投资三部曲之二---骗谁也不要骗自己

投资三部曲之二

骗谁也不要骗自己

又是平常的一天，又是平常的一篇文章，却有一个不平常的留言。

我在我写的某一篇文章里提出了一个观点

“在过去十年里，悉尼地产市场，已经形成了从拿地，造房到销售非常成熟的产业链，参与地产开发的越来越多。随着知识普及，门槛也降低不少，只要你有资金，每一个环节你都可以交给第三方管理。所以我的推论是虽然因为市场冷淡，很多开发商推迟开发的计划，一些地产中介公司关门大吉，可是一旦市场恢复一定热度，这套完整的产业链会持续给市场供应相当数额的住房。悉尼除非出现超额的人口涌入，以目前的水平你很难看到房子供不应求的状态。”

有位读者在我的文章下面留言，留言大意是“根据统计局数据，悉尼每年有10万人进入，悉尼未来会进入到供不应求的状态，乃至出现住房危机。”

我本身不反感任何人对我提出不同的意见，有疑问就讲出来，我们一起探讨一下，这样我们可以互相学习，没有什么大不了的。

但是让我无法接受的是，留言的读者所在的地产公司，我刚好知道一些内幕情况，例如在某个区的水边物业有些房子已经放在市场上9个月还没有租出去，在西北区的某些楼盘挂了很久的一周免租，至今还有大量房子闲置在市场上。

我的疑惑是我一个外人都能了解到这些情况，你作为公司内部人员，租赁市场到底下滑到什么程度，肯定比我这个外人更熟悉。也知道自己公司有几十个楼盘在滞卖，你怎么还能跑到我这跟我说悉尼有住房短缺的危机呢？

这种疑惑我积攒了很久，尤其是我朋友圈有太多中介朋友，对于他们的宣传我有太多的不理解。我见过有人拍摄到悉尼堵车和大量人群出海关的图片，就急迫的跟我们证明悉尼人口急速增多，房子供不应求了。

也见过中介朋友半夜转发Westpac 开放海外贷款的新闻，原本只是给有香港身份的人批贷款不痛不痒的消息，硬是被描绘成房市即将复苏。还有人晒巴菲特照片，美其名曰，别人恐惧你贪婪，你妈喊你来抄底（Jie Pan接盘）。

如果让我给这种状态做个总结，二个字---“反智”。

按理说很多地产销售奋斗在一线比任何人都应该更了解市场，但是有些人似乎没搞懂，乐观不是拒绝承认现实，就像郭敬明对着镜子念一万遍我长得真高啊，但是现实不会发生丝毫的改变，除非他去买个增高鞋。

有时候我在想，您每天喊的口号真有人会信吗？后来我渐渐理解，我还是太 naïve， 有一点 simple，人家这口号其实主要喊给自己听的。

当人家拍摄一张人群下飞机照片，说悉尼人口增速过快， 他/她真实想说的我的房子一定会解套的，人家在给自己打气。

当实际情况是Parramatta 租金这几年一直没有变化，甚至往下跌的时候，那些人依然在高喊悉尼有住房危机。其实人家真想说的是我90万买的epping park, 85万买的wentworth point，甚至我们亲爱的opal tower 一定会有人高价买走的。

大潮褪去了没有人承认自己在裸泳，如果说市场调整这个借口，成了每个人的皇帝新装用来遮羞，悉尼人口增长就成了望梅止渴的救命口号。

“坚持住兄弟，哪怕借高利贷先成交，接盘侠在路上了，明年签证一批就来跟你原价甚至高价买走你的公寓”，悉尼缺房，人家来第一件事什么都不干，就想来接盘你的房子。

不只一次有长辈朋友劝过我，不要写这么直白的文章，你不但得罪人，还没有什么好处，人家也未必会看，何必呢？

我的理由很简单，作为地产行业的一份子，我想用我的微薄之力为这个帮我赚取第一桶金的行业做一些贡献。

很多人认为如果你关心这个行业，最好就什么都不说，行情已经这么冷淡，你叫别人怎么做生意啊。没有人是傻子，你脱光衣服大喊，看我的衣服多好看，你喊的再真诚，人家也知道你在裸奔，无论是我站在旁边脱光了衣服和你一起喊，或者帮你解释，说你真有穿衣服，只是白天看不见，只有黑夜时才具备夜光效果，那也是没用的，人家只会认为我是一个傻X。

讲实话，复盘找原因才是正道。

你以为客人损失大，海外买家损失大，其实这次备受伤害，承受最大损失的反而是地产销售。

1.   我见过有地产销售和客户的关系之前都相处很融洽，好得跟一个人似的。可是由于楼盘开发商产生严重的质量问题，导致房产销售以前所有承诺无法兑现，失去客户信任，完全和他断绝关系，销售的精神备受打击。

2. 我见过有地产销售，在前几年没有做好任何风险规划，盲目买入好几套楼花，行情往下走。在无法refinance任何增值，银行又开始要求偿还本金的情况下，不得不白天开uber，晚上去卖房，12小时工作强度咬牙坚持下去。

3. 我见过有地产销售把自己赚的佣金都拿去买房，结果成交时估价大幅低于合同价，没有钱往里补，只能放弃10%的首付，看着自己前几年赚的辛苦钱白白打水漂。

作为买投资房的主力军，谁说地产中介都是大忽悠，他买的比你多，损失比你严重，只是不承认罢了。

我还记得我跟一位中介朋友探讨投资。

我说，如果当年你能早点接触正确投资理念，你可以卖别人新房，但自己买价格至少便宜20-30%的二手房，今天你真的可以退休了。

人家直接跟我说，各种方法我都见过，没有见过谁像我这样可以有10套房的。我继续苦口婆心的说，买房不能单纯看套数，你还要看机会成本，和每套成本等多重指标。有句话叫以力破巧，人家比尔盖茨有实力可以一口气买一千套房子，可是难道你就因为他房子多，就可以把他当作我们地产投资行业模仿的标杆么？

她可能职业病犯了，直接和我说成功人士不应该回忆过去，应该展望将来。。。。（此处省略1000字）。

对不起你要洗自己的脑我帮不了你，路都是自己选的。

有兴趣的朋友，我们接着探讨，在这个部分，我要说出我今天这篇文章的观点，那就是我们华人投资者现在所发生的一切悲剧，其实都是可以避免，我们只是缺乏正确的投资观念。

很多地产行业的朋友比我有钱，有魄力，还比我长得帅，但是在投资的关键三点上错的离谱。我有三句赠言，算是我的心得与君分享，共勉之。

我的第一句赠言是

以防守的思想来构建你的投资组合。

大部分人买房都是以进攻的思想为指引，例如追规划，买政府要建的第二大CBD，投资新机场附近，考察西北，因为那里有几十亿元政府开发计划。再或者乐观认为悉尼每年人口流入好几万，未来一直如此，所以继续大胆乐观买入那些虽然地理位置还可以，但开发过剩的区域，如Medowbank, Zetland。

这些所有的投资策略都是建立在一系列非常不确定，但一旦发生就有可能有高额回报的事，什么新机场，新铁路，人口快速增长，以非常乐观的视角看待未来，心态很像2007年上证指数已经涨到6000点，您的思维是我们现在别的都别想，就按照上证指数像1万点来冲击来计划。

防守型投资是悲观的角度看待问题，例如

1.如果悉尼外来移民减半，人口增速缓慢，什么样的区域依然有来自本地人口旺盛的需求。

2.哪个区域，就算悉尼房子造了一大片，供大过求，这里依然有旺盛的租赁需求。

3.什么样的房子，有改造潜力，让我不需要等一两年的时间，马上就可以租金cover贷款，提前break even。

进攻性投资是靠着未来不确定性事件想博一个确定的结果。 防守型的投资不看未来，只看现在，根据现在确定的东西，已经发生的去博一个确定的结果。

我还记得新闻报道巴菲特买入了曼哈顿纽约大学附近的一个商业楼投资，他声称这符合他一贯的投资风格，因为哪个企业搬走，纽约大学都不会搬走。

亲爱的读者您看到了吗？巴菲特不是投资了有政府重大计划，某某正要开地铁的新区，人家是在已经无地可开发的曼哈顿，在纽约大学旁边买了房子。

投资就是在不确定性中寻找确定，在确定中寻找最高的收益选项。

——万邦君

我的第二句赠言是

要明白什么是贵，什么是好，什么是低估，什么是便宜。

我还清楚记得当时我有一位地产销售朋友和我兴致勃勃的讲，他要买入lane cove大马路边上的一栋新开发的楼盘，他买入的理由是lane cove是价值洼地， 离chatswood 不到2，3公里，价格便宜10万。我当时还不太懂，可是今天我可以自信的说，他的分析是错的。当你把两样东西放在一起比较的时候，你要确保你是用苹果比较苹果，把lane cove 和chatswood 放在一起比较本身就是错的， chatswood 是就业中心，也是北边最大的交通枢纽，lane cove 连火车站都没有，这样相比本身就是错的，只有在本身硬件条件一样，但是价格是一个区比另一个区便宜时我们才能说低估，否则你只能说lane cove比chatswood 便宜。

同样的道理，一个区配套齐全，地铁，学区，购物中心，比旁边的什么都没有的区贵10万你不能说这就是贵，人家比别的区好，自然就贵。千万别burwood公寓都一百万了，我burwood height 只卖90万就是便宜，burwood贵，人家比你好啊，同样是奔驰， S class 就是比E class 价格高，因为好。

什么是贵，两栋楼比肩相隔，你海景房100万，我品牌开发商新造的就要200万。贵是同品质，只有细微差别，但是无理由的价格比一方高出很多。

我的第三句赠言是

银行的钱是借给你的，不是给你的，所以这钱最终银行说了算

请永远记住这话，我本人也有过惨痛的教训。如果你整个投资计划都是建立在拆东墙补西墙，借新债补旧债循环下去，不是爆仓就是在爆仓的路上，所有这样玩的人都不会告诉你，人家是有强大的现金流在背后支撑。规划现金流是投资房产最重要一环，不一定是买高租金的房子，但是你要有计划的让自己的资金流动起来。下跌和上涨都不可怕，前者政府救市，后者你发大财。最可怕的就是长时间的横盘，这是最消耗意志的时刻，千万别相信什么不逼自己一把，怎么可能激发自己的潜能，然后去拿信用卡买房子。

人不是逼的，方法错了，你再冲也没用，方法对了，充分理解规律，循序渐进才是正道啊！