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新冠疫情与澳洲房地产市场系列(三)抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表

2020-05-26 来源: 信石澳洲地产 原文链接 评论0条

1,年经济增速(预测值)

新冠疫情与澳洲房地产市场系列(三)抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表 - 1

澳洲联邦储备银行(RBA)在5月份调整了关于对未来3年的国民经济增长速度和失业率的预测。

根据RBA调整后的预测,澳洲经济增速未来一年将持续下降,于2021年中左右触底,最低为负8%,而后逐步反弹,至2022年中最高7%左右。另外,国际货币基金组织(IMF),牛津经济研究(Oxford Economics)对未来2-3年澳洲经济增速的预测也基本相近。

2,失业率(预测值)

新冠疫情与澳洲房地产市场系列(三)抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表 - 2

RBA预测,2020年6月份澳洲失业率达到最高10%,而后逐渐下降,两年后逐步降低到6.5%。

3,澳各首府城市住宅价格变化(实际值)-月度变化

新冠疫情与澳洲房地产市场系列(三)抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表 - 3

这是CoreLogic统计的,过去5年澳洲各首府城市住宅价格月增速曲线。从曲线形态发展来看,最近的一段期间的峰值是在2019年底和2020年初,而后逐渐减弱,根据月度曲线的历史规律,未来将有一段时期进入房价负增长领域似乎是不可避免的,哪怕没有疫情的冲击。而疫情毫无疑问将加大房价下跌的力度。

4,澳各首府城市住宅价格变化(实际值)-年度变化

新冠疫情与澳洲房地产市场系列(三)抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表 - 4

这是过去40年澳洲各首府城市房价变化。从这个长期曲线中会有一些有价值的发现:长期来看房价呈趋势上涨趋势,而价格发展过程中有一定长周期特征,基本每次到达峰顶小幅下跌3-4年后就会到达阶段谷底,然后反弹迎来10年左右的增长;悉尼的房价变化幅度大于其它首府城市,动荡最大;最有意思的是——西澳珀斯的房价和东部各城市步调不同,特别是和悉尼房价似乎是“冤家”的关系,03年以来,几乎每次悉尼价格到达峰顶珀斯则到达谷底,悉尼下降时珀斯则开始上涨。图表来自ABS和Metropole Research。

5,澳各首府城市CBD住宅空置率变化(实际值)

新冠疫情与澳洲房地产市场系列(三)抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表 - 5

由于疫情的原因,国际留学生无法来澳上学、海外新移民无法登陆,同时国际游客为零,导致各个首府城市中心CBD的出租房屋空置率有不同程度的上升。SQM Research统计了2020年4月份(封锁后)对比1年前2019年4月份和1个月前2020年3月份(封锁前)的空置率数据。根据统计,疫情对悉尼CBD、布里斯班CBD空置率影响最大、墨尔本CBD也有比较显著的变化;对比封城前3月份的空置率数据,珀斯CBD的增长仅仅为1.1%,是所有首府城市里受到影响最小的。

6,澳各首府城市住宅价格走势(预测值)

新冠疫情与澳洲房地产市场系列(三)抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表 - 6

5月份,澳几大银行纷纷发布了对未来2年澳洲各首府城市的房价预测。根据澳新银行(ANZ)的预测,2020到2021年两年间房价将合计下跌10%,其中跌幅最大的依次为霍巴特、墨尔本、悉尼。西澳珀斯将在未来两年表现最佳,2020年小幅下跌、2021年小幅上涨。

西太银行(Westpac)的预测是两年合计下降20%,澳国民银行NAB预测为30%,联邦银行(CBA)则给出了几种可能性的下跌数字,“一般状况”的11%和“悲观状况”的32%。

我认为,银行对于房价走势的预测,主要基于防范贷款风险的目的,一般来讲会比开发商和销售中介的更为保守谨慎、略偏悲观一点。当然,在目前这个动荡的时代,多做一些“最坏打算”也是很有必要的。

关于抄底

在银行对于房价的预测中,没有(也不可能)考虑政府的政策刺激措施。

现在,有可能对住宅市场带来最大的利好作用的,是传闻中的印花税和首次置业补贴金改革。5月中,澳房地产业协会(Property Council of Australia)向联邦政府提交一揽子刺激房地产行业疫情后发展的建议。方案能否通过、实施方案会比提议打多少折扣等等现在还未可知。想要房市抄底的朋友,我的建议是稍安勿躁,等刺激政策明确后再进场不迟。

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