【税务】5月19日起，新州对买卖土地的Options （期权）征收印花税（组图）

来自K&L Gates律师事务所合伙人Matthew Cridland 一篇《The implications of NSW’s stamp duty base expansion》的文章值得一读。

No.1

新州印花税基数扩大的影响

印花税在新南威尔士州实施已有 140 多年。最初是对文件征税，后来变成对任何土地或应税财产转让征税。税基现在再次扩大，据称是作为一项诚信措施。

从2022年 5 月 19 日起，应课税财产的任何“实益所有权变更”（除非获得豁免）均须缴纳印花税。

最直接的后果是call options。新南威尔士州收入局发布了一份指南，确认“在 2022 年 5 月 19 日或之后达成授予的put options和/或call options”需要缴纳印花税。“put options”的提法似乎是错误的，因为put options本身并不应税。

这些变化以维多利亚州的类似规定为蓝本。然而，call options在维多利亚州是特别豁免的，“土地”的概念则更窄。

在新南威尔士州，在签订土地购买合同后三个月内缴纳印花税款。尽管合同可能是有条件的并且无法在该时间内完成。call options用于延迟签订合同，从而推迟交税。与新南威尔士州不同的是，维多利亚州印花税是在土地交割之日产生交税义务，而新州则在土地合同签署之日产生交税义务。

一些交易可能还涉及建立新的managed investment scheme （MIS，管理投资计划），通常以单位信托的形式。尽职调查、信托建立、投资促进和债务融资可能需要三个月以上的时间。签订购买合同可能意味着在资金到位之前就需要缴纳印花税，这可能会导致延迟付款的罚款和利息。

如果在所有单位股份发行给资本投资者之前执行合同，也存在双重纳税的重大风险。如果受托人（TRUSTEE)执行购买土地的合同，则受托人被视为拥有该土地。如果投资者(INVESTTOR)随后获得信托中 50% 或更多单位的重大权益，则根据土地的市场价值触发土地所有者税(landholder duty)。

鉴于这些成本和风险，call options是新南威尔士州复杂房地产交易的共同特征。此类选择允许购买者“先行一步踏上土地”，同时推迟重大前置成本，并可能降低投资者的土地所有者税风险。

新南威尔士州收入局已确认，如果稍后行使期权和转让土地，则授予call options时支付的税款将不会获得税收抵免。这产生了新的双重纳税风险。举例来说，假设授予了 100 万澳元的call option，允许以 1000 万澳元的价格购买土地。如果行使，100 万澳元的期权费将作为押金和 1000 万澳元价格的一部分。期权费的印花税为 40,305 澳元。1000 万澳元价格的一般印花税为 534,875 澳元。已经支付的 40,305 澳元不再抵免。

新南威尔士州收入局的指南还确认，如果该期权仍未行使，将不会退税。虽然指南没有明确说明，但如果终止期权，大概也不会退税（并且可能会触发进一步的印花税），因为新规则适用于应税财产的“灭失”。新南威尔士州收入局的指南称，印花税将基于期权费，最低应支付 10 澳元。这意味着它不会以call options的价值（如果更高）支付。该指南还表示，它不会根据“保证金、履约金和法律费用”来计算。

在前面的例子中，期权费可能设定为 1 澳元，其中 100 万澳元作为“担保金额”支付。但是，保证金可能需要退还（而不是其他名称的期权费）。如果这 100 万澳元被释放给土地所有者使用，同时作为抵押品，还有其他问题需要考虑。ATO 已就涉及 GST 和保证金的类似问题发布了指南。

除了期权之外，这些变化还将影响广泛的常见安排，包括商业租赁、租赁协议、地役权和遗嘱。预计其他法规将阐明其中哪些可能被排除在外，但有人担心，鉴于新规定的广度，没有一份清单可以详尽无遗，这可能会导致异常结果。同时，反避税规则显着扩大。这些规则现在涵盖了延期纳税的计划（除了避税计划）。目前尚不清楚新南威尔士州收入局是否将典型call options看作是一种延迟纳税，从而寻求将这些反避税规则应用于call options。新反避税规则还针对避税计划的“promoters”，对个人处以最高 1,109,900 澳元的罚款，对公司处以最高 5,549,500 澳元的罚款。

No.2

取消购房印花税的一次性缴纳更新

另据澳大利亚广播公司2022年6月13日报道，新南威尔士州州长多米尼克·佩罗特（Dominic Perrottet）表示，他的政党希望取消购房者的印花税，但没有联邦政府的支持就无法采取行动。

Perrottet 长期以来一直支持逐步取消印花税一次性的政府收费，转而采用年度广泛的土地税。

在去年 6 月公布的一份政府提案中，时任州财政部长的他写道，此举将刺激购房，促进经济增长，并将新南威尔士州居民的年收入提高“超过 100 亿澳元”。

“我相信印花税是任何政府所能征收的最差税，”佩罗特先生今天早上说。

“这是人们进入房地产市场的巨大障碍。”