这些年贷款中吃过的亏，你中招了没？（组图）

银行估价低于合同价

每月实际花销高于银行的标准

购买的物业在高密度区

信用卡额度过高

定息到期以后利率变得惊人的高

无法在原来的银行把本息同还还款方式改成只还利息或者增贷

首付不足，如果想贷到足够的额度得付额外的银行保险费

签证类别银行不接受或者贷款比例受限制

其他

很多客户在贷款过程中会遇到各式各样的问题，到底能不能化解？有没有办法提前做好准备，来避免这些问题呢？今天Sally姐作为安信金融的资深贷款经理来为你一一解答，帮你越过这个坎。

银行估价低于合同价

影响银行估价的因素其实有很多，最重要的参考因素就是近3-6个月内大小类似、同一区域或者附近区域、同类型物业的交易记录。当然估价公司还会考虑物业的距离附件设施、学校、商店的距离、市场价格的波动、该区的物业密度、房屋本身的高度及建造质量（诸如，有没有易燃的包层问题）等做一个综合的评定，给出物业的合理估值。

估价公司的选取是随机的，所以不同银行给出的估价可能有所不同。最后的估价与合同价有误差几万甚至于低估10%及以上在过去两年我们也是经常看到的。一般二手房的估价比较符合于合同价。因为之前市场走低，所以楼花的估价依然会受到一定影响。

每月实际花销高于银行的标准

这个其实没什么特别好讲的。

购买的物业在高密度区

很多银行对于高密度区的物业是不太友好的。有的是限制贷款比例，比如借贷比例封顶7成或者自住8成投资7成；有的是只能按租金的70-75%来算（一般是80%）租金收入；有的则是要求最后申请人每月的盈余超过一定要超过一定数值。

银行的所有政策都是为了降低自己的风险。当然也不是说高密度区的物业就不好，这个问题我们还是要以一个投资组合的概念去考量。

信用卡额度过高

很多小伙伴应该也知道信用卡是会影响房贷额度的。

定息到期以后利率变得惊人的高

这个大家应该是深有体会的。每当你定期到期，利率会变为浮动，然后一下子跳很高。因为一般银行在定息转浮息的时候只默认标准的折扣（总之就是很少的折扣）。这也就是为什么你的浮息会变得很高。

无法在原来的银行把本息同还还款方式改成只还利息或者增贷

首付不足，如果想贷到足够的额度得付额外的银行保险费(LMI)

这个可以说是个误区。

Tips：

依然有个别lender贷款到85%且免保险费的，银行有时也会有相关的促销。

如果有额外的抵押物（其他付清的物业或者贷款比例不足80%，依然有剩余equity可以利用的），只要整体借贷比例平均低于80%，完全是可以用来跟新购的物业相互捆绑的。

父母如果有付清的房产或者贷款比例很低的房产，是可以来作为的担保人，利用他们物业的equity来帮助你解决首付不足的问题的。这也就是为什么有的小伙伴可以做到100%贷款。

首次置业政府首付担保(first home guarantee)。满足条件的首次置业者可以申请这个政策令贷款高达95%而无需支付贷款保险费

签证类别银行不接受或者贷款比例受限制

Sally姐最近有帮助一个482签证（短期细类）拿下银行的offer（绝对不是基金能做的费用很贵的那种）。大家可能知道482签证就是之前457签证的替代类别，但是分短期细类(short term stream) 和中长期细类（mediumto long term stream）。多数银行只可以接受中长期细类。

然后最常见的短期签证类别如配偶签证309/820，个别银行会限制借贷比例，最高70%。但是也有能接受80%的。如果是配偶的bridgingvisa，只要你的配偶是澳洲公民或者PR与你共同贷款，完全是有解决方案的。