Westpac : 2018年将是住房市场能否恢复荣景的“关键”期

 《澳洲金融评论》报道，西太平洋银行(Westpac)的经济学家表示，由于2017年房价增长率大幅放缓，预计今年悉尼房价年增长率，将是5年半以来首次出现负值。

 该银行的经济团队告诉客户，宏观审慎的限制、外国买家需求减弱、支付能力问题扩大，以及新住宅供应增加等等因素，都会影响房价增长，而这些因素依然存在。因此，今年是住房市场能否恢复荣景的关键。

图：按揭欠款在新州和维州都处于历史最低点。  图来源：Westpac

 “虽然大多数其他市场（悉尼以外的地区）都保持了较好的状态，但主要的各州都已经看到房屋价格增长放缓，营业额降至历史新低的情况。”

澳洲储备银行抱持乐观态度

有关房地产市场风险的问题，澳洲储备银行近期提出与之前不同的看法。该行副行长Michele Bullock指出，有证据显示，家庭抵押贷款压力的总体水平仍然“相对较低”。

 储备银行长在2月8日的一次演讲中，也表达相同的看法。行长Philip Lowe表示：“总体上讲，从宏观稳定的角度来看，(家庭抵押贷款的压力)看起来风险比前一阵子更小。”

 Lowe认为，如果连续多年的住房成本和债务增长率，并未像过去五年那样大幅超过收入增长率，那将是一个好结果。

图：家庭债务增长和收入增长之间的差距，远高于五年平均水平。收入图来源：ANZ

 抵押贷款表现

西太平洋银行经济学家Matthew Hassan，分析了证券化抵押贷款的表现，支持了澳洲储备银行的观点。截至2017年12月，拖欠证券化抵押贷款的比例为1.2％，低于2016年底的1.3％。

 Hassan说，这数据符合长期平均水平，且远低于1.9％的历史高位。新州和维州的情况更好，拖欠率分别为0.8％和1％。最新数据指出，全澳的情况都是良好的。

 他表示，即使房价在这些大型房地产市场上放缓，但只有极少数卖家急着出售自己的房产，在悉尼和墨尔本疲弱的需求环境中“进行测试。”

 不乐观的看法

然而，家庭高水平债务支撑着被高估的房价，以及因此带来的经济风险，还是令不少专家忧心忡忡。

图来源：网络

 澳新银行负责人及经济学家David Plank认为，目前家庭债务几乎是可支配收入的二倍，澳洲储备银行对住房市场风险的乐观程度“可能是错位的”。

 Plank指出，要使家庭债务与收入的比率稳定下来，家庭债务的增长速度必须远低于收入增长的速度。

 他说，“除非澳洲审慎监管局(APRA)采用惩罚性的新贷款限制，否则现金利率不太可能是1.5％。”“我们认为澳洲储备银行对家庭债务发展的满意度，在今年后期会受到挑战。”

 上周三NAB经济学家集团的领导人 Alan Oster表示，已下调今年预测的加息次数，从两次改为只有一次加息。他们指出，工资增长乏力的压力，并没有出现立即减少的迹象。

尽管如此，澳洲储备银行在2018年完全不加息，而是在2019年初提高利率，也并非不可能。