每日地产丨2019年悉尼房地产市场应该期待什么？

专家表示，今年悉尼房价将进一步下跌，拍卖数量将减少，地产开发不景气。悉尼目前已经处于几十年来最严重的衰退之中，随着买家继续受到更严格的贷款条件的限制，房价还将进一步下跌。

尽管12月份澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）取消了只还利息贷款上限，但AMP首席经济学家Shane Oliver表示，他预计信贷紧缩将继续，房价将再下跌10％。

Oliver先生表示，全面的信贷报告（comprehensive credit reporting）的引入意味着信贷机构会将买家已经拥有的其他贷款和债务纳入考虑。他指出，更高的信用可见度可能会使人们更难以获得额外的贷款。

Oliver先生说：“贷款受限于APRA限贷措施的时代已经过去，未来的重点是还贷能力和（借款人的）总债务水平。”

除此之外，银行皇家委员会将于2月份宣布最终报告，预计银行和房屋买家将保持谨慎。“这种谨慎还会持续一段时间，皇家委员会是否会给市场造成进一步的压力还有待观察。”

Starr Partners首席执行官Douglas Driscoll表示，信贷紧缩和买家信心下降将使拍卖清空率（过去两个月已跌破50％）保持低位，而且选择通过拍卖售房的业主将减少。

他预计今年上半年的拍卖清空率将徘徊在不到50％的水平，但有人指出，卖家应该信任拍卖过程，并不应该将流拍（pass in）视作失败，因为越来越多的房产在拍卖后成功售出。

他说：“我认为地产中介本身需要记住，拍卖是销售过程的一部分......拍卖在市场上制造紧迫感。”

Driscoll先生补充道，今年开端的市场情况将比较棘手，由于负扣税和其他政策可能有变，市场在州和联邦大选之前陷入停滞。然而，买家不应期望价格出现断崖式下地，并应尽可能地把握住物超所值的物业。

他警告说：“当确定市场已经触底的时候就为时已晚了。”“你可以等，市场可能会再下跌3％至5％，（从长期来看）这一点可以忽略不计。”

Driscoll表示，悉尼东区和下北岸的价格将保持较好的水平，因为高端市场对投资者的依赖程度较低，同时在这些地区置业的本地和海外买家都现金充足，对贷款的依赖程度较低。

他补充说，由于估价越来越低于购买价格，买家无法通过贷款获得交割（settle）所需的金额，因此拥有大量公寓楼花的地区可能存在问题。

开发商游说团体Urban Taskforce的首席执行官Chris Johnson表示，他预计交割违约率会增加，但不相信这将是一个大问题。

他表示：“真正的问题是——贷款收紧造成的压力影响到了开发商建成项目的能力，特别是对于那些可能越来越需要“退出游戏”的小型开发商而言。”

除此之外，“反对开发”的社会风气和大选之前围绕税收改革不确定性也是两个问题因素。

Johnson先生说： “我认为2019是持有房地产的一年，而不是房地产繁荣的一年。将在2019年继续推进的项目必须位置优越，通常靠近市中心或Parramatta。”

Johnson表示，随着去年住宅建设达到顶峰，银行将不得不“更加放开贷款”，因为他们造成了住房供应的过多减少。“我的感觉是，在今年年中，这一点必定会发生巨大变化。”

Driscoll先生表示，大量的新公寓（其中许多是投资者在繁荣时期购买的）对租户来说是个好消息，因为Zetland和Parramatta等地区的租金可能会出现下降。

“我们过去几个月来一直告诉卖家要‘认清现实’，现在我们对准备租房的房东也说同样的话。”