美国楼市的2018：买家撤了，按揭商垮了，又一场危机近了？

随着2018年的结束，美国楼市却经历了购房数量断崖式下跌。

最近公布的数据显示，美国12月成屋销售年化总数为499万户，三年来首次低于500万户大关；同比下滑10.3%，为7年多来最大跌幅，此前11月和10月同比跌幅分别为7.8%和5.1%。

提供大批按揭贷款业务的银行已经感受到了寒意。已经公布的财报显示，富国银行四季度按揭贷款收入下滑50%至4.67亿美元。

这引起了华尔街的注意。瑞银研报测算，美国在二战后的11次经济衰退中，9次衰退前有房屋销量大幅下降的情况，“房屋市场通常不是在真空环境中放缓的，房屋市场的下滑可能是更广泛经济疲软的前兆。”

抵押贷款利率可能是一部分因素。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，目前楼市对房屋抵押贷款利率非常敏感。

美联储去年一共加息4次，美国30年期固定抵押贷款平均利率在11月触及4.94%，创下2011年以来最高，而两年前的平均水平为3.65%。Business Insider据此测算，以一套25万美元的房子为例，每月还款金额多了190美元，总共还款金额将高出近7万美元。

图片来源：房地美

另一个原因来自于买家已经负担不起房价了，特别是对于背着学生贷款的千禧一代。据NAR数据，房屋价格过去几年一直呈上升趋势，2018年12月成屋价格中位数位25.36万美元，连续第82个月同比上涨。

然而，尽管需求下降、营收下跌，银行并没有在审批上变得更加宽容。

纽约联储10月报告显示，2018年下半年抵押贷款和再融资申请的拒绝率大幅上升。调查显示，抵押贷款申请比例从6月的7.1%下降至10月的6.7%，一年前同期比例为9.2%。抵押贷款拒绝比例上升至19%，为2015年2月以来最高。

穆迪分析师对Business Insider表示，一方面美联储已经提高利率，更有信誉的借款人可能早些时候已经采取行动，获得更低的抵押贷款利率；另一方面目前申请者的质量有所下滑。

瑞银则指出，认为现在是购房好时机的消费者人数已经低于认为是卖方好时机的人数，过去26年只发生过2次，而且这些情况发生在最近两次经济衰退之前。