【老蔡侃房】你有可能买到假的学区房了！
在中国，学区房是一个很古老的投资话题了。
我们买房不仅考虑居住的舒适性、升值的潜力，更要为了子孙后代的利益。
“书中自有黄金屋。”家长们可能正是算了这笔账，才决定先购置一间黄金屋，然后再从书中慢慢收获。“古有孟母三迁，今有择校而居。”
为了给孩子提供优质的教育资源及受教环境，家长们但凭房价涨涨涨，也还是要买买买。因此，学区房就成了家长们争相购买的对象，身价大涨。
以上海北京为例，虽然教育部门并没有通过官方渠道发布过学校的排名和指标体系，但是对于好学校的质素和产出，大家都是心知肚明的。
也因为普遍小学初中“就近入学”的原则，学校的划区就很自然变成了一个重要的买房考核指标，一般来说好的学区房比非学区房可以高出一大截，前阵子魔都甚至传出了某学区房5年涨五倍的新闻，令人啧啧称奇。
而在澳洲，其实也是十分相近的一个情况，很多房产中介也是借了这个幌子，开始无边界的用“学区房”这个热词。
其实对于初来乍到的投资人来说，在澳洲投资学区房还是有一些门道的。
事实上，有一个概念大家一定要搞清楚，我们通常所说的“学区房”，严格的说是指优秀的“公立”学校（包括中小学），以就近原则设立的的招生范围中的房子。
这个范围是有明确的区域划分的，比如是xx路的南侧到xx路交界的北侧等等。
例如下图，就是受华人极力追捧的Balwyn High School的学区边界范围。
另外，有些“精英高中”，虽然也是公立中学，但它并不是以就近原则招收学生，还是通过考核选拔来筛选学生。因此，即便你住在隔壁也没用，他们的入学标准是通过维州同意的精英考试择优录取的。
这几所精英中学包括以下几所：
Melbourne High School 男校，位处South Yarra
Mac Robertson Girls High School，女校，在Kings Way靠近Albert Park这边
Nossal High School，男女混校，在东南区的Berwick
Suzanne Cory High School，男女混校，在西区Werribee
另外一种，就是对私校的考量了。
大家应该都知道，其实悉尼墨尔本的最好的中学，八成以上都是私校。
如果你住在好的私校附近，那对不起，对你入学完全没有帮助。
私校有其自身的招生规则，除了明面上的排队等候外，还有很多隐性规则，如家庭里是否有人上过这个学校；父母从事的职业、社会地位等等。
总之和你住在哪里基本没有关系。
顶尖的私校要进去，一出生就要马上报名排队，如果错过了，而孩子特别聪明，也可以考虑大一点了参加奖学金考试。但是，希望就不要抱太大了，我之前看到墨尔本一所很有名的男校，奖学金考试是2000多个人，争3个位子。
大学更是如此，有谁听说过我住在墨大旁边就可以优先录取墨大？如果有这种好事，那这种房子就会是天价了。
在明确了什么是真正的学区房概念后，那么回答第二个问题是否应该投资学区房?
从大的角度看，值得投资学区房，因为如果是第一种情况，即好的“公立”的学区房会因为教育经费每年上升且上涨幅度远远超过当年的物价水平进而导致其内在含金量越来越高。
其次随着移民的不断涌入，文化上对高质素的义务教育趋之若鹜，显然对教育资源是一种很大的压力，而且由于私立中学门槛高，很多半路过来的移民，或是早年没有及时申请入学私立的家庭，只能选择公校，最终导致供求失衡房价持续上升。
但是投资公立学区房也要注意几点：
1， 离学校近不一定是学区房，离学校稍远也不一定不是学区房。一切还是以划区为准
2， 不是买了学区房就能马上入学的，绝大部分学校对于”入住“有严格的规定，甚至不少会趁夜晚来敲门，看孩子是否真的住在这个住址
3， 户主与孩子的关系。有些学校不接受住在”亲戚“家学区房的入学申请，孩子必须与监护人同住
4， 买公立学校的房子并不是唯一入学途径，通过中介签署的长期有效的租约在绝大部分情况也能使你的孩子成功入学
公校说完了再说说第二种私校
私校附近的社区只有“便利”这一个特点，并没有“独享”的优势，而且由于没有边界限制，因“学区”而直接导致的价格攀升不会非常显著。
很多私校还有班车接送，住在10公里外都不是问题，所以对很多本地学生来说并没有一定要“住得近”这一需求。
但是，过半数的私校都在一些传统的好区，这些区域往往也都是历史悠久的成熟社区，他们的共同特征就是配套齐全交通、商业设施都很便捷环境友好安全，邻居普遍素质较高适宜居住。
从房产投资的角度来说，这类地区的房子主要是出租市场很好，其优势是增加了很多家庭因为孩子上学接送方便，或者私校的教职员工等多于其他区域的租住需求。
应该如何投资学区房？
对于优秀“公校”区域的学区房，一般来讲价格普遍都不便宜，如果能通过专家帮你找到一些有表面瑕疵但有潜在开发价值的房子无疑是首选。
对于私校大学周边的区域，要尽可能选择交通、商业等配套好的地块，尤其要摸清当地租客的结构，明确租客定位，有针对性的选择租金回报高的物业。
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