在金融机构眼中，什么样的房产是更好的？

买过房产的人，都少不了要和金融机构打交道，因为90%以上的人买房，都是要利用金融杠杆，去撬动这个庞大资产的。

相比其他投资，房产可能是为数极少的鼓励人们尽量去用杠杆来投资的资产标的。

其中最主要的原因，在于房产价格的波动性，相对股票等其他投资品来说，要小得多。

在澳洲，不论买商业地产还是住宅，在交易过程中的重要一环，就是贷款的申请和房产的估价。

但为什么有些房子在金融机构眼中会被列为是较低风险，愿意借贷更多给买房人，而另一些房子则被认为是风险较高，不论在估价还是贷款比例上，金融机构都变得非常“抠门”？

今天我们就来简单讨论一下这个问题。（此处模仿李永乐老师口吻）

首先我们要想明白的一点是，在买房这件事上，买房人和金融机构其实是共同出资，买下了一个房产资产，只不过双方的出资比例有所不同。（在澳洲通常是你出20%-30%，银行出70%-80%）

表面上看起来这是一个合作，但实际上双方在这个资产的所有权利益分配上是有所不同的。

买房人拥有地产的权益，是股权投资者，而金融机构并不享受物业上涨带来的资产收益，而只是按照一定的比例收取买房人的利息和逐渐收回本金，是交易中的债权投资者。

既然是这样，双方对待买房这件事的态度就决然不同了。

你作为买房人，想得更多的是这房子将来能怎么升值，怎么带来租金回报；

金融机构则整天在那算计，你这个买房人会不会不讲信用，会不会失业还不起贷款，你买的这个地区的房地产市场会不会崩盘，考虑的基本上都是下行风险。

当然，每个lender的风险偏好和对房地产市场的看法也是千差万别的。

大到像四大银行这样每个月放贷数亿元的机构，可能凭大数据就决定了他们对某个物业的看法（比如postcode决定论）；

小到市场上活跃着的私人借贷机构，可能会根据每个物业的特点，来给出自己的批准条件。每个金融机构的做法都不同。

那么，以一些买房人平时关注的要点来说，同样的因素在金融机构的眼中是否同样重要？

下面我们就简单地来列举一些。

开发商和建造商背景

➢ 买房人关注指数：✩✩✩✩

➢ 金融机构关注指数：✩✩✩✩

虽然双方都会强烈关注开发商和建筑商背景，但关注的点可能是不同的。

买房人可能更看重的是开发商的名气，建过什么地标建筑，而金融机构相对来说会更关注Builder是谁，是否有相关的资质。

对于建筑贷款来说，builder是谁也会对贷款申请成功率起到至关重要的作用。在目前的市场下，建筑贷款的取得正在变得越来越难，不论是个人还是公司，要赢得条件较好的建筑贷款，就更需要一个资质过硬的开发团队。

周边基建及规划

➢ 买房人关注指数：✩✩✩✩

➢ 金融机构关注指数：✩

对于买房人来说，每天衣食住行，出门买菜坐车看医生的便利程度，自然是买房子关注的重点。

有没有轨交站在附近，有没有大商场去看个电影，都会影响你买房的决定。

但对于贷款的金融机构来说，这些统统都叫做无关紧要。

原因也很简单，周边基建及规划，影响的是房产未来的增值程度。而作为债权投资一方，房子涨再好也和贷款机构无关，他们只关注下行风险。

周边物业成交情况

➢ 买房人关注指数：✩✩

➢ 金融机构关注指数：✩✩✩✩✩

两星给买房人，指的只是一般的非专业投资者，那些听讲座，看规划，听朋友说这个盘不错也买一套的人。

很多人在买房前做的研究，往往关注的是周边规划，交通，教育，购物等方面。

如果是新盘，则在楼内不同楼层的价格进行一番比较，这种比较往往意义不大，因为哪怕是楼内最便宜的房产，可能也比周边同类型的二手物业贵出不少。

金融机构关注这方面的情况，具体来说，关注的是物业的销售价格，该区域同类产品的供需关系，以及该区域的二手物业平均销售时间（on the market date）。

Again，之所以金融机构关注这些，是因为他们往往会考虑极端情况，也就是贷款人违约的情况下，自己是否能再最快时间内处置资产，收回投资。以上三点，物业价格，供需关系，销售时间，都与这个终极目标直接相关。

总结以上几点，我们可以用一句俗话，“屁股决定脑袋”，来概括金融机构和普通买房人眼中，同一个房产的不同之处。

就像在中介眼中，现在永远是买房的好时候；在保险经纪眼中，你永远缺少一份保险一样，在贷款给你的金融机构眼中，你的经济情况和房产，也比实际的要脆弱许多。

以下这张传播度很高的图，大概就是这些关系之间，最生动和有趣的视觉体现了。