每日地产 | 专家解读新州政府对海外开发商松绑

新州州税局（OSR）在2018年3月发布税令G013，宣布对符合“基于澳大利亚的”“海外””开发商”提供购地印花税附加费和土地税附加费的赦免令。

自这两条附加税新政从2016年6月21日实施以来，对中资开发商而言就是直接增加了一次性8%的购地成本加每年OSR土地价值2%的额外成本，对于本来就日益微薄的开发利润来说无疑是雪上加霜。悉尼地产市场从那以后开始明显放缓，开发商同时受到成本增长和降价销售的双重挤压。

在过去的一年中，我们的几十家开发商客户，无论是纯中资，中资入股，或中资放贷的基金客户，都在项目中煎熬，但是我们事物所税务部门一直认为，对开发商收取海外投资土地印花税，和FATA （外资收并购法案）的初衷有偏差，和新州政府长期以来一直在寻求的提高住宅房源供给的初衷不符。通过下面的分析，来分享一下我们的想法。

尽管这是州税立法，但由于对“海外人士”的定义完全是照搬的FATA，我们还要追本溯源，回到FATA的精神去说事。

翻开FATA，从Sec 3里的对该法案的简述就可以了解，法案授予联邦财政部长对显着的外资收购澳洲土地和机构有否决权（Kidman案），有下行政限令权，有强制出售权（许家印案）。这些权力的赋予都是为了保护澳大利亚人的显着资产长期受澳大利亚支配。对于澳大利亚住宅，大家都知道，政府一直都在鼓励提高供给，从而通过供求平衡来调配房价。

开发商在干什么，我在NBCA地产开发学校一直和学员们聊这件事，开发商做的事情是一个集生产，零售和金融为一体的事情，生产的是楼房，零售的是土地，这都在协助政府提高土地的供给。如果开发商把政府对他们的额外税赋转嫁给消费者，就变成消费者在为高房价买单而政府受益，这显然又和政府意愿调控房价的政策不符，不知道这次的税令是否是在调整和弥补这个可能的消费行为带来的不想要看到的结果。

回到商业模型来说，对于开发商来，土地是生产资料，不是固定资产。拥有土地的目的不是做地主，而是对生产资料进行改造后通过零售来获利。既然土地加工完了以后卖回给了本地人，就没有要持有澳大利亚土地的意图，那就没有必要把开发商当外国人收一遍持有土地的税收呢？

我们在来看看受益者： 他们是典型意义上的开发商，而不是那些囤地投机居奇者。作为开发商，一定会去做的事情包括做批文，卖楼花，施工，分契或做strata，作为外国人，一定会有FIRB审批，里面会提到对于购买土地的意图（必须是开发才会获批）。如果以上这些事情你什么都没做，对不起，这条税令不属于你。最后说一句，这条税令是可以向前追溯的，如果你已经付了这些税费，只要证明你是符合条件的开发商，还是可以拿回来的。

而通过专业人士设计的合作架构，即使是外国人，也是可以避免印花税附加费的。