【老蔡侃房】壕有道理！大开发商内部竟有这些绝密优势，中小型开发商快学起来！

最近嘉兴出了些情况，400多家地产企业参与竞拍8块地，最夸张的是其中一块地有124家地产企业进行抽签，搞得现场画风诡异，很像彩票中奖现场……据说是这样的：

其实在澳洲，大型地产商的很多优势也是十分明显。

第一，渠道和购买优势

很多大型开发地的购买门槛也在无形中变高了，并非单纯价高者得。

很多招标的土地，尤其是少数的政府用地，上到一定规模之后，除了看经济实力，也看重技术资质，项目经验。

而且招标的流程透明度极低，买家没有任何优势，如果不是与中介有长期良好的沟通和合作关系，小买家轻易赢下招标的几率很低。

此外，大型开发商还有职业的收购团队，在谈判购买条款和选择物业的时候，都有很细化的规则保障自己的利益。

第二，靠运营上的对冲降低产品风险

所谓永远不会买错地，并不是真的每一块地都买得恰当好处，而是大地产商有足够空间可以对冲风险。

地产市场有一定的周期存在，但是没有人可以完全准确地拿捏到这个佳的切入点，最关键的是，大地产商不可能傻到等着最低点才入市。

他们靠什么呢？三个方面：

1，是不同城市的项目对冲

悉尼墨尔本是一线城市，涨幅最稳定，但是容易受政府政策引动比较大的起伏。布里斯班堪培拉相对涨幅小，但是由于长年以各种政策吸引投资，相对趋势稳定。

大的发展商项目分本很广，东西南北都有，站在大区域的角度，除非是金融危机，并不存在真正的低潮。

这个月这个区域卖得好，下个月那个区域卖的好；今年一线卖得好，明年二线卖的好。

2，间断式拿地对冲

除却税务原因，间断式地连续拿地也有极大的风险规避优势。

有的城市地价已经很高了，为什么大开发商还在拿地？

有的时候房价一路下滑，为什么他们还是在拿地？

因为他们所有项目轮番启动，挨个卖出，他们算的是总账。

这个原理和买股票“对冲”是一样的，如果在下跌过程中不断买入，等到回升的时候，只要升一半，就会完全回本。

小开发商是不会有这个勇气的。

3，同一城市不同类型的项目对冲

海外投资客主攻的产品，刚需House and land，内城区豪华公寓，甚至商业地盘，大地产商的网会撒得比较广。

即使市场情况发生变化，大地产商由于有定位上的明显区分，只要稍微改变销售顺序和推盘节奏，就可以轻易应对这种变化。

第三，财务上的优势

大开发商的信用等级一般比较高，与银行和信贷机构往往有较好的贷款记录。

他们融资的成本低，条款相对宽松。

一些大的开发商甚至顺便做了融资产品一起推出，成功案例也不在少数。

在一个不断做开发的企业模式里，税务也有极大的优势，这也算是商业机密，这里不多讨论。

那小开发商就没有机会了吗？

当然不是，这也是在澳洲做地产开发的最大优势之一。

在土澳，地产开发的门槛极低，甚至小开发商也可以通过类似原理达到一定程度的风险对冲，例如分散投资的区域，适当调整产品的类型等等。

但是比较关键的是，小型开发商在拿地这个阶段，需要更有策略性。

墨尔本的城市规划政策也是一年一个样，三年大变样的节奏，很多区域分分钟就是昨天还可以开发，明天就不能开发了，坑爹不是一点点。

这也是为什么我们一直建议小型开发商需要选择职业的置地服务，确保投资方向准确到位。

作为一个专业的设计和规划团队，Hartland提供一站式地产开发服务。

没有人比前Council planner更懂规划政策，也没有人比注册建筑师更知道怎么让你的房屋设计更出挑。

只要有开发需要，我们都可以帮到你。

www.hartlandgroup.com.au

下周预告

华人在中小型地产开的领域有比较清晰的偏好，下周聊聊那些开发的类型，一定和你想的不一样。