对那些向非银行机构提供仓库贷款（warehouse loan，用来为小的贷款机构提供资金，包装为抵押支持证券并出售给机构投资者）服务的银行发出警告，如果这些贷款的增长高于银行自身的房屋贷款金额，或者针对他们的贷款标准低于行业平均标准，监管局将会对之进行密切关注。

监管局新政策只是隔靴搔痒？

昆州银行的首席执行官昨日透露：在撤回墨尔本和悉尼市场的部分贷款后，银行的现金收益下降了2%至1.75亿澳元。银行早已开始了较保守的风险设置，我们一直在持续审查自己的理财，并根据需要调整。

澳洲券商Bell Porter的银行分析师TS Lim预计新措施所引进的变动幅度将会比预期的要小，他指出：看起来，澳洲审慎监管局的新政策在现阶段好像无痛无痒，10%的投资者贷款增长上限没有变化，这意味着他们对风险权衡没有改变。

与各方机构几个月前的猜测一样，澳洲银行监管机构（APRA）最终还是开始对澳洲的房地产市场进行干预。总的来说，新出台的政策对小银行的影响非常小，尤其是在30%的仅支付贷款比例限制只针对新增贷款的情况下。相对而言，联邦银行和西太平洋银行可能面临更大的挑战，它们的仅还息贷款几乎是澳新银行和国民银行的两倍，因此联邦银行和西太平洋银行在执行新的规定时将面临更多调整。