每日地产 | 图文报告：澳洲的空置住宅都在哪里？

2016年澳洲进行人口普查之时，共有超过100万处私人住宅无人居住，空置率达到11.2%，超过了2011年的10.2%。

空置率引发的问题

这一结果让人不禁疑问连连，这些空置房屋都在哪里？哪里的空置住宅更多？哪类住宅更容易被空置？这些住宅都空置多久了？空置的原因又是什么呢？这篇文章主要从地理、住宅类型以及变化趋势对住宅居住率进行分析。

有人或许会问，我为什么要做一篇关于住宅居住率的文章呢？一部分原因是我对城市问题比较感兴趣，同时也是因为土地使用问题本来就和运输息息相关。如果距城市较近或中等距离的地区住宅居住率高一些，就能有更多的人住得更靠近工作地点及日常活动区域，这样一来，他们日常出行时对于私人机动车的依赖就少一些。

如果你愿意多了解一下相关政策，就会发现新南威尔士州大学（UNSW）的Hal Pawson教授在The Conversation网站上提出了一条很好的建议。如今空置住房及卧室的数量越来越多，他提议应该用广泛征收土地税，取代印花税，以此提高房屋利用率。另外，澳洲联邦银行公布，国内最近完工的住宅中，空置率达到17%（估算方法尚不明确）。

澳洲各大城市的住宅居住率分别是多少？

这张图表显示了近三次人口普查得出的16个澳洲城市的住宅居住率（城市划分以2011年的Significant Urban Area为准）：

我们注意到，Y轴范围只从84%到94%，可见数值变化并不明显。然而，即便是住宅居住率的微小变化，对于房价（包括租金及售价）也能产生巨大影响。

阳光海岸及中部海岸住宅居住率最低，主要是由于当地住宅多为度假屋，不过两地住宅居住率都呈上升趋势。奇怪的是，在2011到2016年期间，黄金海岸Tweed Heads住宅居住率显着上升，超过了珀斯、汤斯维尔和达尔文。

同一时期，霍巴特和凯恩斯的住宅居住率也有所上升，不过所有大城市都在同期出现下降。珀斯、达尔文和汤斯维尔居住率大幅下滑，很可能是由于当地矿业的衰退以及缓慢的人口增长（三个城市在人口大幅增长之后，最近几年都在经历缓慢增长期）。这里需要再次提到，如果一个城市往返于两地的工作人员比较多，那么该市住宅居住率就会低一些，因为普查当天，其中一部分人离家去上班了。

和本州其他地区相比，首府城市的住宅居住率处于何种水平？

根据图表可知，其他地区的私人住宅居住率明显要低于首府城市。首府城市占全国私人住宅的63%，但空置住宅只占51%。

不同类型的住宅，居住率有何不同？

这种图表显示的是2016年主要首府城市统计区的住宅居住率，图中列出了几种最常见的住宅类型：

在许多城市，住宅类型和居住率之间都存在密切联系。其中，独立屋居住率最高，多层公寓楼则最低。这种模式在珀斯尤为明显，或许是因为矿业繁荣过后，人们对公寓的需求下降了。

数据显示，在普查当日，密度越高的公寓楼，房屋空置的可能性就越高，但具体原因尚不清楚。当然，不同类型的住宅，空间分布也有区别，那么住宅类型是其居住率的决定因素吗？这一点我很快就会解释。

空置住宅都在哪里？

这张地图展示了墨尔本各地区空置住宅的密度（以SA2地图显示，，SA2全称为Statistical Area Level 2，为统计时候中级大小的单位，SA1为统计时候最小的单位）

可以看到，距城市较近或中等距离的地区，颜色偏绿，证明空置住宅明显增多。

从运输角度来讲，这种情况不容乐观。人们如果住在城中，而不是城市边缘，道路运输则轻松得多，因为那样的话，许多人住得离工作地点或其他出行目的地较近，不用车的情况也就相对更多。

不过，这些空置住宅密度高的地区，总体住宅密度也高。空置住宅密度上升的区域，住宅总量也上升了。

考虑到你可能认为一小部分住宅空置是有充分原因的（如业主暂时外出，或房产正在出售），空置住宅密度随着整体住宅密度一起上升也在情理之中。

但是，住宅居住率下降的同时，空置住宅的增长速率一定会超过住宅总数的增长率。我们已知住宅居住率下降的各大城市遵循的就是这种模式，但城市内部各地区的情况又如何呢？

墨尔本市内各地区住宅居住率有何不同？

这张CD/SA1 级地图显示了墨尔本和吉朗的住宅居住率：

可以很清楚地看到，Mornington半岛南部海滩居住率最低，主要是因为人口普查是在冬季一个周二的晚上进行的，当时度假屋几乎都是空的。

我们再看澳大利亚全国住宅居住率的SA2地图，可以看到墨尔本（及其他城市）周边的许多沿海度假区居住率都很低（其中Lorne – Anglesea一带和菲利普岛分别为32%和40%）。

前一张墨尔本的CD/SA1地图过于详细，很难把握当地整体趋势。而且，除了Mornington半岛，其他地区的住宅居住率基本都在80%以上。

这里是张放大地图，用不同颜色区分等级，各等级划分也更细致，采用的是SA2数据：

这样一来，情况就豁然开朗了。总体来说，墨尔本边缘地带住宅居住率最高。

除了度假区，2016年的最低居住率主要还集中出现在比较富有的近郊地区，Toorak和South Yarra 两个区最低，分别为83%和84%。其次为中心商业区、Docklands、东墨尔本、Southbank和Albert Park，住宅居住率分布在84%到86%之间。这些地区的居住率从2011年起就开始下降。

要从上图总结出居住率的变化有点困难，所以这里有一张非动态地区，显示了2006到2016年住宅居住率的变化趋势，黄色部分是减少，蓝色是增加。

在墨尔本大部分地区，居住率至少都出现了小幅下降。下降幅度最大的是Bundoora North，达到7%（2016年，此地区大学山附近的新建公寓居住率最低，只有79%），其次为Doncaster，下降5%（Doncaster Hill附近的新建公寓居住率最低，或许实在太新了，普查时还没来得及搬进来？），South Yarra东部下降4%（South Yarra车站附近的新建公寓居住率最低，可能也是因为太新），再其次是Prahran – Windsor。

奇怪的是，Docklands住宅居住率上升9%，从75%升至85%（数据并不十分精确，所以取整数）。可能是因为2006年有很多还没来得及居住的新住宅？以供参考，Docklands2011年住宅居住率为84%，只略低于2016年水平。

外部增长区域的居住率有升有降，可能也是取决于在2006和2016年，各地区有多少刚刚竣工尚未居住的房屋。

其他城市的住宅居住率模式如何？

悉尼

可以看到，CBD、北悉尼、Manly及北部海滩周边地区，住宅居住率较低，而西部地区居住率较高。

而在变化方面，市中心及North Ryde—East Ryde地区，住宅居住率下降幅度最大。

布里斯班

布里斯班市居住率下降幅度最大的地区包括市中心东北部区域、Rochedale—Burbank, Woodridge, Logan以及Leichhardt—One Mile。东部的Redland Islands一直被认为是度假屋最受欢迎的地区。

珀斯

Mandurah南部地区（着名度假区）住宅居住率明显较低。内城区以及Scarborough, Cottesloe, Fremantle和Rockingham四地的海滨区域（其中很多地方都有大量Airbnb民宿）居住率也比较低。

住宅居住率降幅最大的是Maylands, Victoria Park – Lathlain – Burswood和South Lake – Cockburn Central。前两个地区居住率下降的住宅主要为公寓/单元房。

阿德莱德

南部海岸的Glenelg住宅居住率最低。Fulham降幅最大，为5%，其次为Payneham – Felixstowe，降幅达到4%。

堪培拉

国会大厦周边地区住宅居住率最低（2016年普查时并不是国会开会周），南北部外围区域居住率最高。2006年人口普查正值开会周，所以也难怪在2006到2016年，国会大厦周边住宅居住率出现了大幅下降。

同一时期，Farrer居住率下降5%，Gungahlin则上升6%（2006到2011年期间，Gungahlin住宅数量几乎翻倍，所以2006年的普查结果或许也是因为新建住宅尚未有人居住）。

霍巴特

霍巴特中部住宅居住率最低，其中Old Beach – Otago降幅最大，达到4%，但是总体来看，在2006到2016年期间，数据并无太大变化（其中2011年平均居住率的确出现了微弱下降）。

达尔文

2016年，达尔文市中心住宅居住率最低，仅为82%，而Howard Spring几乎达到了100%。

2006年到2016年，达尔文大部分地区居住率都出现了明显下降。

黄金海岸

这张SA1地图展示了该地区2016年居住率的分布情况，等级划分较为细致：

显而易见，海滨地区居住率较低，内陆地区居住率则高得多（有些地区甚至达到100%）。可能是因为很多当地的永久居民没有能力或不愿与游客竞争海边的房子。

阳光海岸

阳光海岸也呈现出类似的模式，尤其是北部的Noosa和阳光海滩：

墨尔本内城区有很多空置公寓吗？

许多评论者都说，目前内城区很多公寓都空置着，可能是因为他们看到，目前该地区公寓供应过剩，或者是投资者追逐资本收益而对租金收入兴趣索然。

这是2016年墨尔本中部的住宅居住率SA1地图，颜色等级划分较为细致：

不少地区的住宅居住率都相当低，尤其是黄色和绿色区域。墨尔本中心区域私人住宅居住率为87%，低于大墨尔本区91%的平均值。

居住率最低的是Adderley街、Spencer街以及Dudley街中间的一个街区，仅为56%，这可能与普查前不久，一座公寓楼刚刚竣工有关（通过谷歌街景，我们可以看到这栋楼2015年四月还在建设，2016年十月竣工）。

在中心商业区、Docklands和Southbank也有几个居住率在65%-70%之间的黄色区域。

住宅楼的居住率又如何呢？我们需要深入分析网状区域，幸好2016年的普查提供了相关数据。

这张地图显示了墨尔本市区每公顷不少于100处住宅的网格区域的住宅居住率（这是一个随机选取的标准线，该密度示例请见附录）：

居住率显着较低的公寓楼包括：

• Flinders街555号公寓楼居住率为48%（Northbank Place Central Tower），位于Spencer街和King街以及铁路高架桥之间。这栋楼并非2016年新建。

•  墨尔本一号（Melbourne One）公寓楼所在街区居住率为47%，可能是因为该楼公寓刚刚开售（我在写这篇文章时，公寓仍在销售中）。

• Docklands New Quay的一栋公寓楼，居住率为65%（其中包括酒店式公寓）。

• Southgate街28号，与City路拐角处的一栋公寓楼居住率为66%，旁边的Quay West楼为67%（主要因为楼内多为Airbnb民宿和酒店式公寓）。

其中几栋楼内包括酒店式公寓，我认为这些楼都含有酒店式公寓、业主自住公寓以及出租房（包括常规出租房及Airbnb民宿）。不过澳洲统计局（ABS）告诉笔者，普查人员确实会和大楼管理员谈话，所以可能不会把酒店式公寓划分为私人住宅。

即便如此，2016年普查数据还是显示，在Docklands只有11处非私人住宅被划分为“酒店、汽车旅馆或（提供住宿和早餐的）简易旅馆”，而在New Quay公寓楼中则不存在非私人住宅。

笔者在2017年九月一个周日的上午9点钟做了这张图片，显示的是Docklands New Quay公寓密度及居住率，2016年普查时，其居住率为65%-70%：

公寓密度和居住率之间并无明显联系。各网格区域居住率之间的差异主要由当地因素决定。

内城区不同住宅类型居住率有何区别？

（数量过低的住宅类型没有设置数据点，底部孤立的蓝点代表的是Southbank）

没有证据表明在城市中心区域，公寓居住率要低于其他类型的住宅。然而有证据显示内城区居住率相对较低。

那么墨尔本四层以上的公寓楼居住率又如何呢？

Box Hill公寓居住率最低，仅为50%（或许也和公寓刚刚建成有关？），其次为Ringwood, Glen Waverley和Brighton，均在70%-75%之间。Croydon East, Templestowe , Seddon – Kingsville, Clayton, Carnegie, West Footscray, Braybrook和Frankston的居住率都高于95%。内城区居住率约为84%-85%，而且墨尔本的公寓大多数都集中于此地区。

4层以上的公寓楼平均居住率要更低，因为大多数都位于居住率普遍较低的市中心区域。

这张地图显示的是墨尔本独立屋的居住率（采用了不同的颜色等级）：

墨尔本市区住宅居住率最低的是内城区，为82%-83%，而粉色和紫色区域都达到了94%-96%。

在图表栏可查看2016年澳大利亚各地区不同住宅类型的居住率。同时，你也可以查看独立屋、公寓以及半独立屋/联排别墅自2006年以来居住率的变化趋势。

为什么市中心住宅居住率更低？

普查结果并没有回答这一问题，而我也不是房产专家，不过，我相信有许多种说得通的解释，比如：

• 很多住宅都通过Airbnb（或其他类似平台）向外出租，但是在深冬时节工作日的夜晚，此类住房的需求并不高（在将来的一篇文章中会作详细说明）。

•  许多住宅都是酒店式公寓，很难与普通私人住宅进行区分（在混用住宅楼里）。统计局表示，他们不会把酒店式公寓划分为私人住宅，但同时也不算作非私人住宅。

•  某些住宅可能是供经常出差的行政人员居住。

• 某些住宅可能是住在城外的人的第二居所。

• 某些住宅可能由雇主所有，供跨州工作人员来墨尔本时居住。

• 某些住宅可能建设状况不佳，无法居住（如房屋发霉）。

• 有些投资者不在意租金收入，故意将房产空置（这一行为存在争议）。

其他城市住宅居住率又如何呢？

这是一张悉尼中心商业区的SA1地图：

中心商业区北部某些地区住宅居住率相当低，但Darling Harbour 和 Pyrmont周边居住率却很高。

这里是布里斯班市中心：

下图显示了悉尼、布里斯本、阿德莱德和珀斯内城区某些区域不同住宅类型的居住率：

2016年，除悉尼的Surrey Hills和南布里斯班，四层以上公寓楼的居住率最低。只有珀斯城区（面积远大于中心商业区）的住房类型和居住率有明显联系。

研究结果摘要

没耐心读完全部内容？还是刚读完就忘了？没关系，我们来看下摘要：

• 根据普查结果，在2006到2016年，澳洲大部分城市住宅居住率都有所下降（尤其在大城市）。

• 度假区住宅空置率普遍很低，而市中心居住率也相对较低。

• 远郊地区住宅居住率普遍最高。

• 高密度住宅类型居住率普遍较低，但这可能是由于高密度住宅通常位于市中心。

• 墨尔本某些公寓楼居住率较低，但墨尔本中心住宅类型与居住率之间并无明显联系。

最后，附上两个图，大家可以更直观地看到，这是墨尔本一个每公顷有100户住宅的参考图样，另外则是一个每公顷有206处住宅的住宅的参考图样：