明年三四线房价还会大涨吗？（图）

因为住建部的一句表态，市场预测，明年三四线城市房价会涨。

1，住建部强调三四线和县城楼市去库存

12月23日，全国住房城乡建设工作会议召开。

谈及明年的楼市调控，住建部部长王蒙徽强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

与此同时，去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。王蒙徽指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

值得注意的是，会议提出的棚改要求超出了市场预期——会议强调扎实推进新一轮棚改工作，提出2018年棚改目标580万套，较此前市场预期多了16%。

对此，多位分析师认为，依照这次会议关于棚改和三四线城市房产库存的表述，不必对明年的房地产市场过于悲观。

“县城去库存概念是一个重要内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进将楼市去库存分为三个阶段：2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。

考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大，严跃进称，县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

2，棚改目标超预期，明年三四线房价还会涨？

本次会议关于棚改的表述着实令人意外：

今年5 月，国务院曾计划未来三年开展1500万套棚改。以此推算，市场对于2018-2020 年的年均棚改预期是 500 万套。

由于棚改货币安置在 2017 年对三、四线城市商品房销售数据拉动效应显着，考虑到未来三年棚改规模下降，市场普遍预期三、四线城市商品房销售会出现大幅回落。

然而，本次住建部公布 2018 年棚改套数580万套，较市场预期足足高出了16%。同时再次强调 2018 年“部分三四线城市和县城继续去库存”。

对此，东北证券分析师高建团队认为，棚改的推进将对房地产市场起到“托底”的作用。2018 年的房地产市场仍将是“稳”字当先，市场对明年房地产调控政策不确定性的担忧会逐渐平复。

平安证券分析师杨侃表示，棚改计划超出市场预期提振三四线楼市信心，预计将小幅提振明年三四线房产销售。迭加本次会议相对缓和的表述，该团队上调2018年商品房销售面积增速至-5%（+2%）， 上调 2018 年新开工增速至 2%（+2%）。

川财证券分析师宋红欣团队认为，此番会议表态将推动市场对于棚改货币化比例的过度悲观预期向上修正，2018年三、四线城市的销售数据依然有较强支撑。预计后续政策将从全面调控转向分类调控，政策风向改变后，后续地产板块也有望迎来估值修复。

3，未来哪些三四线城市人口将回流？

“网红经济学家”任泽平曾多次表示，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。

按这个逻辑，短期内，那些有大量棚改货币化安置的地区和省市，楼市的销售和价格将得到大幅度提振。那么，从长期来看，又有哪些三四线城市的人口将回流？

华创证券副所长、首席宏观分析师牛播坤指出，劳务输出省份三四线城市人口回流的规模和范围将扩大。由于跨省劳动力的主要去向是大城市，落户难度较大，户籍改革同时将驱动人口回流，人口大省更大范围的人口回流在2020年之前将不断加快。

牛播坤预计，未来三年人口回流的逻辑不会变，人口回流仍然会出现在大量人口外流的城市和人口大省的经济发达城市，可能会出现回流的城市为：

需要提醒的是，牛播坤认为，三四线城市房价的增长是普遍的，而人口回流是局部的，人口回流自然不可能是驱动三四线地产销售的主要因素，人口回流对房价是毫无解释力的。

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