人口增长减缓，个别区域新房价格或将承压

在未来几个月中，由于人口增长急剧放缓，成千上万套新公寓竣工，悉尼一些公寓数量增长最快地区的物业价格可能会受到重创。

悉尼的部分地区公寓可能会供大于求，住房需求因边境关闭和冠状病毒大流行而枯竭，推高了已经上升的空置率，并对租金和房产价格造成了下行压力。

Domain经济学家Trent Wiltshire表示：“我们将看到悉尼许多地区的租金下跌，而公寓将比独立屋受到的打击更大。”他表示，在供求关系的两头，公寓的表现都比独立屋差。

本来短租的物业因为疫情而纷纷改为长租，这样的改变使得出租的公寓数量增加，从而打击了租赁市场。内城区和大学周围的区域被国际学生撤离，酒店业和旅游业工作者失业等因素所影响，需求出现了进一步的下降。

根据SQM Research的最新空置率数据，到4月，CBD中超过十分之一的公寓空置。

“然后，除此之外，部分区域还建造了许多新公寓，未来还有更多公寓进入市场。” 

悉尼仍在吸纳城市兴旺发展带来的建房热潮的余波。根据政府数据，上个财政年度在大悉尼地区有创纪录的42,414套住房完工，部分地区还有更多的新房即将完工。

尽管最近的市场不景气，但截至3月的最新ABS数据显示，自2018年中以来，大悉尼地区已批准了超过66,600套住房。其中近40,000套为公寓，四分之一以上集中在10个区域中，大多数分布在城市的西部，西北和西南。

Riverstone和Marsden Park拟建的物业是这些区域中最多的，在2018年7月至2020年3月之间这里批准了超过2180套新物业。紧随其后的是Homebush Bay和Silverwater地区，获得了1600份批准；St Leonards和Naremburn地区，获得了1150份批准；Rosehill和Parramatta获得了1000多个批准。

Blacktown市议会区域预计将在未来五年内出现最高的住房供应增长，这个区域占整个批准数量的八分之一。

Trent Wiltshire说，批准的公寓平均要花两年多的建造时间才能完成，未来几个月哪个区域会出现大量的新公寓也可以从上述数据中看出来。

他说，这些新房密集的区域，如果之前依赖海外移民较大，现在受到的影响也会较大。不过如果能减弱州际人口从悉尼迁出的趋势，特别是如果悉尼物业变得更具备可负担性的话，将有助于缓解这一情况。

 “大学附近的区域将是值得注意的，如果那里也有大量供应，那些区域可能会看到更大的跌幅。此外那些有着更多移民定居的地区，也同样会呈现这样的景象。”

不过部分专家们说，由于开发商在经济不确定性和需求减少的情况下搁置了批准的项目，因此供过于求情况有可能也是短暂的。

Urban Taskforce首席执行官Tom Forrest表示，在过去十年中，即使在建筑业繁荣的背景下，也只有两个时期能提供足够的住房来跟上悉尼的人口增长。

他说：“你可能会看到暂时的下跌，并且可能会有一段时间为买方市场，但最终供需会达到平衡。”他补充说：“市场正在自我调整。” “人们在认为可以讨价还价时会进入并购买，也许某些地区会出现价格下跌，以解决供需问题，这就是现实。”

住房工业协会（HIA）周三发布预测称明年全国新屋开工量将下降近50％。HIA董事总经理Graham Wolfe表示：“海外移民的停止，留学人数的下降以及国内经济的不确定性给经济带来的冲击或将使2020年市场处于比1990年代衰退期间更低潮的水平。”

“尽管未来会有海外留学生和移民的回归，整个2021年市场或将继续下降。”他指出，在澳大利亚教育机构就读的625,000名海外学生所创造的需求，能平衡过去两年公寓建设的供应。

仲量联行（JLL）在其最新的公寓市场更新中指出，开发商可能会开始给出一些折扣，以防止即将完工的公寓出现过多的交割违约，并指出有证据表明一些购房合同已被取消。JLL研究主管Leigh Warner表示：“短期内，会有部分区域供过于求。”

他在谈到供过于求的情况时说：“你会看到项目停滞，销售下降。” “外围地区的市场将变得更加困难，因为如果在更近的地方有大量的合适的物业，买家通常会选择更近的地方。”

不过他强调，悉尼在未来几年仍将面临住房短缺。尽管由于冠状病毒大流行缓解了需求，但建筑活动的下降将在未来几年中冲淡部分区域新公寓过多的影响。