学不会“算计”，房产投资这个游戏你就别玩了 | 财神专栏 94

这是澳洲房产大全

第 609 篇原创文章

9年前，有一位房产界前辈对我说过一句话，“在澳洲的房产史上，房子从来没有犯过错误，犯错误的永远是人。”

那时我还是个懵懂新人，一边犯着各种所谓“上帝能够原谅年轻人”的错误，一边不断刷新自己的谋生技能。但这些年，无论市场和我的职业生涯如何变化，这句话在我脑海里始终记忆犹新。

时间来到2017年，由于澳洲信贷政策的调整，房产市场出现了不小的波动。不论是华人还是西人，普通人还是专业级选手，都在APRA的大棒下纷纷折戟，导致现如今很多人提起房地产投资，大多一副敬谢不敏的态度。

但你如果仔细总结那些投资失败的案例，你会发现其中都有一个因素在做祟：

泛滥的感性

所谓风口上猪都能飞，大多数人只看市场好的时候，各种“澳洲房产7年翻倍”、“6套房实现财务自由”等美丽的肥皂泡簇拥着他们，飘飘然跟风进入了残酷的投资丛林。

他们根本就没有详细计算自己的实际情况，能承担多少负债？不知道！能hold住几套物业？不知道！能坚持多长时间？不知道！

大富翁游戏可以随便玩，玩破产了把盘面清理干净再来一轮；但是真实的Life and money，你再这么傻白甜style的玩，不坑你坑谁？要知道全宇宙的能量都是恒定的，少部分人赚的大钱，就来自于大部分人亏的小(?)钱。

房产投资是一种长期性的投资生意，短则5-10年，长则几十年。既然是“生意”，那就需要更多的理性而非感性。

理性的核心就是“算计”

要想把房产投资做的长久，首先就要收起那些不切实际臆想，你至少要“算计”以下的六个方面：

个人收入

个人收入一切投资行为最稳定的粮仓。如果没有稳定个人收入做支撑，只靠房租收益来维持投资，这种行为非常危险！

我见过一些投资者，不论是自信爆棚还是在中介的鼓动之下头脑发热，为了“赌”未来房产增值，建立里了远超收入范围之外、高度依赖租金收益的投资组合。

如今风向一变，原先慷慨的借贷机构突然换上了吝啬的嘴脸，只还利息变成本息同还，支出立马翻倍。

接下来要是再碰上买到超供地区，房租没有前两年那么好，自己的工作又出现了变动，你不得不卖掉一些投资房减轻压力，最后一算，减去印花税、增值税还有历年的贷款利息之后，连辛苦费都没赚到多少！

贷款偿还额

不要只根据“只还利息”的还款方式计算还款数额！

正确的算法是，按本息同还的方式计算还款额！并且在拿到的利息上再加1%的风险值！

另外，也不要想着贷款批下来就一劳永逸了，你还要时刻紧盯银行利率，每年检查自己投资房的贷款利息是否最优，从而最大限度地节省开支。

租金收入

在算这一部分时，自己心里要有杆秤，不要过度奢望租金的潜在增长率，切记不能盲目乐观，尤其是要留意周围是否有过度供应的现象，在做个人财务计划时，更加谨慎预估租金收入。

指望着租金涨幅可以支撑Top-up套现或者利率上涨而增加的还贷压力，呵呵。

房产日常运营费用

这一部分主要是指物业管理费，市政费，中介管理费，维修费，保险费，土地税等等。

很多人觉得这一部分是小钱，其实不然，不同类型的房屋在这一部分支出存在很大差别，不要想当然地忽略不计，有时候就是这部分钱让你达不到收支平衡，成为资金断裂的第一环。

退一步来说，这笔费用如果累计十年八年，其实是也一笔不小的支出，特别是当你想卖出房产时，一算投资回报率，这笔数一定会让你觉得触目惊心。

现金周转

房产投资现金流＝租金收入－贷款利息偿还－运营费用。

这个数字可以衡量房产现金流的状态，正向的现金流是首选合格的投资项目。

当然不是说现金流为负就完全不予考虑，对很多人（特别是个人所得税率级别较高的人）来说，房产本身带来的负扣税效应大于负现金流带来的损失。

但是我见过一些投资者，在自身无法享受什么税务优惠的情况下（比如说个人计税收入不高），还在继续投资于支出较高但现金流并不好、房产增值幅度也不大的一些产品，就不知道他到底是出于什么考虑了。

税务

这里主要是指将来出售房产时的可能发生的资本增值税。

澳洲税局之神通广大，没有经历过的人是无法想象的。所以在购买投资物业之前，一定要咨询专业会计师，给自已的投资做一个详尽的税务规划。

否则当你卖掉投资房之后，你以为养了十年房子为你带来了的财富，最后才发现大头都贡献给了政府！

一切的投资都存在风险，而房产投资更要步步为营！玩心计玩攻略，做好持久战的准备，只有理性的投资者才会预测风险，管理风险，从而将自己的投资做的长远，毕竟笑到最后的才是大boss。 

感谢阅读，下期见！