专家批澳租赁关系一团糟，呼吁当局改革，实施住房信托基金（组图）

企业家Evan Thornley表示，澳洲的租赁市场就像一场婚姻，而这场婚姻目前正濒临破裂边缘。他说道，”目前投资者、租户和物业经理之间的关系就像一场不愉快的婚姻。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

据《悉尼晨锋报》报道，曾是维州议员、慈善家及现任物业公司LongView执行主席的Thornley，在本周成为关注房地产市场的最新声音。

他呼吁改革“功能失调”的房地产市场，称这个市场已成为日益突出的政治和经济问题。LongView与房地产结算平台公司PEXA联合发布了一系列研究论文，用以梳理房地产危机。

他们的研究表明，潜在购房者已被市场挤出，城市运作困难，澳洲租户在全球范围内的处境堪称最糟糕，而本国的房东把钱投入养老金基金，认为这可能会更加合算。

本周，他们提出澳洲的租赁市场需要考虑实施一些新的方法。PEXA和LongView表示，澳洲需要考虑筹建数以百计或数以千计出租房产的信托或企业，取代目前拥有220万普通出租业主。

潜在的房地产投资者可以将自己的资金投入这些信托或企业，而不是拥有独立的房产，他们表示这种方式在世界其他地区已经被广泛采用。

Thornley说：“我经常对别人说，我宁愿拥有100套房子的1%股份，也不愿意拥有一套房子的100%股份。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

他承认，这个想法挑战了房地产市场的一个关键方面，普通投资者在租赁房地产市场主要寻求资本收益，而非租户每月支付的租金。

然而，Thornley表示，现行体系让大多数房东和房屋内的人们处境不佳。Grattan研究所的Brendan Coates表示，住房拥有率下降，人们的租赁时间变长，租赁市场必须发生改变。

他说：“让机构投资者进入租赁市场可能会带来重大变革。”但是，Coates指出，尽管将投资者整合到房地产市场具有优势，但税收制度使得这一做法变得困难。

他说：“国家土地税应该为机构投资者提供新的土地税收制度，不对大型投资者进行惩罚，并与‘房屋合约’相结合，要求机构投资者遵守提供租赁期限安全的严格规定，包括放弃无故驱逐权和在房产出售时驱逐租户的权利，以及提供长期租约。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

LongView和PEXA的研究还发现，租赁转购、建设租赁计划以及所谓的共同股权制度具有相应价值。 LongView已经在共同股权产品方面投资，为潜在投资者提供服务。

本周澳洲住房和城市研究院发布的研究报告显示，共同股权（通常是政府的投资者）帮助购买房产，以换取房产的部分资本增长，这将为首次购房者提供机会。

共同股权计划已在大多数州运行。 澳洲联邦政府将推出自己的版本。同一份研究报告还强调了利率在导致澳洲房价问题中所起到的作用。

该研究发现，从1994年至2017年，利率下降使得房价中位数上涨了109%，其中三分之一是利率下降所导致的。

房价的上涨给新购房者带来了负担，无论是他们所承担的债务还是进入市场所需的首付款，过去30年都在增加。

根据研究报告的作者，降低利率有助于人们借款，但也降低了他们为首付积攒资金的能力。他们发现：“2017年，家庭无法比1994年更快地储蓄。 实际上，在2017年，首付款储蓄更加困难，因为如今的存款利率也要低得多，存款的利息收入也相应少得多。”

“正是在房价高企时无法积累足够首付款的原因，导致2017年房屋拥有率的整体下降。”“我们的分析认为，尽管利率下降降低了购房者的抵押贷款成本，但房价上涨抵消了这些成本下降带来的好处。”

（Gina）