当一套楼花无法交付，您的其他澳洲资产会受到牵连吗？| 法律专栏

这是澳洲房产大全

第 621 篇原创文章

从去年下半年开始，受限于贷款政策缩紧，大量澳洲楼花无法交付。结合当下澳洲房产投资市场的困境，从2018年的伊始，《法律专栏》集中发布并讨论了楼花转让、违约责任与案例分析等6篇文章关于在楼花无法交付时，买家可能遇到的问题、责任以及相关建议，即《楼花无力交付时您的权责利》系列文章：

• 澳房合同违约，开发商追诉至中国执行怎么办？| 法律专栏42

• 楼花转售攻守道(下) | 法律专栏39

• 楼花转售攻守道(上) | 法律专栏38

• 在澳房市场火热的这些年，为什么我的投资项目没能赚到钱？ | 法律专栏 37

• 海外投资贷款急救帖(2)！海外贷款的法律暗礁，你都了解吗？| 法律专栏16

• 澳洲楼花成交之前想转手，我该怎么办? | 法律专栏06

本文将延伸“法院判决能否跨国生效及执行”的这一热烈讨论话题，就“楼花无法交付，澳洲开发商诉至海外法院时，可否请求澳洲法院冻结买家的澳洲资产”进行集中讨论与案例分析。

－ 壹 －

真实案例：
Bayan资源股份有限公司 v BCBC新加坡有限公司 [2015] HCA 36

BCBC新加坡有限公司（BCBC Singapore Pte Ltd，简称“BCBC”），以Bayan资源股份有限公司（PT Bayan Resources TBK，简称“Bayan”）违反合营企业协议为由，在新加坡最高法院起诉Bayan，要求其作出损害赔偿。

Bayan 在印尼拥有资产并持有一家澳大利亚企业（KRL）的股权。

按照印尼法律，新加坡法院的诉讼判决在印尼不具有执行效力；但是，按照澳大利亚法律，新加坡法院的判决在澳大利亚具有执行效力。

有鉴于此，KRL的股权有可能就是执行新加坡法院判决时的唯一标的资产。除此之外，该起诉讼的其他方面均与澳大利亚没有关联（无论是诉讼双方、与诉讼相关的合同，还是相关的争端）。

在新加坡法院作出诉讼判决之前，BCBC按照《1971年（西澳）高等法院法规》（Supreme Court 1971 (WA) ）（以下简 称“《法规》”）项下第52A条向西澳大利亚州高等法院提交申请，要求法院颁布法院令冻结Bayan名下的KRL股权，以避免Bayan在没有事先书面通知BCBC的情况下处置 KRL股权，并导致该等股权所有权和价值出现不利的变化。

西澳大利亚州高等法院向Bayan颁布了冻结资产法院令， 并且该法院令在西澳大利亚州上诉法院的上诉判决中被维持。

Bayan继续上诉至澳大利亚联邦最高法院，Bayan认为冻结资产的法院令应该被撤销，其理由是：

《法规》项下第52A条超出了州高等法院的固有司法权，该等法院令没有被《1991年（联邦）外国判决法案》（Foreign Judgments Act 1991 (Cth)）（或《1935年（西澳）高等法院 法》（Supreme Court Act 1935 (WA)））认可，因此该等法院令是无效的。

概括而言，《法规》项下第52A条规定在以下情况下可以颁布冻结资产法院令：

• 属于澳大利亚境外法院受理范围内的有理据支持的恰当诉讼；

• 澳大利亚境外的相关法院很有可能作出有利于冻结资产法院令申请人的判决；

• 法院的判决很有可能在澳大利亚州/领地的高等法院登记注册或很有可能由澳大利亚州/领地的高等法院负责 执行；并且

• 在上述情况下，有可能因为相关资产被迁移至澳境外或被处置、处理或被降低价值而导致相关法院即将作出的判决（全部或部分）面临无法被执行的风险。

澳大利亚的其他法院有类似的法规。很明显，就澳大利亚境内的诉讼而言，冻结资产法院令是可以在法院作出判决之前获得的。

Bayan和BCBC案的不同点在于该案与澳大利亚境外的诉讼相关，并且如果该诉讼获判，相关的判决将在澳大利亚境内执行。

－ 贰 －

联邦最高法院判决结果：

联邦最高法院认为西澳高等法院就由外国法院审理、但判决结果可能在澳大利亚境内执行的诉讼拥有颁布冻结资产法院令的固有权力。

联邦最高法院的考量是：如果州高等法院认为某些法院令的颁布是“法院处理其司法权范围内事务时为了避免破坏或阻碍相关司法程序”所需要的恰当法院令，则州高等法院就颁布该等法院令拥有固有权力；并且该等固有权力不仅限于已经在相关高等法院开始或即将开始的实际诉讼程序。

联邦最高法院认为该等固有权力同样也适用于在获得法院判决之前按照《1991年（联邦）外国判决法案》对“可能的执行程序”的保护。

－ 叁 －

建议与总结：

鉴于联邦最高法院的理由基于西澳高等法院的固有司法权，因此该等理由也可以适用于澳大利亚其他州/领地的高等法院，并且该等理由还可以适用于在《1976年（联邦）澳大利亚联邦法院法》（Federal Court of Australia Act 1976 (Cth)）项下被授予“固有”司法权的澳大利亚联邦法院。

联邦最高法院的判决非常重要，因为该判决明确了澳大利 亚法院在恰当情况下可以颁布法院令以保护澳大利亚境 内正在等待外国诉讼判决结果的资产。

联邦最高法院援引Nicholls法官对梅赛德斯-奔驰股份公司v Leiduck [1996] AC 284案的意见：

“另一种结果可能会令人遗憾，因为把金钱和财产从一个国家转移到另一个国家如今是那么容易和快捷，法院为了避免法律程序遭此破坏正在不断努力，而另一种结果则会对这样的努力产生不幸的影响。那样，法律将会被置于可悲的境地，无法顺应国际社会的需求。”

尽管澳大利亚法院不允许将冻结资产令用作对潜在判定债权人的一种“担保”，但是涉及外国法院诉讼的企业如果真的担心诉讼对方可能处置其澳大利亚资产以破坏判决的执行，并且企业就该等担心持有依据，则企业应该考虑向澳大利亚法院提交申请，要求法院颁布冻结资产法院令。

因此，在澳房合同违约的情况下，面对开发商的起诉行为（无论是本地法院或是海外法院），开发商均有权利在等待违约审理的判决时，向澳洲法院申请冻结资产令，而澳洲法院也很有可能根据不同的情况、事实与规则，参考联邦最高法院关于Bayan资源股份有限公司 v BCBC新加坡有限公司 [2015] HCA 36一案的判决结果对买家的澳洲资产进行冻结，即澳大利亚联邦最高法院确认澳大利亚法院有权在案件等待外国法院判决期间，冻结在澳的相关资产。