$2100万，墨尔本今年最贵公寓成交！房市回暖，挂牌量奋起直追（组图）

墨尔本一周房产资讯速递

• 澳洲人口将遇百年一见低增长，房市将如何反应？

• 澳洲移民名额优先分配配偶、高净值人士和全球高端人才

• 全澳上市房源恢复至去年水平，墨尔本奋起直追！

• $2100万！2020年墨尔本最贵公寓成交！

01、澳洲人口将遇百年一见低增长，房市将如何反应？

联邦预算文件显示政府预计澳洲人口增长率将从上一财年的1.2％降至2020-21年的0.2％，2021-22年再降至0.4％，这也是一个世纪以来澳洲最低的人口增速。

国际边境关闭已经打击了全澳经济，几乎在一夜之间消失的国际学生和移民也重创了住房出租市场和投资市场。

这对于澳洲现在和将来的房地产市场意味着什么？

数据显示，由于边境封锁，澳洲人口将从1.2％降至0.2％，减少1个百分点。

AMP Capital 首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）表示，人口下降幅度如此之大，以至于澳洲自然出生人口几乎无法弥补这一缺口。

Oliver 表示，澳洲人口增长率通常约为1.7％，其中约三分之二来自移民，其余来自自然人口增长。“通常，我们每年大约有24万净移民来到这里。而今年，政府预测为负的70,000。”

“这相当于澳洲人口净减少300,000人。如果移民人数出现崩盘式下跌，那么人口的自然增长将在很大程度上被抵消。”

澳洲人口学家 Simon Kuestenmacher 和 经济学家 Oliver 认为移民骤减将造成三大后果：即澳大利亚GDP下降、中产阶级工作流失、房地产市场遭受打击。

但这并不意味着所有地区、所有类型的住宅都将受到影响。专家表示，受移民影响较小的澳洲偏远地区和非一线城市不会受到太大波及。珀斯、阿德莱德、堪培拉和达尔文9月房价止跌甚至小幅回升就是最好的证明。

而悉尼和墨尔本，这两个移民净流入大城市就没这么幸运了。

相比较别墅市场，这两大城市的期房公寓和租赁市场将会受到更多冲击。

“受影响最大的部门将是住房部门。每年我们需要大约175,000套住房……以满足基本居住需求。”Oliver 说到。“而今年[移民的流失]大约每年减少约100,000套的需求。”

根据澳大利亚财政部提供的数据，在2019-20财年，住宅投资下降了8.8％。在本财政年预计将再下降11％，然后在2021-22年反弹7％。

为此，联邦预算中纳入了一系列针对建筑业的刺激举措，包括 “首次置业5%首付计划”新增1万个名额，并提供10亿澳元扶持经济适用房的建设。

Stockland首席执行官马克·斯坦纳特（Mark Steinert）表示称：“为了支持本土住房建设，迫切需要延期 HomeBuilder 计划。”

“由于人口增长水平低，新房开工量，特别是公寓，更有可能降低而不是增加。留学生和移民减少对公寓市场造成了巨大冲击。”

02、移民名额优先分配配偶、高净值人士和全球高端人才

在移民政策方面，澳洲将更注重全球高端人才、商业投资移民和配偶移民。

澳洲政府公布的最新联邦预算案中，2020-21财年移民配额虽然仍保持在16万不变，但与往年不同的是，新的移民计划堪称“大洗牌”，大幅削减了技术移民名额，而将更多的名额分配给了全球高端人才、商业投资和配偶移民。

由于澳大利亚整体移民接收量在今年和未来几年都会出现大幅缩减，政府将优先考虑引入能够创造就业机会的人才。因此，澳洲投入了额外的名额，用于加大全球人才计划签证的力度。该签证数量从去年不到5,000人增加到了今年15,000人，增长3倍。

高端人才型移民将在澳洲成立公司、成为企业家、成为科技巨星、高级管理人员，将真正给澳洲创造就业机会。

政府还重点吸引第二类移民，即商业投资移民。澳洲代理移民部长塔吉（Alan Tudge）说：“我们已经把商业投资移民的名额增加了一倍，本财政年度提供13500个名额。他们可以在澳洲创造就业、创造财富。”

然而，最大的变动和最多的名额，分配给了家庭永久移民。特别是配偶移民名额（72,300），数量几乎翻了一番，也是本财年移民最大赢家。但是，配偶移民必须先达到英语条件。

根据新预算，技术类移民总名额为79,600个、家庭类签证名额77,300个。

由雇主担保类186，独立技术移民189，州政府担保190，偏远地区州政府担保491&494类技术移民，今年只能共同瓜分50,900个移民名额。

03、全澳上市房源恢复至去年水平，墨尔本迎来“迟到的”反弹

好消息是，随着社会隔离政策逐渐放松，澳洲正在经历后疫情时期的新常态，前期急剧下降的二手房挂牌量正在强劲反弹。

从3月下旬至5月初，全澳开放房屋和现场拍卖的禁令对新挂牌量产生了不小负面影响。新上市房源是市场健康的重要晴雨表，提供了房市的重要指标。

根据澳洲知名房产网站 Domain 的最新数据，这段时期，所有首府城市的新房源每月下降约40-50％，堪培拉下降幅度较小。

而房市禁令放宽之后，可以看到，市场乐观情绪会增强，推迟销售的房主就会进入市场。过去的3个月，澳洲大多数城市的房屋挂牌量均恢复到了一年中的预期水平。

墨尔本的第4阶段封城对新房源产生了更大影响。每周新上市房源几乎“腰斩”，并且在高峰期降幅甚至高达70％，这表明更严格的封城对墨尔本房地产活动的影响巨大。

然而，幸运的是，虽然来的晚了一些，墨尔本的挂牌量也同样在反弹。自从9月底墨尔本放开一对一看房以来，在截至10月4日的一周中，墨尔本待售物业数量比前一周跃升241％。

这是自3月以来墨尔本新房源增长的最高水平，同时，这周的挂牌量略高于去年同期。这比5月后澳洲其他城市的复苏都要强劲。

随着5公里禁令取消等更多解封内容即将公布，墨尔本待售物业将继续奋起直追。四级封城下“按兵不动”的房主，和被压抑的房源将重流市场。

04、$2100万！2020年墨尔本最贵公寓成交！

专为高净值人士设计，结合超豪华设计、高科技、高安全性于一身的缪斯 (Muse) 住宅开发项目，其中一套超豪华公寓在墨尔本四级封城中以2100万澳元成功出售。

也是到截止目前，2020年墨尔本卖出的最贵公寓纪录。

即将落户St Kilda Road的Muse项目之前就曾成为头条新闻，当时最贵的一套顶层套房以4500万澳元的天价成为焦点，这套占地1000平方米的双层顶层公寓，拥有自己的游泳池，健身房，以及一个价值$33,000的马桶，目前已不再出售。

马桶由日本品牌Toto生产。这种超豪华马桶比澳大利亚一辆普通汽车还要贵，当传感器被激活时，它会自动开启和关闭盖子，并自动冲水。

今年刚出售的2100万公寓位于11楼，占地646平方米，设有七个停车位，宽敞的露台将打造一个游泳池和水疗中心。

届时，这套住宅将根据买家高度定制化需求进行独家设计，将设有5间卧室和多个豪华起居室，天花板高达4米，屋内均设有语音控制技术，并使用昼夜节律的照明来帮助维持房主的健康。

根据销售代理商的说法，此次成交创下了“今年墨尔本的纪录”。同时透露买家是墨尔本本地一对成功的商人和投资人夫妇。

409 St Kilda Road的缪斯项目只开发42套公寓，并将于本月开始施工，因疫情原因交付预计延迟至2023年。售价320万澳元起步。

维州房地产协会 REIV主席利亚·卡尔南（Leah Calnan）表示，（特殊时期墨尔本能有）高达2000万澳元的房产交易使人们进一步放心，尽管再次封城，墨尔本的房地产市场依然强劲有力。

交易结果与 REIV 9月份季度的数据一致，虽然交易量不高，但价格坚挺。

目前，墨尔本公寓的高额成交纪录之一还有St Kilda 在建的圣莫里兹（Saint Moritz）的顶层公寓，成交价约为3,000万澳元，由高端开发商Tim Gurner开发。

近乎完工的澳大利亚108（Australia 108），现在是南半球最高的住宅塔楼，也创下墨尔本最贵公寓之一成交纪录，108的一套顶层公寓于2015年以2500万澳元的价格卖给了一位国内商人。