复制“中国奇迹”，在这个国家“闭着眼买房”都能赚吗？

经过2017年一轮轮暴风骤雨般的调控，国内尤其是一线城市楼市似乎进入了“凛冬”，然而一种新的投资方法也悄然出现。

这些投资者往往刚工作几年，能拿出几十万资金，在北京、上海等城市没有户口。由于不想让资金贬值闲置，他们开始寻找最有可能复制“中国奇迹”的国家，在异国发掘“20年前的浦东、深圳”，并在此投资房产。

这样，待他们有资格在北京上海买房时，就可以卖掉在海外投资的房产，享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值，赚的钱也能在国内一线城市按揭首套房。

他们没有看中印度，因为外国人几乎很难在此投资买房；也没有看中泰国，因为泰国目前的经济增长率远不如过去20年中国的成长率。

只有越南，在政治体制、经济发展轨迹、人口红利、经济增速和文化传统等各方面与中国最相似。久违的熟悉感，让这些投资者确信，中国的楼市奇迹，一定会在越南再度上演。然而，事实果真如此吗？

1，“千年一遇”的顺境

有人说越南最大的“不幸”，就是地处中国旁边。越南拥有9000多万的人口，在欧洲可以当第一大国了，可是放在中国旁边却是个“小不点”。历史上的越南，似乎也是中国的“陪衬”，两千多年来，其光芒总被中国掩盖。

虽然中国依然在这里，但越南目前的机遇，可以说是千年难遇。经济、政治、文化等各方面因素似乎都表明，它正走上快速发展的道路，有望在国际舞台上成为举足轻重的中等强国。

a. 承接国际产业转移

随着曾经的“世界工厂”中国逐步实行产业升级，以及人口红利时代的逐渐远去，大批中低端制造业开始向外转移。包括越南在内的东南亚国家，还有印度、孟加拉等南亚国家成为主要的承接地。

在这些国家中，除了印度，越南的经济增速可以说是最快的。过去20年中，越南的经济增长率也保持在5%-8%之间。而胡志明市和河内两大城市的GDP年增长率均高达8%以上。

1997-2016越南GDP总量和增长率（数据来源：世界银行，制图：华尔街见闻）

国际产业转移可以说将给未来20年的越南带来持续的发展动力。承接产业转移的国家，将有大量的财富和资本流入，经济更有可能蓬勃发展。产业转移曾造富了1997年前的亚洲四小龙和后来的中国内地，未来最有可能受益的就是越南。

b. 人口红利释放期

人口本就有9500万的越南，在过去五年中年均人口增长率为1.35%，共增加了484万人。最“诱人”的是，越南目前的年龄中位数是30.1岁，15-54岁之间的适龄劳动人口占比63%，中青年占人口多数的越南，将随着经济发展释放出较大的内需。

越南人口金字塔（来源：CIA World Factbook）

2，楼市基本面看多

历史上难得一见的宏观环境，也的确给越南的房地产发展带来了机遇。

2005年起，伴随着信贷扩张，越南房价开始快速上涨。最大城市胡志明市的高端楼盘价格达到4000-5000美元/平米，中端楼盘价格达到2000-3000美元/平米，低档楼盘也炒到了1000-2000美元。

快速上涨的房价，使越南政府开始控制信贷规模，将出售房屋获利的资本利得税从10%提升到25%。这记猛药也让越南楼市没喘过气来，从2011到2014年来遭遇大幅回调，整体跌幅达30%左右。

经历了楼市泡沫破裂之后，越南政府为拉升房价于2015年通过《住房法》修正案，放款对外国买家在越南购房的限制：外国买家可以买非永久产权的公寓房（apartment），产权为50年，到期后可以再延长50年。

伴随着经济持续快速增长，外资持续涌入，越南楼价四年内就恢复了泡沫破裂前的高位。就目前状态来看，至少也有如下几点优势能支持越南房价继续上涨。

a.大城市“虹吸效应”

由于和中国的经济发展路径极其相似，在制造业高速发展的过程中，越南两大城市胡志明市与河内的人口和经济增速都明显快于其它地区，两地人口分别为842.6万和758.8万人。

目前，越南城市化率还只有34%左右，且每年正以2.8%的速度增长，众多农村和小城市的人口向两个大城市聚集，预计在2030年，胡志明市将成为人口千万级的超大城市。城市化带来的巨大人口迁入，尤其将给胡志明市和河内的楼市带来大批住房刚需。

b.较高的租金水平和租售比

据第一太平戴维斯（Savills）数据，河内的房价为每平米1209美元（约合8100人民币），而市中心的房价大约为1.7万人民币/平米。这一房价看似不贵，但当地人的家庭月收入只有3000-5000人民币。

据Numbeo的数据，河内的房价收入比为31.06，也就是说每户家庭需要31年的收入，才能买起一套房。这一水平已经与“北上深”接近，可见河内房价已经处于相当的高位。

胡志明市市中心目前的房价约为3万人民币/平米，郊区房价约为1.2万人民币，一套别墅更是100万美元起跳，高无上限。

从数据可知，普通的越南百姓基本买不起房，尤其是两大城市的居民。越南人确实也没到大规模买房的时代，因为房价太高，普通家庭收入太低，所以大部分外来人口都靠租房。

租房的人多了，租金自然变高，租金收益率也格外高。胡志明市的租金收益率与全球其他大城市相比几乎是最高的，达到7%。而河内和越南其它大城市的租金回报率也普遍在6-7%左右。作为地产投资而言，越南的租金收益率无疑是很可观的。

来源：第一太平戴维斯，制图：华尔街见闻

c.富裕家庭数量增加

随着城市化和经济发展，家庭收入也将随之增加，未来越南中产以上家庭数量增多，将为房价上涨又增添一项砝码。

据越南政府预测，越南富裕家庭数量将从2016年的25万户上升至2020年的53万户，增幅超过100%；而中等收入家庭将从2016年的316万户上升至2020年的483万户，增幅也高达52.8%。

从上述宏观和楼市基本面来看，似乎越南房地产，尤其是胡志明市与河内的房产未来是只赚不赔的投资标的。

3，风险可能躲在看不见的角落

作为典型的发展中国家，赴越南投资必然会遇到这样和那样的风险，这与任何其它投资一样。

首先，汇率波动可能让上涨的房价回吐。回看过去10年越南盾与人民币的汇率，可以算出每年越南盾对人民币会贬值4.6%左右。目前，越南每年房价增幅约为5%-8%，算上汇率贬值，越南房产年实际增幅将只有0.4%-3.4%，无疑让寄望房价上涨来实现财富增值的投资者失落。

其次，楼市调控政策的不确定性可能导致房价波动。早前越南政府大幅调升资本利得税，就从一定程度上表明，越南政府的楼市调控手段还应用得不成熟。

另外，《住房法》放宽外国买家购房以刺激楼市恢复，实际上也可能意味着某天如果楼市再次过热，当地政府可能继续拿外国买家“做文章”。

第三，贷款利率高，资金利用效率低。越南官方规定，外国买家购房时不能找银行贷款。即便可以贷款，越南的银行贷款利率也“高不可攀”。近几年银行利率改革之后，贷款利率虽然有所下降，但仍停留在8%左右的水平，远高于国内的5%。

也就是说如果在越南投资买房，基本需要全款支付，很难利用银行贷款来加杠杆，资金利用效率较低。以胡志明市与河内的房价来看，要买地理位置稍好的房产，至少要100万以上的一次性现金投入。

数据来源：越南统计总局，制图：华尔街见闻

最后，越南的买房文化需要了解。越南虽然和中国的发展道路极其相似，但相似不等于完全相同。在购房观念方面，越南能否发展出中国的“丈母娘文化”，仍有待考察。此外，越南大城市居民租房较为普遍，且由于越南本国人对土地拥有永久产权，因此多半本地人即使买房，也是先买地，再建3-5层的小洋楼自住。

由此来看，尽管越南房地产拥有诸多优势，如人口红利、经济发展、租金回报率高等，但也存在众多不确定因素，如汇率风险、政策风险。在越南买房，并不是闭着眼睛瞎买就能赚的。