我假扮成富豪女秘书，帮你们问了问北京四合院到底怎么买？（组图）

最近，北京房价跌得厉害。

有数据显示，从去年8月份开始，北京几个区房价跌幅超过20%，连曾经房价坚挺的副中心通州也跌去16%，教育大区海淀也没有守住底线，跌了将近14%。

这就意味着，北京的房子全面打8折，拿出同样的首付可以往市中心靠拢1公里。在这个购房大好机会，Miss Ming强烈推荐老爷们买套四合院。

四合院儿的诱人之处，不仅在于它深厚的历史积淀和优越的地理位置，更在于它是私人财产，终身产权，令人心动。

因此，这几天我特意假扮成富豪秘书，穿着丝袜踩着高跟，顶着六级寒风在二环里狼奔豕突，挨家挨户的扫听四合院，帮老爷们好好看了看几套价值2000万到上亿不等的院子，方便老爷们随心选择。

（注：为保护四合院住户隐私，本文配图均来自网络。）

第一步找中介看房，我就遭遇困难。

在开始和某房产中介的微信交流中，她问我想看哪个价位和地段的四合院，大概三千多万到上亿的都有，占地面积三百平到七八百平的都有。

我说，「您好，我想从三千万的开始了解一下！」

之前从没买过四合院，这句话暴露了自己的不专业。毕竟四合院不同于一般楼房，它们的价格都在千万甚至亿级，稍有不慎，房产中介就能识破我并非诚心想买，遂不接待。

因此，对方给我发了一张北京待售四合院单子后就再也不理我了，这个线索就此中断。

幸好我听说山西某大佬正在出售自己的几套四合院，我托了关系去看房，再加上我又联系到另外一位中介定了额外房源，就这样大摇大摆地看5套四合院：这里面有一个游戏厅，两家餐厅，和两家四合院联合打通的超豪华私人会所。

终于到看房那天，为了让自己看起来更像是富豪秘书，不被房地产的工作人员拆穿，我特意清晨六点起来打理了一下造型。

化一个清纯度75%的裸妆加豆沙色口红，用戴森卷发棒烫了大波浪，身穿露肩毛衣，短裙丝袜，穿着JIMMY CHOO的高跟鞋，喷上小香的邂逅，套上大衣，把自家动物园里正在熟睡的安格鲁貂往脖子上一围，要多飒有多飒就出了门。

第一套四合院在南锣鼓巷，为了符合富豪大秘的身份，我按耐住了想在南锣鼓巷买奶茶的心，阔步走进北兵马司胡同这里一处待售的四合院儿。

那天北京的天气分外好，二环上空都是湛蓝的，北兵马司的这一条胡同灰檐灰瓦，整条街望上去干净澄明，我要看的那家四合院现在是作为一个游戏厅在运营，因为地段非常好，生意异常红火。

外表是木头门匾，古色古香，十分贴合胡同儿气息，店里的一进院儿，被一道玻璃门隔开，分为一个小小的接客室和一个游玩客厅。

桌游客厅里面是几张扎实的红木桌子和木头板凳，坐满了穿着黑色羽绒服拿纸牌厮杀的人，人声鼎沸，龙门客栈的江湖气息扑面而来。

中介是位高大的东北男子，看见我之后十分热情，但当我们走进店里，店员的脸瞬间垮了下来，因为来了看房的人即意味着他们可能即将迎来搬迁，生意难以为继，他也可能面临着失业。

这间大厅上空是用全玻璃穹顶罩着，二环里四合院如果需要避风，又需要采光，这种玻璃屋顶在四合院儿顶上非常常见。

况且，有了国家的批准，你还可以在二层搭出一个阳台，这在寸土寸金的北京二环来说，上天台一喝茶，真是恣得不得了。

我有个在二环里住四合院的好朋友仵小姐，自称胡同串子的她从大学起就念叨着：「我们家要拆迁了我就发了！」

结果直到毕业，她家也没拆迁，我一问，她才面带娇羞地说：「拆不起了，太贵了，加上政府要保护四合院，我们家就不拆了。」

「那怎么办呢？」我问。

「姆家加盖了一层楼，预备以后我结婚用，这样万一以后拆迁，姆家还能赚多点儿！」

我不由得肃然起敬，对东城人民的智慧佩服得五体投地。

这家游戏厅就加盖了一层，在客厅中有个木质楼梯直通这个楼房的顶层阳台，听说上面有人在睡觉，我们就没去打扰。

迈过一进院儿，经过一个宽敞的茶水吧台走廊，来到被改造了的二进院儿，第二个院子也是一个大客厅，有欧式大沙发和大茶几，在这间客厅后面还被隔出了两间小屋，这一百多平的面积被隔出两个大厅和几间小屋，可见是物尽其用。

那位高大的中介笑眯眯地问我，「你们老板是干什么的？打算租还是买？」

我撩了一下头发，莞尔一笑：「他是做文化的，所以对四合院情有独钟，特别希望能拥有一套属于自己的院子，至于租还是买，还是要看心情。」

中介十分高兴，「太好了！你们老板是做文化的，那一定会非常喜欢这个地方的！首先南锣鼓巷就不用说了，再说咱对面就是中戏，够有文化的吧！」

「是，你们这儿买要多少钱啊？」

「这个院儿总价1800万，再加土地出让金大概200万左右，主人是一对父女，他们希望现金，全款支付，价钱可以商量。」

老爷们有所不知，从2017年1月起，现在的四合院还得有两本一起才能买，分别是房产证和土地证。

大部分四合院当初都没有办土地证，因此买家还得缴纳土地出让金，土地出让金大概在每平米一万五左右，而且出让金还在以每年10%的涨幅往上涨，因此出让金一出也就是几百万到上千万不等。

基于此，很多卖家对此殷切希望买家把土地出让金都交了，房子总价一切好商量。因为之前了解到的院儿都是七八千万级别的，作为董秘的我立刻面露惊喜之色，「那不贵啊！」

此刻的我在中介小哥眼里就像光芒四射的奥斯卡女主角，他说：「是，价格倒是不贵，这个院儿的地段也特别好，但是它的问题就在于，它有三间房子，所以它要占三个购房名额，所以很多人都望而却步了。」

敲黑板，各位请记住，四合院的购买玄机之一正在于此：有几间屋子，就占几个购房名额。

因为部分四合院属于私人财产，所以原来的四合院是不限购的，只要你有房产证，就可以买卖，但是2017年1月出台新政以后，北京对于私人也发出了四合院限购令，一般人最多只有两套购房名额，但是公司企业仍不限购。

我略带失望地说，「所以我们老板私人购买大概是不行了，只能用公司名义买了。」

「是的。不过价钱好商量啊，这对父女也是诚心想卖，你别看现在的格局有些凌乱，收拾一下还是会非常漂亮的！要不您去菊儿胡同看看？那里是可以贷款买的，吴良镛先生亲自设计的。」

我盯着房顶的紫色琉璃吊灯，装作不经意地问，「那他这儿的租金一个月多少？」

「他租的早，又因为这里都是他装修的，所以租金便宜，一个月三万，一年三十六万，现在就没有这个价了。」

「那是真的便宜呢！」我微微一笑，真想动员老板把公司搬过来办公。

「您老板什么时候亲自过来看看？」中介小哥的笑容有些意味深长。

「我们老板现在国外出差，等他回来我就跟他说，放心吧，即使我们老板不买，您这个院子也不愁卖的！」

「是的，只要卖了它，我的2019年就不用愁啦！」

中介小哥非常谦虚地笑了笑，在零下11度的寒风中，他虔诚地掏出手机，「麻烦您给我点个五星好评吧！」

与他告别后，我补了个口红，就马不停蹄地赶往同在南锣鼓巷比邻胡同的一家四合院，这就是我之前提到过的那位山西大佬的一处宅子，大佬在北京所有宅子的总管家——一位年轻朴实的北京小伙儿，陪我看房。

这家宅子占地面积也是一百多平，幸运的是只需要一个购房名额。

更为幸运的是，小伙子告诉我，这个南锣鼓巷的院子已经交过了2000多万的土地金，买家只需要付2500多万的购房金和相应的税金，中介费就可以了。

目前，这家被一户做私房菜的人家租着，非常雅致地被老板劈成两半，把空间用得淋漓尽致。院子上空依旧用玻璃穹顶罩着，全部装修以实木为主，窗边和垂帘皆用白裙色的油漆包裹，特别好看。

一进门迎面就是一面瘦长的灰砖影壁，上嵌一些古代浮雕，飞鸟走兽，吉祥纹样，这是老板的私藏，颇显审美，外人千万不能碰得。

右手玄关处是整理罗列的青瓷摆件，地上一排紫砂陶罐和一口青瓷大鱼缸，金鱼缸前又是一株常青绿植，在中国传统风水学里，这个影壁加金鱼缸，可谓是挡煞又招财。

值得注意的是，在餐厅内部，自2017年整治拆墙打洞以来，原本巨大的窗户只留下一方九孔，大部分都被水泥封死了，为之一叹。

总体来讲，四合院的环境非常好，然而，很多店员看我的目光却并不友好，不是充满了好奇，就是异常嫌弃。

我问管家，「这帮店员看我怎么都这么奇怪啊？」

他说，「因为一卖房子，可能他们生意就做不下去了，另找地方还得费劲，员工们都得失业。」

我微微一笑，显出一派资产阶级狗腿子的冷酷面容，实际上心里五味杂陈。

这时，管家向我介绍：「您看这东边就是派出所，且紧邻地铁站，可以说是非常方便了！」

「哈哈好，您带我去南街那个院儿吧！」

于是，我们离开这个山西大佬的宅子，穿过皇城根儿遗址，往南走去，看下一处四合院，路上看见被拆了只剩一截儿的明城墙，又感慨了一番。

南街的四合院现在也被改造成了一家著名的泰国餐厅，坐落在大街上，大红木门口有两个微型的白石狮子，非常可爱。

这家四合院占地一百多平，建筑面积只有七十多平，比比邻胡同那家要更为紧凑，因此老板在顶上也加盖了二层。

这套四合院也只需要一个购房名额，房价大概在2200多万，加上近2000多万的土地出让金，总价大约在4000多万。

我们一进去，管家一说带人来看房，果不其然，那帮伙计的脸色都变了。

这家老板把整个院子都用玻璃罩了起来，依旧用一道上世纪90年代随处可见的老玻璃门隔出了两间屋子。

里面的院落还采用了欧洲常见的木质房顶加天窗来进光，二楼的空间由于建筑高度限制，略显得有些逼仄。

屋内的装潢非常符合东南亚风情，吧台处放着一尊释迦摩尼佛和泰国的金顶佛塔，屋内照旧有小桥流水来吸金纳气，内有锦鲤来广开财路。灰砖上到处都是来自全球各地的涂鸦，处处凸显着北京精神：包容厚德。

虽然知道这些灰砖总是会被翻修的，但我还是有些心疼，看来我有些入戏了。

听说这家店非常红火，红咖喱尤其好吃，还曾上过卫视，颇得著名主持人好评，甚至他每次来店里，还有专座儿。

吸完了所有忐忑不安的目光，我心知肚明地离开了这家店，小伙子安慰我说，「没事儿，只要你以后想来吃，给我提前打电话，我帮你跟老板约座儿，这两家店饭点都没有座位，特别火！」

「好的，劳您驾，我说，我想去看看您们最豪华的那套院儿。」

「得嘞，咱们这就去西四吧。」

真正到了西四，我才算开了眼了。

别看西四这两座院儿只有一扇小小不起眼的红门儿，进去可真是别有洞天。这里被一位老板租下来做私人会所，砸了重金装修，还有重要人物光临，不对外开放。

这两座院儿总共占地面积八百多平米，一共需要3个购房名额，加起来快1.5亿了，加上1200多万的土地税，实在是贵气。

这家是标准的三进三出大宅院，分为第一进院，第二进院和第三进院，每个院子的后方都有一间宅子，宅子的后门通到下一个院子。

一进门就是一座宽大的影壁，上有瑞鹤祥云图的浮雕，右手边是一棵上百年的柳树，柳树边是翠竹萦绕，绕过大影壁，才是第一院儿。

第一院儿的左边墙壁上有座太湖石假山，正中是正经八百的灰檐红漆大宅子作为会客厅，两端各是八仙桌和太师椅，左方右圆，客厅墙壁上横悬整幅王翠和杨进的《乾隆南巡图》，整个屋子被卷轴照得金光闪闪，那叫一个雅。

另外，每栋宅子上都有名人牌匾，还仿照故宫样式，满汉文皆有。

据说租这两间四合院的老板是一位八旗子弟，颇崇尚古意，就喜欢老北京大宅门儿里的端正大气。

到了第二进院子，老板把两个四合院之间用钢化玻璃封了顶，玻璃窗不仅可以自由开关，还有可遥控的遮光帘。

院子里横跨了黄花梨案几泡茶喝，夏天还可以用两亭之间投的影仪看各种足球比赛。里面宅子是西洋风情，不仅有裸身的维纳斯和大卫复刻，墙上挂着几幅是老板从海外拍回的西洋油画，还有地中海式吊床和水沙发，可供人们惬意欣赏。

第三进院里的宅子风格又不一样，正中的红木桌子上是一块白玉璧和两个宝瓶，左侧是老板冷兵器时代的收藏，内有重装盔甲武士模型站立，右侧的屋子里是一处寝室，下铺天鹅绒地毯，内置私人浴室。

跟这套四合院连通的另一座四合院里，还有专门辟出来的厨房，画室和书法室。他们还特意把另一个院子的大门堵了，不走旁门，不泄风水，甚为讲究。

画室里被烧得分外温暖，铺得都是上好的实木地板，采光度也极好，空间很宽阔，打造得颇有日式静修场所味道，墙壁上有日本真品浮世绘，下面是一位著名画家未完的笔墨。

更令人惊喜的是，画室里还有一只主人的猫，美得匪夷所思，但我一直没有看到主人在哪里。

在问到为何主人不在的时候，负责看房的管家告诉我：「其实这里就是老板的一个私人会所，他冬天也不住在这儿，四合院毕竟没有楼房暖和。」

「那你们怎么解决供暖的呢？被封了顶的四合院到底不是太冷，那间画室还挺热。」我好奇地问。

「我们不仅有空调，还烧地暖，我们自己有个锅炉房，在每间屋子都铺了地暖。」

有钱人的快乐真是想象不到啊！

等我们绕了一圈儿回来，在那丛翠竹边，看见了一个已经结了冰的池塘，管家告诉我们：「你看那儿还有鱼，锦鲤是冷水鱼，不怕冷的，结冰后都还活着，每年它们都是这么过的。」

我问管家「你们老板已经在装修上花了这么多钱，就没想过买下来吗？」他眼镜后面泛着诚挚的光芒：「全买下来的话负担太重了。」

我不由得挺直了脊背，微微清了清嗓子，装作毫不在意的样子。

就在即将走出大宅门儿的时候，在第一个院儿，我看见隔壁有一杆小红旗在迎风挥舞，十分好笑，「这是干什么呢？」

管家开口了，「这是旁边人家在逗鸽子。因为他每天放鸽子出去以后，怕鸽子落在一个地方不活动，都要拿小旗挥一段时间。」

果然，上空有一群鸽子带哨呜呜地飞过，随着那杆小红旗飘来荡去。那一刻，我多么希望，我真的是来买四合院的。

看完了这些大院儿后，为了能促进我向老板谈成这笔生意，他还特意送了我一条真丝的巴扎丝巾，对我说，「老板一回北京一旦有意，一定要通知他，价格什么的，一切好商量。」

写到这儿，想必各位老爷大概都了解了这些不同价位的四合院的品相。

其实住不住四合院，无论是租还是买，都不会耽误各位老爷欣赏的眼光。毕竟，四合院重要的不是建筑面积和用途上的差异，而是租主品世之心的完美呈现。

而我只能做到一个新媒体人所能做到的最微小的贡献，把这些院子信息播向更广阔的远方。