疫情过后，房产投资者接下来将面临怎样的境况？

由于投资者基本缺席，澳大利亚当下房价的复苏主要是由包括首次置业者在内的自住业主推动的。

AFR财富榜前十名之一，公寓开发商及Meriton创始人Harry Triguboff表示：“我们没有看到他们的身影。”

“他们”指的是投资者，尤其是来自海外的投资者。这类人群在市场繁荣时期对市中心的期房公寓十分青睐。

房地产集团Mirvac也遇到了类似的情况，目前90%的买家都是自住业主。Mirvac的住宅主管Stuart Penklis表示:“即便是那些自称是投资者的人，也打算最终搬进这套公寓，要么是自己住，要么是家人住。”

房地产经纪公司Ray White Group主管Dan White表示，尽管投资者的借贷成本继续下降，多数市场的租金保持稳定，但“我们在市场上看到的投资者越来越少”。

然而有专家预计，受房价上涨、新冠疫苗的研制前景和利率的鼓舞，澳大利亚住房投资者将开始重新出现。

相对于其他资产类别，住房投资的现金回报正开始变得具有吸引力。更重要的是，下一波房地产投资者将会有不同的关注点。

与过去十年的投资者不同，他们的首选不再是墨尔本和悉尼内城的公寓。

从澳大利亚统计局对投资者住房贷款承诺(不包括转贷)的系列数据中，可以看出投资者活动的下降程度。

在2015年4月投资者活动达到顶峰时，投资房贷款承诺达到了每月略高于100亿澳元的峰值。

而在今年9月，尽管增长了约5%，但仅为52亿澳元，接近当年峰值的一半。

储备银行在11月的货币政策声明中写道:“尽管对投资房贷款的需求在接近第三季度末时有所增强，但以历史标准衡量，它仍然疲弱。”

“这可能反映了投资者对不确定的房价前景、租金下降以及悉尼和墨尔本的高空置率的敏感性。”

澳大利亚央行在一定程度上是正确的。许多投资者度过了艰难的一年。悉尼内城区和墨尔本的公寓租金确实有所下降，空置率达到历史高位，房价也有所下跌。

由于没有外国学生和移民，悉尼内城区和墨尔本的空置率非常高。

投资研究机构SQM research估计，悉尼市中心在9月有1200套空置公寓，空置率相当于12.8%。

而在墨尔本邮编为3000的城区，空置公寓数量远远超过2000套，空置率为10.8%。

然而，在悉尼和墨尔本的内城区之外，情况就大不相同了。在悉尼以西的蓝山， 9月份的空置率为0.7%；由于旅游业崩溃而受到重创的凯恩斯，空置率已降至1.4%；墨尔本外郊的Cranbourne，这一比例为0.9%。

SQM在珀斯、堪培拉、阿德莱德和达尔文等城市调查得出的空置率低于1%。

空置率是租金乃至最终房价上涨的关键指标。

许多投资者也已响应受疫情影响的租户和莫里森政府的要求，降低或推迟收取租金。但是，这一比例并没有想象中那么高。

澳大利亚住房和城市研究所在编写一份名为《COVID时期的租房状况:了解其影响》的报告时，在7月和8月对澳大利亚各地1.5万户私人租赁和公租房家庭进行了调查，发现仅有9%的家庭获得了租金延期缴纳或减免。

澳大利亚房地产协会对这些家庭的具体情况进行了调查。其主席Adrian Kelly表示，悉尼和墨尔本内城区有5%的房东同意减租或延期缴纳房租，但在其他地区只有1%的房东同意这样做。

根据房地产媒体巨头REA Group的数据显示，基于那些投资者的搜索情况，他们目标已经瞄向了新市场。

不出意料，投资者对悉尼和墨尔本的兴趣已经下降。相比之下，堪培拉、达尔文、珀斯以及大多数偏远地区的受欢迎程度都有所上升。

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，接下来的投资市场将与往日不同。她表示:“这将涉及偏远地区的市场活动，比如昆士兰州东南部和新南威尔士州乡村地区。”

从大城市“撤退”成为了新的主题。根据澳大利亚统计局本月发布的区域性移民预估数据显示，首府城市，主要是悉尼和墨尔本，在今年第二季度净减少10,500人，为2001年开始编制该数据以来的最高水平。

如果澳大利亚有了一幅新的投资地图，那么它也有了一个新的投资环境，这是由利率大幅下降推动的。

SQM Research创始人兼主管Louis Christopher表示:“在我的职业生涯中，我第一次看到悉尼和墨尔本的房产都出现了正现金流。”“这对投资者将非常有吸引力。”

在他的分析中，悉尼山区和墨尔本的Mornington Peninsula地区的公寓收益率已经超过了4%。

这些总收益率不包括利息和管理成本等费用。不过，即使扣除1%的支出准备金，回报也很可能高于融资成本。

投资者十分谨慎。他们希望看到驱逐禁令的终结，他们也在关注JobKeeper等补贴的发展。

那些执着于墨尔本和悉尼内城区的投资者，将关注新冠疫苗研制的进展以及外国学生和移民的返回前景。同时，他们也将观察从中心城市搬离的趋势有多严重。

Triguboff相信，租房者将会回到市中心。

“虽然他们买了很多远离工作地点的房子，但这一趋势将会终止。他们不会想要每天在通勤上花费两个小时。他们将回到市中心来，”他表示。

实时资料来自AFR

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