早于预期的升息，使澳新银行再度修改房价预测

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澳新银行下调了对房价增长的预期，扭转了今年早些时候表现出的乐观情绪。

周二，ANZ放弃了其2月份做出的今年房价将增长8%，并于2023年下降6%的预测。该行表示，快于预期的加息将导致澳洲住宅价格在今年下跌3%，并于明年进一步下跌8%。

升息使市场放缓

本月，澳联储在董事会上较预期更早地开始提高利率。市场普遍认为，到2023年年中，现金利率将接近3.25%，但ANZ高级经济学家Felicity Emmett及Adelaide Timbrell预计，到明年中期，该利率将升至2.35%。

这两位经济学家还表示：“未来几个月，房价似乎将继续走低。”

“虽然定息贷款利率已经大幅上升，但现金利率的显著上涨将传导至浮息贷款利率，大幅提高最低还款额，降低借贷能力。”

“宏观审慎的紧缩、稳定的供应和受限制的可承受性也将成为房价的阻力。”

这家澳洲第三大住房贷款机构本月公布，截至12月31日的6个月里，住房贷款数额与去年同期持平，为2780亿澳元。

澳洲储备银行也担心更高的利率会对一个高负债水平的国家产生影响。

本周二公布的5月3日会议纪要显示出了这些风险。会上，澳洲央行决定将基准贷款利率上调25个基点，至0.35%——这是11年多来的首次上调。

会议纪要称：“澳大利亚的房价对利率上升也可能比预期更敏感，这可能导致家庭财富和消费水平的下降。”

今年前三个月，悉尼房价下跌0.5%，墨尔本房价下跌0.1%。

随着住房负担能力受到限制，商业银行提高借贷成本，房地产市场的放缓已经开始，而在澳大利亚央行应对21年来最高的通货膨胀之际，基准贷款利率的一系列上调可能会使情况变得更糟。

在全球范围内，与疫情和随后的封锁(特别是在北京和上海)有关的供应链问题，以及乌克兰的战争，也增加了全球通胀上行的动力。

目前澳洲的整体通胀率为5.1%，修正后的平均通胀率为3.7%。

购房者的借贷能力下降

澳新银行预计，到明年年底，澳洲房价将下降11%，但鉴于自2020年底以来房价已飙升25%，这仍将使房价高于疫情前的水平。

但经济学家们表示，2.35%的官方贷款利率(相当于4.75%的浮动贷款利率)，将“显著”降低人们的借贷能力。

他们指出，更加高昂的贷款融资成本，以及更大的待售房屋供应量和宏观审慎政策的收紧，可能影响高债务收入比和高贷款价值比的高风险借款人，并将导致悉尼房价在今年下跌7%，明年进一步下跌8%。

“拍卖清空率呈下降趋势，而且在投资者和自住业主的住房融资都很高的情况下，这种态势可能会持续下去。对房价的信心也有所下降。”

而同时，墨尔本房价预计将在今年下跌5%，并在明年下跌6%，与该行今年2月预测的5%的涨幅相反。

澳新银行经济学家们预计，布里斯班、阿德莱德和珀斯今年的房价将全部上涨，涨幅分别为6%、4%、及2%，但在明年将分别下跌9%、13%和7%。

积极因素无法阻止房价下跌

然而，房地产市场并非仅存在下行压力。Emmett和Timbrell表示，移民人数增加、租赁市场吃紧、家庭资金充裕以及失业率下降，都将对其起到支撑作用。

而在周六联邦选举之前制定的旨在提高住房拥有率的政策，可能也会推高房价，阻止住宅价值的下降。

根据独立建模显示，联盟党计划允许首次购房者从他们的养老金中提取最多5万澳元，这可能会刺激房价上涨。这是因为买家可以把取出的现金作为首付款，来贷更多钱。

而工党的产权共享计划，将通过提供现有住房售价的30%，或为新房支付交易价格的40%的手段，来提高满足条件的购房者的购买力。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，从长期来看，政府对首次购房者提供更多需求方面的支持，将推高房价，但无法阻止未来18个月由于利率上升导致的平均房价下跌10%至15%。

在去年第四季度，对债务超过年收入6倍的借款人新发放贷款的比例上升至24%。澳联储表示，这类房主的贷款违约风险更高。

不过，澳大利亚央行行长Philip Lowe认为，尽管与材料相关的产能限制和熟练劳动力短缺正成为行业面临的日益严峻的挑战，但近几周住宅和商业物业投资前景依然乐观。

Lowe表示：“由于包括东海岸恶劣的天气条件使得供应中断，对住宅物业的投资暂停，但鉴于存在大量待售项目，预计投资活动仍将保持在较高水平。”

Corelogic研究主管Eliza Owen表示，历史数据显示，房屋价值指数和官方现金利率之间呈反比关系。

“当利率开始上升时，CoreLogic预计房市发展将放缓，” Owen表示。

“这可能是导致澳大利亚大部分房地产市场进入下行阶段的因素。”

Owen表示，如果官方基准利率预期上升200个基点，澳大利亚央行认为这可能导致房地产价格下降15%。

“对于许多努力进入房地产市场的人来说，这是一个可能认为房价将下跌的关键时刻。”

“但对于首次购房者而言，可能需要考虑的重要问题还与利息成本有关。”

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