奇迹日：地产股上演绝地反击

低迷了大半年的地产股，苦苦挣扎求生的大佬们，终于迎来了一个“奇迹日”。

3月16-17日，地产股接连上演绝地大反击。港股融创中国在17日盘中最高涨逾65%，创下单日涨幅的历史纪录。

这是一场久违的“甘霖”，地产板块收获了许久未有的狂欢，信心得到提振。

这得益于一系列房地产相关政策的纠偏、支持，尤其是3月16日国务院金融稳定发展委员会（以下简称“金融委”）专题会议后，市场感受到了一个明显的预期拐点：地产的风向变了。

这对坚持至今的房企大佬们是个好消息，在经历了过去半年的“抽脂缩骨”的阵痛后，他们总算能喘口气了。

不过，他们中的大部分人，也明白了适者生存的道理，如何适应并穿越不同的周期，活下来，保持稳健，并可以发展。这是“黑铁时代”里活下来的房企大佬们，都要一起思考的新命题。

预期拐点

自银保监会主席郭树清表态，“中国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”后。房地产又得到了新的政策支持。

金融委会议涉及房地产的主要有三点：新增贷款要保持适度增长；防范化解出险房企的风险应对方案；积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

金融委会议后，人民银行、银保监会和财政部均从各自角度，表示将行动起来，稳定购房预期。

银保监会表示，将会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；财政部称，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

这一系列表态，释放了房地产政策回暖的信号，传递了“房地产不能倒掉”的深意。

“最关键的是，大家对房地产的预期又开始改变了，大大提振了当下金融机构、投资者、购房者的信心。”3月16日晚，多位房地产业内人士都感到兴奋不已。

要知道过去大半年，房地产调控多方叠加，三道红线、预售资金监管、个贷萎缩。市场和机构、投资者充分认识到，调控房地产的决心非常强烈，因此采取了诸多避险策略，抽贷、提前讨债、到期不续等不时发生。

而房地产商尤其是激进型民营房企成了大家唯恐避之不及的人。许多房企已经徘徊在资金链断裂的边缘；还有一些已经暴雷倒下。

2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速负增长，房价整体下行。2022年开年销售与投资增速均已降至近7年次低，土地购置面积同比下降42%，并创历史最大跌幅。

2022年2月，住户部门中长期贷款减少459亿元，历史首次出现负增长。

从市场到机构、投资者到购房者，行业信心亟待重塑。

随着房企债务危机不断发生，市场意识到这种“休克疗法”并不合适，春节后房地产开始进行政策纠偏，直到这次金融委释放了明确的信号，尽一切可能维稳房地产。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，此次多部委罕见表态，释放出积极信号，关键时刻提振行业信心。但中央信贷政策是适度解绑而非全面刺激。

平安证券房地产分析师杨侃认为，财政部表态今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，也将有助于购房者信心修复，稳定市场预期。

在金融委会议后，接下来的观察点是各地会如何落实“一城一策”，提振楼市销售。

房地产业内人士期待，相关部门接下来会掏出工具箱，进一步稳定楼市预期；房产销售会在二季度时走出低谷。

房企“得救”

金融委会议后，投资者对房地产的信心明显回升。地产股在上演了3月16日的绝地反击后，继续领涨市场。

截至3月17日午盘，融创中国涨超50%，旭辉中国涨逾26%，碧桂园涨逾21%。A股房地产板块（申万）也以超4.3%的涨幅居前。

债市方面，包括融创、龙光在内，旗下多只境内债涨幅超过20%。

这和几天前的地产股形成了强烈反差。在过去大半年，很多地产股已经跌去了七八成，行业巨头万科的市值也跌到了1938亿。

截至3月17日午盘，年初至今房地产开发（申万）指数已下跌7.5%。在88家A股、港股样本房企中，仅有16家上市房企股价较年初有所上涨，70家上市房企股价均呈现下跌，最大跌幅达到86.7%。其中，千亿市值房企数量进一步缩减至7家。

而现在，纠偏的政策和回暖的预期，给资金链紧张的房企带来了喘息之机，让他们在偿债和销售上还有回旋余地。

市场传闻，一家龙头房企被抽贷，导致不得不考虑展期，但在金融委讲话后，机构又给予了支持，贷款如期。

活下去、公开市场不违约，仍是大部分房企当下最重要的事情。陈聪认为，未来几个月是保行业信用的关键时间窗口。

尽管此前在房地产政策和融资环境的边际宽松中，像碧桂园等优质民企已率先成为政策惠及的对象，机构对于房企正常的融资需求会给予支持，但房企要走出困境，自身的现金流才是最根本的。

对大部分房企而言，大头仍是销售，销售及回款才是房企经营回归正常的关键，只有实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼，才是房企强化企业经营现金流、改善基本面的关键法门。

这个过程中，阵痛仍会持续。有龙头房企人士分析称，接下来的一到两年里，房企还是要为过去买单，继续“出清”。诊治过去因为追求规模导致的拿地不谨慎，部分资产质量存在瑕疵的弊病。

也就是说，在政策底之后，仍会有企业底。并非所有的房企都值得被救。

之后，活下来的那批房企，才是经历了考验走出周期的人。他们将分享未来房地产市场的大蛋糕。

而房地产的发展模式，也将有巨大的改变。从高杠杆转向低杠杆，从开发转向运营。

正如金融委会议强调，房地产企业要向新发展模式转型。丁祖昱认为，本轮房地产行业调整后，行业将告别过去高杠杆发展模式，探索新的发展模式转型，实现良性循环。

旭辉集团董事长林中已经给公司定下了持续降负债的目标。阳光城副总裁吴建斌认为，未来房企的净负债率会在三道红线要求的100%基础上继续往下降，这个过程至少还会持续三年。

而对万科、华润、保利、中海、龙湖这类早就开始转型的房企而言，开发业务规模不再重要，运营业务才代表未来。

总而言之，黑铁时代的房地产，仍然会有机会，但有些人注定等不到了。