每日地产 | 地价居高不下，墨尔本可负担性令人担忧

长期以来，墨尔本一直是澳大利亚可负担性最高的新建住房市场，而如今这一地位却摇摇欲坠，因为本市土地中位价在十月份突破30万澳元，新建住房的总花费也已远远超过了50万澳元。

由Red23汇总的这些数据表明，在墨尔本经济增长地带，土地价格在十月份以每天355澳元的幅度增长，整月共增长11000澳元，在过去一年，地价涨幅接近25%。

住房产业协会（Housing Industry Association）数据表明，悉尼土地中位价高达47.5万澳元，虽然在墨尔本购地建房的花费还是要低于悉尼，不过两者之间的差距正在迅速缩小。

Red23研究部总经理Andrew Perkins表示： “按照开发商的说法，这是供应不足引起的，但其实主要原因还是需求太高，墨尔本一时措手不及，无法适应如此高的住房需求。”

“墨尔本今年新增人口14.5万，其中60%都在搬往新兴经济增长区，也就是说这些地区每年需要新建住房29000套。”

开发商的理由是，由于项目迟迟无法获批，同时又没有足够的销售商，他们建房的速度没办法满足需求，首次置业者及新增移民人数众多，住房供应却十分有限，但尽管如此，还是有很多开发商以此为契机，每次只将一小批土地投放市场，大肆哄抬地价以谋取利润。有时候，开发商会把土地拿来拍卖，造成地价更高，某些地区的高需求就是这样造成的。

Perkins先生是墨尔本新建住房市场的一位资深分析师及观察员，他表示自己从未见过地价增长如此迅猛。他说，大部分住房需求都是来自新到墨尔本的大批移民，他们想要拥有自己的房产，却无力承担城市内环及中环地区已建成的昂贵住房。

Red23对所有活跃项目的土地销售案例进行了分析，发现在过去12个月，墨尔本房价涨幅为10%，而同期该市土地中位价则上涨了24.6%（5.9万澳元），是房价涨幅的两倍多。五年前，墨尔本土地中位价为20万澳元。

Red23数据显示，在某些地区，如北部的Mitchell，土地价格在过去一年涨幅达到80%。东北部Whittlesea地价上涨49%，西部Melton上涨41%，东南部的Casey和Cardinia涨幅将近40%。

Villawood Properties是墨尔本最大的私人土地开发商之一，公司总裁Rory Costelloe表示，许多开发商一心追求短期利益，不惜以市场的长期可持续性为代价。我们在尽量压低价格，但其他的开发商却一味抬高地价。如果他们再不收敛，墨尔本的住房早晚会和悉尼一样让人负担不起。”

Costelloe认为，另一个主要问题是，从开始销售土地到最终交割经历的时间太长，有时候需要18个月甚至更久。 “我们在尽力控制土地储备量，销售土地的时长不会超过12个月。”

开发商Dacland首席执行官Travis Deans则认为，最近地价上涨的趋势不会持续太久。他说：“我觉得地价不会下降，但是会逐渐趋于稳定，得让人们买得起房才行。”他还表示，墨尔本基建项目兴起，销售商的短缺也是造成土地交割用时过长的原因。他说： “我们在东南地区的一个项目交割时长是10个月，但是西部很多项目，从销售到交割会耗时18到20个月。”

维州政府目前也在致力于解决住房供应问题。八月，规划厅厅长Richard Wynne率领维州规划局（Victorian Planning Authority ），为墨尔本经济增长地带的17个社区定制了区域结构规划方案，能为10万个建筑地块提供足够土地。

Red23数据表明，截至2018年底，按照该规划方案可新增约16万个建筑用地，将有效控制地价增长。

Wynne厅长表示： “我们深知，要解决住房可负担性问题没有捷径可走，所以我们在全方位地致力于该问题，以帮助更多维州的年轻人实现买房梦。我们正在解锁关键增长区的土地，也在向议会提供各种资源及帮助，以加快项目获批的速度，同时，我们降低了首次置业者的印花税，针对维州偏远地区首次置业者的补助也在加倍。”

澳洲城市发展协会（Urban Development Institute of Australia）维州地区首席执行官Danni Addison表示，未开发土地价格越来越高，已经让普通维州人望尘莫及了。“涉及新建住房交付的生产时间表是一个关键问题，急需进行简化以节省时间。”

她说：“如果我们真心想解决住房可负担性问题，就应该致力于缩短从销售到确定所有权所耗时间，维持住房长期供应，加强基础设施建设，支持新兴社区的持续发展。”