拍卖观察|房拍活动“大跳水”！悉尼内西区四居室住宅$165万拍卖前售出，比同街房产便宜$205万

拍卖观察

澳洲房地产市场指标摘要

截至2022年8月7日当周所有数据

Capital City Auction Statistics

首府城市拍卖清空率

上周首府城市的拍卖活动有所下降，共拍卖了1,471套房屋，为自7月中旬以来最安静的拍卖周（当时有6个州在欢度Queen's Birthday的长周末），每个首府城市的拍卖活动都录得了下跌。

与前一周的1,913套相比，上周的拍卖数量下降了23.1%，与去年同期的1,606套相比也下降了8.4%。

在收集的1,169份结果中，有59.5%成功售出，与前一周58.8%的数据相比高出70个基点，后下调为54.0%，去年同期有74.0%的拍卖录得成功的结果。

悉尼

悉尼上周举行的拍卖会是自1月末以来最安静的，只有476套房屋进行了拍卖，相较于前一周的624套和去年同期的564套相比都有所下降。

目前为止已收集到的381套结果中，清盘率自5月末以来首次突破60%，初步清盘率为60.6%。与上一周55.6%的清盘率相比出现5.1%的回升，后修正下调至50.0%。但与去年同期的77.6%相比仍有16.9%的下跌。虽然初步清盘率有所回升，但悉尼的拍卖撤回率仍居高不下，达到了23.9%，连续第七周撤回率高于20%。

在悉尼的各个城区中，Ryde表现最佳，清空率为82.4%；Eastern Suburbs排名第二，清空率为69.6%；North Sydney and Hornsby则以68.9%的清空率位列第三。

华人房产特约资深评论员Kevin Wang详细分析了上周成交的两个房产。

房源一

地址：40 Kenilworth Street, Croydon Park NSW 2132

成交价：165万澳元（拍卖前售出）

地价占房价比：78.18%

这栋拥有四间卧室、一个卫生间的房产占地297平方米，土地宽度11.2米，深度25.91米。

该房产有高天花板，并配有四间宽敞的卧室，独立的休息区和用餐区，翻新过的厨房和私人后花园，并地处绿树成荫的街道。

该房产由卖家持有32年，本街自住率80%。

地理位置同样优越，距离Croydon火车站510米，并地处Croydon小学和Burwood女中的学区。

不过该房产有缺点，无车位，虽经过翻新，但还是稍显陈旧，特别是浴室，估计有些买家会不喜欢。

它入选上周好deal的原因有四：

理由一，165万澳元在内西买四房经过翻修的house，虽然有一些缺憾，但真的值！

理由二，土地价值129万澳元，地价占房价比1.29/1.65=78.18%。

理由三，同一条街22号土地面积440平米，内部面积290平米，去年10月售价370万澳元，比本房源贵370万澳元-165万澳元=205万澳元。

理由四，Corelogic估价190万澳元。

房源二

地址：27 Torquil Ave, Carlingford NSW 2118

成交价：185万澳元

地价占房价比：72.43%

这栋四居室房产土地面积为735平方米，内部面积130平方米，前庭21米，土地价值134万澳元。该房产为东西朝向，房龄50年，卖家因去老人院而选择卖房。

该房的缺点有离主路近，Swerage切去前院一角。该房产并没有入选为本周好deal，刊登出来的原因是想提醒买家参加拍卖前一定要深入调研房源。

Kevin老师辅导的一位买家参加了该房产的拍卖，对该房产的拍卖过程进行了详细的记录：

这个房子最后卖了185万澳元，叫到了170万澳元之后，剩下三家（两个华人和一个印度人）开始5千5千加。之后被印度人叫到了180万澳元，这时还剩一个华人家庭和那个印度人，随后便2千2千往上加，最后印度人185万澳元拿下。

这个印度人加的很爽快，如果最后那个华人家庭不放弃，估计他能加到200万澳元。潜在买家找builder看过这个house，报价翻新15万澳元，外加地基有两个柱子歪了，需要修葺，车库内潮湿需要重新做防水，车道下陷，估计总价在20万澳元。

另外这个房子是后高前低左高右低，在这条街的最低处，车道下有storm water pipe通过。Kevin老师想说的是，参加一个拍卖之前需要做的功课非常之多，每一个看似轻松的买家背后都付出了很多，放弃有放弃的理由，买到有买到的缘由。

不同的买家需求不同，看问题的角度不同，每一个出价者各有自己的出价策略，在整个买房过程中，你管不了别人，只能管好自己。

墨尔本

墨尔本上周举办了620场拍卖，相较于前一周的809场下降了23.4%。

到目前为止收集了522个结果，初步清空率为61.7%，比前一周的60.9%（后下调为56.6%）上升了0.8%，为连续第三周初步清盘率出现上升。但去年这个时候，拍卖的662套房屋中有69.1%的拍卖报告了成功的结果。

在墨尔本的各个城区中，Outer East以71.1%的清空率位列第一；Inner East排名第二，清空率为69.5%；Mornington Peninsula排名第三，清空率为63.6%。

堪培拉堪培拉举办了67场拍卖会，与前一周相比出现5.1%的下跌。初步清盘率为49.1%。布里斯班

布里斯班为较小首府城市中最繁忙的拍卖市场，共有153套房屋被拍卖，与前一周相比下降0.3%，初步清空率为45.7%。

阿德莱德

阿德莱德共举办146场拍卖，为较小首府城市中第二繁忙的拍卖市场，相比前一周下降14%，初步清盘率为较小首府城市中最高，达到65.6%。

珀斯

珀斯有9套房屋被拍卖，迄今为止收集到5个结果，有3个成功。塔斯马尼亚塔州没有举行拍卖会。

Capital City Properties Listed For Sale

首府城市待售房源

在截至8月7日的四周内，澳洲首府城市共有87,034套待售物业，其中23,018套是新上市的房源。

该周期内，新房源数量排名第一的是墨尔本，新上市6,548套房产，待售房源共计26,997套。

悉尼排名第二，有6,061套新房源上市，总数达到22,951套。

布里斯班紧随其后，有4,086套新房源上市，总数来到14,473套的水平。

Capital City Properties Listed For Rent

首府城市待租房源

待租房源方面，在截至8月7日的四周内，澳洲首府城市共有78,647套物业可供出租，其中35,169套为新上市的房源。

该周期内，新的租赁房源数量排名第一的是悉尼，达到12,535套，可供出租的房源共计29,606套。

墨尔本紧随其后，有12,249套新房源上市，总待租房源数达到28,077套。

布里斯班排名第三，有4,217套新租赁房源上市，总数为8,348套。

Top 2 Sales

全澳销售排行榜

新州

上周的销售冠军花落新州，一套位于Bronte的两层家庭住宅以675万澳元的价格售出。

这套五卧三卫、拥有两个车位的房产共占地423平方米，地处Bronte的黄金地段。

该房产规模宏大，设计无懈可击，为买家提供了舒适的生活环境。

不仅如此，这里五个卧室的布局是大家庭和成长型家庭的理想之选，还有充满阳光的后院供娱乐放松。

昆州

维州

西澳

首都领地

南澳

塔州

北领地

由于央行宣布进行第四次加息，房价继续回调，许多买家担心在购房上支付太多，导致拍卖活动出现“大跳水”。

业内人士表示，现在仍有很多买家在市场上寻找房子，但他们十分担心，希望借鉴其他买家的经验。

举一个例子，如果一栋房产有别的买家积极竞拍，那么他们也会对该房产充满信心。

来自AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver表示，拍卖活动的疲软将持续，直到加息停止后才会恢复正常。

而对于现在的买家来说一个重大的问题就是，他们究竟要等多久。