投资竟变成倒贴钱！中国房产投资者必看 澳洲土地税深度解析

“看到的时候我还以为他们算错了，账单居然从去年的6千澳元涨到了4.1万澳元，我简直不敢相信自己的眼睛”。一位年过九旬的澳洲老太在接受澳媒采访时如是说道，她的手上拿着本月刚刚收到的土地税单（land tax assessment notice）。老太太在墨尔本市区投资了一家商铺，和澳洲很多房产投资者一样，她也想要依靠租金来获得额外的投资收入，但大幅增长的土地税让她很是不解，细细算下来，这样的投资未来可能不仅难以盈利，还将面临亏损。

（这家店铺2015年和2017年土地税对比，来源：The Age）

所谓土地税就是州税局（State Revenue Office）对于物业“土地价值”（site value）所征收的税款，一年一缴。

2017年土地税为何大幅上涨？

虽然很多投资者在收到2017年土地税单时都表示难以置信，并怀疑收费单是否有误，但是“这个锅”州税局真的不背。

通常土地价值会被记录在业主每年收到的市政费通知单（Council Rate Notice）上，州税局再将“土地价值”当成是应纳税金额（total taxable value），并根据相应税率计算一年的土地税。因此，在税率保持不变的情况下，土地税上涨的主要原因是土地价值的上涨，这次也不例外。

以维州为例，市政委员每两年对土地进行重新估值，评估时间为01月01日，也就是说最近一次评估时间是2016年01月01日，而上一次评估时间为2014年01月01日。这两年期间，整个澳洲的房产价值迅速增长，其中内城区的商业地产价值涨幅最大。

维州政府预计土地税收入会在本财年增长22%至22.25亿澳元。去年土地税收入为17.34亿澳元。其中，由于高密度的混合开发，Melbourne、Port Phillip、Yarra、Stonnington、Bayside、Whitehorse、Manningham和Boroondara等市政区的涨幅预计在14%至25%区间。

土地税的计算方法

除了北领地没有土地税以外，各州应纳税土地价值的税率是不同的。

（维州各房屋评估价值应对需缴纳土地税，来源：维州税局）

根据上表阶段性的税收标准，我们可以算出不同土地价值所对应的征缴土地税额。假设老王在2016年12月31日之前投资了墨尔本一套价值380万澳元的房产，2016年老王收到市政费通知单上记录的土地价值为200万，那么今年老王应纳土地税则为：9,375+1.3%*（2,000,000-1,800,000）=$11,975。

有兴趣的朋友也可以直接登录维州税局的官网，直接输入所投资土地价值进行查询。（https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/landtax?openform）

值得注意的是，维州和新州此前相继推出了只针对海外投资者（维州称为“缺席业主”absentee owner）的土地附加税。因此，海外人士在遵循土地税政策时，需要额外缴纳土地附加税。

（2017年维州各房屋评估价值应对缺席业主需缴纳土地税，来源：维州税局）

根据上表，假设老王是中国投资者，没有澳洲国籍，也没有澳洲PR，那么在其他条件不变的情况下，今年老王应纳土地税则为41,975澳元。没错！比澳洲本地投资者所缴纳的土地税整整高出了3万澳元。

受到土地税影响的群体有哪些？

目前澳洲的土地税征缴主要针对土地价值高于25万澳元的投资房产、商业房产、度假村和闲置空地。此外，零售租赁法禁止业主将土地税转移至租户，除非该业务是上市公司。这意味着老王（上文的例子）收到6975澳元的土地税单时，让其租客支付该笔税费是不可能实现的。老王只能通过调涨租金的方式，来弥补土地税大幅上涨所造成的损失。而如果老王在2016年和租客签署了一个长达十年的租赁合约，那么他在未来极可能面临大幅亏损。

（图片来源：网络）

如何有效减少或避免缴纳土地税？

1.投资公寓或农场

公寓房由于同一块土地上有众多公寓业主，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，达不到土地税的起征点。因此，投资者可以考虑投资公寓房而不是别墅。值得注意的是，在购买公寓时也需要考虑其他相应费用，如：物业管理费等。

此外，如果投资人所购买的农场的确主要用于农业用途的话，也是可以免除土地税的。

2.将结算日定在年初

在一年中（1月1日至12月31日期间）的任何一天购买了投资物业，都需要缴纳全年的土地税，因此在年底购买土地的投资人可以将结算日定在来年初，以减少不必要的土地税。

3.合理利用自住房

各州目前对自住房都有土地税豁免的优惠政策，因此投资者可以考虑将土地价值较高的房产作为自住房，将土地价值较低的房产用于物业投资，以省下一部分土地税费。

4.分散投资房地区

由于各州的土地税率不同，土地价值越高，土地税率也会急剧上升并且土地税没有上限。因此，相对于“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，在不同地区分散投资房产可以相对减少土地税的缴纳。尤其是在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

小结

土地税的上涨有可能会加快房屋的销售，为了权衡投资房的利益，一部分人会因为税收上涨造成投资房的盈利性较低而想将房屋出售。拥有多套房产的投资者，可能会剥离一些资产，使其能保持支付房贷利息。对于那些空置的房屋或是店铺的业主，土地税的上涨造成的问题更加严重，因为他们没有收入来支付相应的税。

随着时间的推移，土地价值大幅增长，而行业却没有做出任何意义上的土地税减免，为业主带来了压力。因此相关部门，如：物业委员会（Property council）需要及时对土地税制进行审查，以确保其公平性能够继续吸引投资增长，保持市场的良好平衡。