29岁新州男子3年内狂买37套房产！“已破解房市密码”，计划接着买（组图）
《每日电讯报》报道称，新州一名29岁的板球运动员兼业余模特表示，自己已经“破解了”澳洲房地产市场的“密码”。他在短短3年内购得37套房产，价值1300万澳元。
青少年时期的Sanjay Parasher是一名前途无量的球员，曾参加州级板球比赛。但因脚踝受伤，成为职业运动员的希望破灭。
后来，他涉足模特和社交媒体业务，并接受足部医生培训，在24岁时创办了一家足部和脚踝护理公司。
此后，他在新州各地建立了37套住房的房地产投资组合，其中一些房产在支付抵押贷款和其他持有成本后，每周为他带来2500澳元的净现金流。
Parasher正考虑进一步购买房产，但他称，在许多同龄人连一套房产都买不起的时候，任何认为他买得太多的人都应该“审视自己”。
“这是一种心态，其实你也可以这么做。了解市场。问问你自己‘你知道的够多吗？’”
Sanjay Parasher（图片来源：《每日电讯报》）
Parasher将他的成功部分归功于通过为房地产投资而设立的公司。这提高了他的借贷能力。
他补充说，让他能够购买这么多房产的那一刹那是，他意识到自己可以为某些类型的住宅房产获得商业贷款。
这些商业贷款能否获得批准，取决于这些房产通过租金产生的现金流，而不仅仅是他的个人收入。
这意味着，只要所购买房产的租金相对于抵押贷款偿还而言较高，他就可以继续从银行获得贷款。可以选择这些贷款的房产类型大部分是有多套单元房的楼。
“拥有5套或更多单元房的楼被视为商业地产，因此它们的估值完全取决于它们的收入，而不是周围的销售情况。把它们一起买下来，每套都更便宜一些，而且有多种收入来源。”
（图片来源：《每日电讯报》）
Parasher说，这种方法有一个问题。要想获得商业地产贷款，银行会要求更高的首付，约为30%至35%。
“大多数人没有现金，甚至没有股权，获得商业贷款是一个艰难的过程。好处是我通常不会和很多其他买家竞争。”
Parasher表示，他之所以能够负担得起这些存款，是因为自己的商业头脑，以及最初的一些投资的价值大幅上涨。
后者允许他通过与银行的再融资交易提取股权，用作新投资的首付。
“我的第二套房产在10个月内升值了约100万澳元，即使扣除抵押贷款成本，租金收入每年也有10万澳元。”
（图片来源：《每日电讯报》）
Parasher表示，他明白自己不是一个普通的借款人。“我可能是全澳收入最高的足病医生。一年的税前收入为100万澳元。”
“我24岁毕业，四处申请，但连面试机会都没有，所以我开始自己创业，并与所有的全科医生建立了联系。现在建立了一项高级服务，有许多员工与外科医生一起处理复杂的病例。”
从2020年开始，Parasher把大部分收入都投入到单元房的首付中。他的许多房产都在Airbnb等短期租赁网站上出租，以增加租金收入。他说，这些房产都没有负扣税。
一些观察人士表示，Parasher的做法表明，现金充裕的投资者在一定程度上加剧了澳洲住房负担能力的挑战。
澳洲住房和城市研究所主任Michael Fotheringham表示，拥有多处房产的投资者正在耗尽租赁供应，这些房产已经变成了度假租赁。
他说：“每个人都有获得财富的权利，投资者是这个体系的重要组成部分，但同样地，如果这些房产中有家庭，包括关键的工人，结果会好得多。”
（图片来源：《每日电讯报》）
2020年11月，Parasher在卧龙岗以66.5万澳元买下了第一处房产。2021年，他在南海岸买下了2栋有5套单元房的楼，价格分别是180万澳元和164万澳元。
随后，他又在南海岸购买了一栋有6套单元房的楼，以82.2万澳元在卧龙岗购买了一栋独立屋，还与一位合资伙伴购买了一栋有10套单元房的楼，今年还购买了一栋有8套单元房的楼。
Parasher表示，他认为他的方法不仅仅适用于高收入人群。
“我的建议是找出如何创造更多的收入，然后学习将其投入到最好的资产类型中，尤其是有回报的资产。如果你不能赚更多的钱，那就找个人合作。这会让人望而生畏，但你必须支持自己。制定战略，然后付诸行动。”
Parasher的心得
使用专门为购买房产而设立的公司，而不是以自己的名义购买，以获得税收和贷款优惠。
购买有多种收入来源的房产，并寻找改善它们的方法。
没有负扣税：每套房产的租金应该高于抵押贷款成本。
获得商业地产贷款，这种贷款更多地根据现金流而不是个人服务能力来评估。
通过再融资交易获取股权收益，购买更多房产。
（Jo）
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