在澳洲做地产投资，如何少交土地税？
首先，我们要知道什么是土地税？
土地税，是对土地所有者征收的一种税，每年征缴一次。在每年的12月31日或6月30日（不同的州规定不同）所持有投资用土地的总价值进行核算缴税，无论土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税务局（State Revenue Office），个人的自住用地和农业用地等，土地税在各个州是被豁免的。
有些州土地税是以市政厅（Council）所提供的“土地价值（Site Value）”为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。
笔者所在的NSW（新南威尔士州）在每年一月给土地所有者寄送土地税单，税单上列明了你所有房产的土地价值， 并列出了你本年度该缴纳的土地税金额。如果你拥有的house特别多，这将是一张很大的账单。
土地税税款主要用于当地的教育、健康和法律和秩序等公共服务等。
土地税缴纳范围
自住房不属于土地税的缴纳范围，但如果在澳洲拥有以下房产，则需要缴纳土地税：
1、投资性房地产，包括住宅和出租房产
2、商务用房，包括商铺、办公室、工厂等
3、度假房
4、未开发的空地
土地税的计算方法
土地所得税由纳税人所在州或领地的政府单独计算，各州纳税门槛和条件不同，以持有人6月30日（或12月31日）在本州内拥有的累计土地面积为基础，并根据估价师确定的土地价值计算。
若土地位于不同州，只按照该州内的土地累加计算。
四种少交土地税的方法
第一，将土地价值最高的house作为自住房，这是一个最简便无成本的省税方法。
第二，分散投资到各个州。如果你所拥有的房屋和土地位于不同的州，且都没有超过该州的起征点，那么将不用缴纳土地税。
第三，购买公寓不买house
公寓和house相比，具有较低的土地价值，所以公寓的土地税比房子的土地税要低很多。所以购买公寓相对来说比购买house可以减低土地税。但有朋友说，大部分公寓资本增值不太好，那是另外一个话题。
购买公寓要支付其他的费用，甚至这些费用比潜在的土地税更高，所以要分析购买公寓是不是一个好的投资决定。
第四，用不同的法律主体购买土地
投资者可以选择使用多个不同的法律主体来购买土地。例如个人，公司，信托，SMSF（自管养老金）等，每一个法律主体单独缴纳土地税。
虽然这个方法看起来好像挺不错，不过设立和拥有一个公司，SMSF和家庭信托基金的相关费用也是很高的，甚至比缴纳土地税更高，不要因小失大。
在此声明，本人非会计师，以上只是知识分享，最后的决定意见请以您会计师提供的为准。
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Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。
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