四大行加息0.5%，房贷市场出现焦虑

最近各大银行接二连三的加息，联邦银行、澳新银行和国民银行已加入西太平洋银行，将储备银行的利率上调全部转嫁给抵押贷款借款人。三家银行均表示将从6月17日起将住房贷款浮动利率上调0.5个百分点。对于CBA客户，自住业主支付本金和利息的新标准浮动利率将为5.30%。澳联储在两个月内第二次加息，增幅大于预期半个百分点。6月份的加息是自2000年以来最大的一次加息，并将现金利率目标调至0.85%。

之前澳联储态度非常坚挺。不加息，并保持2024年之前都不加息，但是我们也非常明确的告诉大家，这是不现实、也不可能发生的。因为像新西兰跟澳洲的利率差已经是达到了2.4%左右，也就是说大家把100万澳币放在新西兰的银行里面存款，存款利息就是3.5%，我们什么都不做，每年在新西兰的银行里面可以拿3.5%，也就是35,000NZD出来。我们放在澳洲的银行存款，如果是按照这一次加息之前的节奏，可能每年的利息收益只有0.35%，所以说大家就可以都把澳币换成纽币，存在新西兰银行里面，然后每年拿3万多的纽币再换成澳币，即使汇率上有损失，那么最终的收益也是超过3%的。

在澳洲有很多资金，尤其长期资金和国际资本就会快速流出，去做国际间的跨息套利，在汇率上来讲的话，他们就会通过远期合约或者做通过一些现汇的交易策略来锁住利率带来的波动和风险，总成本肯定是可以控制的，利率差只要超过2%以上，对于大的机构级别的资金来讲，几千亿或者是几百亿这样的级别资金就很容易转到新西兰，同样都是发达国家，并且都是汇率自由，这样澳洲政府肯定是扛不住大量资金外流的现象。

同时，现在虽然已经不封城了，但是流入澳洲的资金和人群依旧是比较少的，在这种情况下，加上澳洲本地的经济复苏是需要真实资金的刺激的，什么叫真实资金？就不像疫情期间政府靠补助、靠印钱、靠给中小企业补助这种现金的形式让大家去消费。这种真正的能够参与到经济运作之中的资金，他们是讲究回报率的，讲究投资周期，投入成本，最终的回报结果，这样的钱如果都流出的话就带来了一个非常严峻的问题：我们现在也看到了澳洲目前没有自己的制造业，主要的行业像教育、旅游、出口，不管是红酒还是粮食以及矿业，目前能够处于在半停滞的状态中。

同时由于人工成本上涨，原材料价格上涨，尤其是从中国和东南亚运来的一些稀有矿产或者说是木材，半加工成品或者塑料制品石油制品的价格都在上涨。我们知道大部分的塑料都是源于石油提炼的，所以一系列的物价上涨也导致了各行业现在的经济非常不景气。

像原来要投资盖一个房子，华人就喜欢把一个房子推了，然后重新建两个，可是现在每个独立Town house的成本都要增加了20~40万。这样的情况下，如果我们要赚钱的话，需要加价卖掉，那原来卖100~120很容易就被人买掉了，但是现在我们加价之后卖160~180才有的赚，保持原有的利润率水平不变的情况下上涨了40~50%，那很多人就望而却步了，买家也会相应的减少。

在这种背景下继续加大政府的现金投入是非常不理智的，只会继续推动推高资产价格，最终就会导致没有资产的人，他的购买率会越来越低，有资产的人一旦加息，他们的负债水平会非常高。

比方原来在墨尔本我们还能看到80万左右的房子，那时候加息到5%没有问题，比如说60万的贷款一年只需要3万。但是如果同样的房产在悉尼的话，比方说200万的贷款，如果是加到5%利率水平，那么大家每年光还贷就要10万，在悉尼这样的城市平均收入就是刚刚10万多。如果继续利率不上涨情况下，资产价格过高，有资产的人他未来的还债压力会非常大，会侵蚀它的未来消费能力和投资能力，以及它会陷入一个恶性循环，他不消费了也就代表了其他行业的消费都会降低。

同时对于没有资产的人来讲，他去购买资产的成本也会越来越高，因为资产价格已经被推高了，这种背景下加息的速度和频率肯定会比我们预期的要快。澳洲央行这一次给到了这样的一个加息力度也是非常正常的。

我们之前一再的强调，大家在购买重资产的时候，一定要考虑未来的现金流水平，在未来接下来的3年5年的时间里面，加息依旧还会继续，我们也之前给到了美国加息会加到2.5%的现金利率水平，那么最终的房贷利率可能会到3.75-4.75之上。

映射到澳大利亚，目前我们基本上是对标美国的，最终大家能够接受的还贷利率应该是在4.75%~5.5%之间。新西兰目前的央行利率水平比欧洲要高，他们的贷款利率已经是接近5%，甚至有的银行已经给到了5.14%的利率水平，我们的邻居新西兰和美国都可以作为澳洲投资者房产投资的一个参考。

同时大家也要关注超市的物料，包括买纸或是其他的耐用品。大家要看一下，如果这些商品的价格又升高了涨了一倍两倍，我们就要更加谨慎未来的重型资产的支出。像我昨天去超市看到卖的纸只剩下4块多的抽纸了，原来一盒抽纸只是80Cents，现在已经达到了4块多。这种基础、耐用品物资的价格变化是非常能够直接反映CPI通胀水平，也将直接导致未来央行继续加息的动力。

目前看未来全球加息还要持续2年左右。