澳洲式限购袭来 房产投资者再上一重枷锁？

效仿中国房产限购令，澳房产投资者将要遭“限购”?

ACB News《澳华财经在线》4月18日讯 近期北京抑制房产泡沫的新政再升级，经将“限购”升级到了“限售”。调控从对买房人的约束升级到对卖房人的限制，从交易环节的约束延伸到持有环节，被称作史上最严。

中国国内的限购令最早始于2010年4月30日，当时北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。

随后“限购”在全国多个城市铺开。2016年，“楼市四小龙”横空出世，这年9月，全国又掀起新一轮的限购热潮。与此同时，多城市也提高了购房的首付款比例。今年3月17日，北京开始对现有的限贷政策加码，“认房认贷”政策陆续覆盖北上广深。此后，天津、厦门、杭州等二线城市也加入“认房认贷”。

眼看限购令在中国接二连三地出台，南太平洋这边的澳洲政府，似乎从中国政府强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”精神受到了启发，也在考虑推出一个前所未有的新政——对房产投资实行限购。

据《澳洲金融评论》报道，知情人士向媒体透露，联邦政府正在考虑从两种方式中取其一：对投资者的房产投资数量进行限制，或者对投资者所使用的负扣税应税金额划定一个上限。

此前澳财长莫里森4月10日在墨尔本澳洲住房与城市研究院会议上发言，购房时使用负扣税的纳税人有130万，政府不应该改革现有的负扣税制度。此言一出，激起了很多反对声音，批评负扣税推高了房价，保护了富人的利益。(相关链接)

联邦政府的态度现在仍然是不会在五月预算案中改革现有的负扣税制度，由于支持率不够，甚至降低资本利得税减免的可能性也完全排除了。

本周一，澳副财长Michael Sukkar再次强调，在拥有房产的家庭中，有72%的家庭只拥有一套住房，90%的家庭拥有的住房不超过两套。这就是说，很可能政府要从第三套房产入手，限制房产投资者。

有评论称，联邦政府不会依从工党心愿撤销负扣税，而削减资本利得税惠的提议不受党内支持，故另辟蹊径。政府认为，这样的“小手术”比改革负口税制度的“杀伤力”要小。首先，不至于给政府税收造成太大影响，其次是避免房价急剧下跌。

住房可负担性密切关乎民意支持率。根据澳洲知名调查公司Essential最新调查，49%的受访澳洲人认为自己的整体生活标准下降了，只有13%的人认为整体生活标准有所改善。其中在“房屋可负担性是变好还是变差”的问题是，62%的受访者选择了“变差”，9%的受访者选择了“变好”。

如果澳洲政府真的推出限购令，会使房屋可负担性问题有改善吗?事实上，有中国学者和业内人士对中国2010年以来的限购令进行了详细考察，认为这不是一个控制房价过快上涨的有效政策。

有业内人士认为，住宅限购政策在短期内可以对投机性需求起到立竿见影的效果，但并没有解决长期供需关系和货币政策环境等根本问题 ，因而限购令政策长期来看必然是无效的，被抑制的需求一旦释放必将引起市场的反弹 。

还有学者认为，房地产限购政策可以遏制房地产价格的快速上涨，但由于该政策自身所具有的缺陷不宜被长期坚持。房地产调控的关键不在于限购，而在于管理房地产价格预期和增加市场投机者的持有成本 。

那么限购令的短期效果如何呢?有学者通过对中国 90个城市的数据进行分析，得出的结论是：住房限购政策有效地抑制了投机性购房需求，限购政策对新建商品住房价格上涨速度有显著的抑制作用 ，对小户型住房价格产生的影响最为显著，且限购政策对新建商品住房成交量的影响领先于对住房价格的影响。

是否可以依据北上广深的市场动态判断限购令在悉尼墨尔本的作用?多少可以借鉴，中澳热点城市房价急剧飙升，供需基本面的根本作用机理大似相同。

或许可以推测，如果澳洲的限购令出台，首当其冲受到“打压”的就是小户型期房市场。也就是说，公寓开发商和小户型期房购买者的风险可能还会更高。

今日市场传出最新的“限贷”进展，迫于监管层压力，由产业基金控股的ME Bank加入限贷大军，成为最近一家限制部分投资性房贷产品及只付息贷款的银行，而花旗集团将全面停止向非居民发放只付息贷款，预计未来几周会有更多银行出台类似举措。

(郑重声明：ACB News《澳华财经在线》对本文保留全部著作权限，未经许可授权，禁止第三方以任何形式转载，违者必究。)