黑石终止收购SOHO，潘石屹夫妇套现$30亿计划落空（图）

9月10日，SOHO中国发布公告称，鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足，各方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件，经各方一致同意，黑石集团终止对公司收购要约。

公告显示，要约方、承诺方、承诺股东与公司共同评估了满足先决条件所需的正在进行中的评估程序，以及在要约时间表内完成该程序的可能性。各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件。各方也一致同意不会推迟最后截止日。为解除公司在收购守则项下的持续义务并维持有序的股票市场，各方在咨询执行人员后决定并一致同意不作出要约。要约的要约期限已于本公告日期终止。

“反垄断大年”

今年6月16日盘后，SOHO中国发布官方公告，黑石（NYSE:BX）发出全面收购要约，将从控股股东手中以5港元每股的价格要约收购28.56亿股股份，占发行股本约54.93%，要约完成后，黑石将成为SOHO中国的控股股东和最大股东。

交易完成后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市，潘石屹和张欣将保留9%的股权，并且会在收购要约完成后退出董事会，由黑石集团向董事会提名新的执行董事。

26年经营，潘石屹夫妇留下一个承诺，作为公司的第二大股东，将继续调动资源为公司发展提供帮助。

有一点不变的是，黑石集团目前并无计划对SOHO中国的管理层和团队进行变更。

与2020年3月黑石与SOHO中国的那场谈判相比，本次黑石收购要约价从每股6港元缩水至每股5港元，总价格减少了16.7%。

8月6日夜间，SOHO中国公告要约进展最新消息，称要约方收到中国国家市场监管总局于2021年8月2日签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。这一公告反映在市场讨论和报道中，聚焦于“被反垄断立案审查”字面上，“潘石屹跑不掉了”的声音亦有出现。

SOHO中国此前在第一份宣告黑石集团发起要约收购的公告中就已经指出，收购成功的先决条件之一就是要通过市场监管总局的经营者集中审查。

财报显示，黑石集团2020财年营业收入为61.02亿美元，折合人民币约395.6亿元；SOHO中国2020财年营业收入为21.92亿元。

21世纪经济报道记者查询经营者集中反垄断审查的办理流程，黑石集团收购SOHO中国审查周期最长可能会达到180天。也就是说，自国家市场监管总局8月2日同意正式立案审查起，黑石集团收购SOHO中国的依法反垄断审查，至迟可能要到2022年1月29日左右才能完成。

反垄断审查是否会阻碍黑石集团对SOHO中国的收购进展？一位不具名的业内人士称，SOHO收购案的反垄断审查不排除会考虑其他因素。

虽然SOHO中国收购案涉及的经营者集中反垄断审查并非监管层主动发起的立案审查，但在当下监管趋严的大环境中，依然显得尤为吸引眼球。自去年年底以来，监管部门在反垄断方面的执法强度和力度有所升级，2021年也被称为“反垄断大年”。

2021年4月10日，国家市场监管总局对阿里巴巴实施“二选一”涉嫌垄断行为作出行政处罚决定，责令阿里巴巴集团停止滥用市场支配地位行为，并处182.28亿元罚款。这一数额刷新了中国反垄断行政处罚纪录。

7月7日，国家市场监管总局通报互联网领域22起违法实施经营者集中案件，其中涉及腾讯的5起，涉及阿里的6起，涉及滴滴的8起，都是对过往投资并购案的追溯处罚。

7月10日，市场监督管理总局发布公告，依法禁止虎牙公司与斗鱼国际控股有限公司合并。

7月24日，市场监管总局依法对腾讯收购中国音乐集团股权违法实施经营者集中行为作出行政处罚决定，责令腾讯及其关联公司解除独家版权、停止高额预付金等版权费用支付方式等，恢复市场竞争状态。

上海新金融研究院副院长刘晓春曾于近日公开表示，近期一系列互联网反垄断案涉及到两个重要领域，一是经营者集中或是并购，回应的是对资本无序扩张的顾虑；二是滥用市场支配地位，主要体现在平台排他性的行为，这也成为近期反垄断法执法关注的一个重点。

回归到黑石集团收购SOHO中国这一事件本身，因潘石屹的明星企业家身份，尤其受人关注。

7月29日，SOHO中国股价出现大幅下跌，当日收盘跌幅为19.89%，路透社当日发布报道称，SOHO中国出售给黑石集团的交易正面临与创始人有关的监管障碍。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉21世纪经济报道，在目前对监管部门态度高度不确定性的情况下，任何风吹草动都容易导致市场出现恐慌情绪。

多位受访业内人士表示，基于国内监管大环境趋严和潘石屹明星企业家身份，黑石收购SOHO中国的进展，可能不会那么顺利。

“卖卖卖”背后，“包租公”难当

1994年，“万通六君子”因经营理念不合正式拆伙，潘石屹带着“第一桶金”，于次年与妻子张欣共同成立SOHO中国的前身——北京红石实业有限责任公司。有着海外背景和投行经验的张欣，和拥有独特商业判断、心细胆大的潘石屹，组成了良好的创始团队和坚固的夫妻合伙人。

凭借新颖的概念和突出的设计，加上灵活的散售模式，SOHO中国迅速崛起。潘石屹打造的北京第一座SOHO项目——SOHO现代城，1999 和 2000 年连续两年成为北京市单体项目销售冠军。一路高歌猛进，2007年，SOHO中国在港上市，曾创下过亚洲最大商业地产IPO纪录。

2010年是SOHO中国最意气风发的时刻，银河SOHO当年卖出146亿，成为单体项目的全国销售冠军，公司整体销售额达到了历史新高的238亿元。SOHO中国甚至提出要“五年之内超越万科”。

与此同时，潘石屹也超出企业家身份，逐渐成了大众偶像。微博意见领袖、出书、做慈善、做展览，甚至联合主演了一部电影。

但商业总有起伏。随着北京出台禁止物业散售政策，加上潘石屹前期为公司打下的“煤老板、江浙老板”客群购买力不均衡，以及写字楼购买需求受宏观经济影响有所减弱，2012年，潘石屹决定将公司从销售转向“自持物业”模式。

充当“收租公”期间，SOHO中国经受着严峻的资金考验。潘石屹曾经公开表示，" SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%"。

柏文喜分析指出，如果不是销售型物业开发商凭借其庞大的现金流来“供养”自持型商办物业，如果也没有长期、低息的规模化资金来源的话，那么经营上的入不敷出将是早晚会吞噬业主自身的现金流黑洞。

2014年开始，潘石屹走向了售卖资产之路。仅用了三个月时间，SOHO中国出售了上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场；2015年，以84.93亿元将上海外滩国际金融中心(8-1)地块50%的权益转让给昔日的对手郭广昌；2016年，以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险；2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

据不完全统计，从2014年开始，潘石屹陆续通过出售资产套现约300亿元。由于售出动作太频繁，导致市场上质疑潘石屹效仿李嘉诚“跑路”的声音络绎不绝。

直到潘石屹手中，只剩下了所谓的“八大金刚”，就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目：北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目——也正是本次黑石集团所收购股权含有的资产包。

2012年到2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归属母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。对比之下，曾经比肩的房企万科、恒大、碧桂园，早就把销售额做到了几千亿。

柏文喜表示，潘石屹从盖房卖房转为自持，再到卖卖卖，是在国内特定行业环境下从事商办物业开发与运营的必然选择，这一点与从事高周转和毋须运营的住宅开发业务显然有极大的不同。

他说，选择适合自己的投资领域与投资机会并对自身的投资布局进行必要的调整，这是每一个投资者在追逐自身梦想与投资效益时的天赋权利，因此不应该从道德层面评判“潘石屹跑了”。