房价下跌居民财富缩水，澳洲经济是否受累关键看收入！

悉尼和墨尔本是澳洲房价最高、体量最大的两个市场。伴随两地房价持续领跌，澳洲房价持续下跌已经一年有余。

目前，市场普遍认为澳洲房价还会下跌一段时间，只是跌幅多少的问题。另外，这一轮房产下跌周期已经开始对住房建筑行业造成了明显的影响，主要表现在建筑审批和活动锐减，以及相关行业就业明显减少。

眼下，市场最为担心的是房市的低迷是否会触及经济的根本，即消费支出。相关数据显示，消费支出在澳大利亚GDP中所占权重超过50%。

对于绝大多数澳洲居民家庭而言，家庭住房是他们最大的财富储备。伴随澳洲各地房价陆续下跌，尤其是人口密度相对较高的地区，人们的不安全感表现愈发突出，继而为澳洲经济发展带来下行风险。

家庭财富的缩水是否会抑制家庭支出？

对于这一问题，目前尚没有确切的答案。同时，部分人认为只要就业增长持续保持强劲、政府相关减税利好出台，房价下跌导致的家庭财富缩水等不利效应会得到一定程度上的缓冲，继而让家庭在未来一段时间内继续维持其现有支出水平。

全球楼市都面临挑战

例如，澳新银行经济分析师David Plank指出，收入水平会是主导未来经济发展方向的主要因素，而不是房价下跌。他说：“房价下行周期没有财富效应是过于武断的说法。在我们看来，近些年来，澳洲居民家庭储蓄率的下滑在一定程度上是受财富增值的影响。因此，我们预计，房价下跌可能会导致储蓄率趋于稳定。”

近些年来，澳洲居民家庭可支配收入持续下滑，同期的财富水平则不断上升。在收入增长停滞的情况下，这种情况会推动居民家庭通过减少储蓄的方式来维持家庭的支出水平。

现在的情况则恰好相反，财富水平持续缩水。当然，居民财富的缩水不仅受房价下跌影响，同时也受到了股市低迷的影响。如果澳洲居民家庭选择增加储蓄，那么收入水平将对消费支出起到决定性的作用。

David Plank说道：“对于居民家庭消费而言，储蓄率趋于稳定会带来的什么样的后果完全取决于家庭收入的变化。”

利好政策或相继出炉

“另外，今年澳洲联邦大选或推动政府进行一揽子减税优惠政策，继而实质性利好居民的可支配收入。据预计，今明两年在新增就业表现强劲的情况下，澳洲工资增长率会有所提速。换言之，在不牺牲家庭支出的前提下，储蓄率同样可以保持稳定。”

另外，据David Plank分析，眼下澳洲楼市的持续调整和以往有所不同。本轮楼市的下行周期主要受监管机构收紧信贷影响，而不是利率上调所致。他说：“在过去，房价下跌往往是利率上调所造成的。这种差异则有可能导致房价和消费之间的相关性较以往任何时候都弱。”

David Plank认为，信贷紧缩同样是导致澳洲去年新车销量大幅下滑的主要原因。在这样的背景下，房价下跌是否引发了居民非必需品支出减少也充满了不确定性。

David Plank说道：“我们认为上述支出主要是受信贷收紧的影响，并不是房价下跌所导致的财富缩水效应。”

尽管居民财富缩水和消费支出之间的相关性可能不如以往那么强劲。但是，David Plank承认在未来一段时间内，家庭支出面临下行风险，可能出现超出预期的增速放缓。

关于房价，澳新银行目前预测，悉尼和墨尔本的房价或较近期周期性高点下跌15％至20％，受此影响，澳洲联储可能会推迟加息时间表至2020年下半年。

但是，关于澳联储的货币政策，目前市场分歧较大。很多分析师认为有50%的概率澳联储会进行减息操作。短期来看，就业、通胀和家庭支出的最新数据可能会决定澳联储是否会选择较为宽松的货币政策。