租金水平在疫情下继续上涨，但CBD的高空置率仍令人担忧

最新数据显示，尽管出现了最新一轮的Lockdown，但部分租赁市场正在复苏，主要城市和偏远地区的租金要价上涨或保持稳定。

但空置房屋的数量也在小幅上升。由于去年国际留学生的流失，悉尼和墨尔本CBD的租赁房屋空置率仍保持在较高水平。

而较小的首府城市则面临着待租赁房产不足的问题。希望租房的人们会发现可供选择的物业很少，且在很多地方，租金也在上涨。

SQM Research的数据发现，在截至8月12日的一个月里，悉尼独立屋的房租要价比前一个月上涨了1.4%，同期，公寓上涨了0.3%。

墨尔本的独立屋租金在上月上涨了0.5%，单元房则上涨了0.8%。

全澳范围内，独立屋的月度租金上涨速度快于单元房，分别为1.3%和0.5%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，在新冠疫情限制期间，租赁市场出现改善“有点令人困惑”，但他指出，市场存在着一种封锁效应，促使那些远程工作的人寻求更宽敞的住所。

“随着新一轮的封锁，知识型劳动人口在家工作，这使得人们正在寻找更大的住房以满足这一条件。”

“而房东也有可能希望自己的第二套房空置，没有任何租客，这样他们就可以随时搬过去以逃离Lockdown。”

珀斯、堪培拉、布里斯班和霍巴特的独立屋和单元房的房租要价均出现上涨，或保持稳定，但达尔文和阿德莱德的租金要价则有所下降。

Christophe指出，与首府城市相比，偏远地区的租金上涨幅度更大，这表明封锁可能引发了一波新的城市居民迁移浪潮。

偏远地区推动全澳房租水平飙升

由于租户从遭受新冠疫情袭击的城市迁往乡村和海边，这些地区紧张的住房空置率和房租的大幅上升，推动全澳租金水平在过去12个月里飙升13.7%。

尽管近几个月来，偏远地区租赁市场显示出缓和的迹象，但对悉尼和墨尔本实施的新一轮封锁可能会遏制城市租金的进一步增长，因为租户再次在人口密集的首府城市以外寻找住房。

SQM Research的最新数据显示，Central Coast和North Coast地区的独立屋租金在十二个月中均上涨了18.4%，而Hunter地区的房租上涨了14.8%。

黄金海岸的房租上涨了20.8%，而阳光海岸的租金也攀升了20.1%。

过去12个月中，首府城市的房屋租金也出现上涨，不过涨幅较小，悉尼为10.2%，布里斯班为11.2%，珀斯为12.9%，堪培拉为13.7%。

他说:“我认为，自今年年初以来，房屋空置率一直很低，现在已经引发了租金的大幅上涨，这不仅发生在偏远地区，也出现在城市里。”

“这是我见过的租金增长最快的一次。”

但他也表示，目前几个首府城市的封锁可能会在未来几个月使城市租金下跌，因为租户纷纷前往偏远地区，以逃避不断上升的病毒病例和更严厉的限制措施。

他说：“如果Lockdown持续到夏天，住在悉尼和墨尔本的许多人可能会试图搬到其他地方。”

“在最近一轮封锁之后，我认为社区中的许多人会相信，这可能会成为未来持续发生的事件，吓得他们选择居住在乡村，以逃避更严厉的封锁。

“因此，他们将离开悉尼和墨尔本等大城市，因为在这些城市，他们未来可能会过度受到封锁的影响。”

悉尼墨尔本CBD的空置率仍然高企

Christopher表示，目前全澳各地的租房空置率都很紧张，这导致过去12个月的房租水平强劲增长。

7月份，全澳房屋空置率保持在1.7%，是十多年来的最低水平。

但他也表示，已有迹象表明，封锁引发了又一场从中央商务区撤离的人潮。

今年7月，悉尼CBD的空置率上升40个基点，至6.7%，而墨尔本和布里斯班CBD的空置率也分别上升至8.2%。

自6月下旬实施封锁以来，悉尼CBD的新公寓出租数量也大幅飙升。在短短4周内，挂牌不到30天的待租公寓数量飙升了12%。

Christopher表示：“就像第一次封锁一样，人们正在寻找更大的房产，他们不想被困在小公寓里。”

“随着越来越多的人离开这座城市，我们可能会看到更多的公寓挂牌出租。”

当地的房产租赁中介表示，开始显现复苏势头的租赁市场受到了Lockdown的冲击。

“在最近的封锁之前，市场情况实际上开始升温，有人潮，有人参加公开房产开放；咨询量的水平也很好，”MICM高级物业经理Joe Carpino在谈到墨尔本内城区租赁市场时表示。

“目前的封锁让事情变得更糟。我们又回到了起点，因为我们不能举行房产开放参观，”他说。

“我建议房东维持现在的租金水平，但如果房产已经上市一段时间，或许可以适当降低。”

Harcourts Melbourne City的Dionne Wilson对此表示赞同，她表示，租金一直在企稳，但租户对价格很敏感。

她表示，在正常情况下，她手头的待租房屋空置率约为2%，但在2020年墨尔本2020年第四阶段长期封锁的高峰时，这一比例升至38%。

如今，这一水平已降至10%以下。

Wilson表示：“是的，情况有所改善，但目前的Lockdown可能会使这种情况再次出现。”

“人们可以退租搬走，但想把房子租出去更难了。”

她鼓励房东在租期和租金方面灵活一些，并称CBD的空置率需要降至5%以下，租金才会上涨。

在悉尼，房地产行业在封锁期间可以进行一对一的私下检查，但Colliers International的Nick Taouk表示，他看到情况开始发生变化。

他表示：“我注意到，在过去一周半或两周里，市场可能变得安静了一些，因为更多地方政府区域处于(严格)封锁状态。”

“可能两周前我还很忙……但这周情况就没那么好了。”

Taouk表示，鉴于咨询水平较低，他一直在建议房东稍微降低租金，许多房东对这个想法持开放态度。

“就像所有企业和经济一样，”他补充说，“我们只能等待情况好转。”